Įsivaizduokite: kas dešimtas butas ar namas Tailande šiandien stovi tuščias. Jeigu planuojate investuoti į Tailando nekilnojamąjį turtą, šis skaičius turėtų paskatinti ne paniką, o atidesnį žvilgsnį į konkrečią lokaciją, ne į bendrą rinkos vaizdą.
Pagal Thailand Business News duomenis, Tailande šiuo metu neapgyvendinta 1,64 mln. gyvenamųjų vienetų, o šio 'užšaldyto' turto vertė siekia 3,45 trln. bahtų (apie 96 mlrd. JAV dolerių) - suma, prilygstanti visos Šri Lankos metinio BVP dydžiui. Tiems, kurie žvalgosi butų Bankoke ar žemyninėse provincijose, tai aiškus perspėjimas: masinis segmentas perkaitęs, o pirkimas 'ant popieriaus' neišanalizavus lokacijos gali užšaldyti kapitalą metams į priekį.
Trumpas atsakymas
- Tailande tuščia stovi 1,64 mln. gyvenamųjų vienetų - didžiausias pasiūlos perteklius šalies istorijoje
- Bendra neužimto būsto vertė - 3,45 trln. bahtų (apie 96 mlrd. JAV dolerių)
- Didžioji dalis tuščių butų susitelkusi Bankoko priemiesčiuose ir centrinio Tailando pramoninėse provincijose
- Analitikai ragina imtis reformų: riboti spekuliacinius pirkimus, įvesti mokestį už tuščią nuosavybę, peržiūrėti statybų kvotas
- Kurortinės rinkos, tokios kaip Puketas ir Samui, nukentėjo kur kas mažiau - jas palaiko stabili užsienio paklausa ir ribotas žemės pasiūlos kiekis; 'Knight Frank Thailand' prognozuoja, kad Puketo prabangus segmentas išliks atsparus iki pat 2026 metų
- Investuotojui svarbiausia - selektyvus pasirinkimas: orientuotis į nuomos pajamingumą, ne į spekuliacinį kainos augimą
Kokio masto problema iš tikrųjų?
1,64 mln. tuščių vienetų reikia vertinti bendro Tailando būsto fondo, siekiančio apie 17 mln. objektų, kontekste. Neužimtumo lygis viršija 9% - tai daugiau nei 5-7% riba, kurią tarptautiniai analitikai laiko kritine.
Didžiausią pertekliaus dalį generuoja Bankokas ir jo priemiesčiai. Rinkos vertinimais, iki 40% tuščių butų yra masinio segmento projektuose - studijos ir vieno miegamojo butai, kainuojantys iki 3 mln. bahtų, teritorijose, kur infrastruktūra dar neišvystyta.
Šio pertekliaus mechanizmas paprastas ir jau seniai pažįstamas: Tailando plėtotojai dešimtmečiais statė remdamiesi pardavimų 'ant popieriaus' apimtimi dar prieš pradedant statybas. Spekuliantai sumokėdavo 10-20% avansą, tikėdamiesi perparduoti butą dar iki statybų pabaigos. Kai rinka sulėtėja, tokie vienetai lieka neparduoti ir neišnuomoti.
Papildomai situaciją apsunkina mokestinis vakuumas: Tailandas neturi veiksmingo mokesčio už tuščią nuosavybę. 2020 m. įvestas Žemės ir pastatų mokestis siekia vos 0,02-0,3% nuo vertinamos vertės - to nepakanka, kad savininkai būtų paskatinti parduoti ar išnuomoti tuščius butus.
Kodėl užsienio pirkėjų kvotos panaudojamos taip nevienodai
Geriausiuose Puketo ir centrinio Bankoko projektuose 49% užsieniečiams skirta kvota jau seniai išparduota, tuo tarpu priemiesčių kondominiumuose užsienio pirkėjų dalis tesiekia vos 5-15%. Tai gerai iliustruoja, kur iš tikrųjų yra paklausa, ir kur - tik pasiūla be pirkėjo.
Valdžios reakcija kol kas tebėra svarstymų stadijoje: diskutuojama dėl naujų statybų leidimų ribojimo perteklinėse zonose ir progresinio mokesčio savininkams, turintiems kelis objektus, tačiau joks konkretus įstatymo projektas dar nėra priimtas.
Vidutinis bruto nuomos pajamingumas masinio segmento Bankoko priemiesčių butuose nukrito iki 3-4% per metus, kai tuo tarpu Puketo vilos ir butai per trumpalaikę nuomą nuosekliai generuoja 6-8%.
Kaip Tailandas priėjo prie šios situacijos
Tailando nekilnojamojo turto rinka dešimtmečius veikė pagal modelį: plėtotojai stato, spekuliantai perparduoda, galutiniai naudotojai pasirodo paskutiniai. Bumo metais toks modelis pralobdavo visus dalyvius. Tačiau nuo 2022 m. kainų augimas masiniame segmente sulėtėjo, Tailando vidurinės klasės perkamoji galia susilpnėjo, o hipotekos palūkanos pakilo. Rezultatas - sandėliai neparduotų butų, kurių niekas nenori nei pirkti, nei nuomotis.
Problemos mastas nėra vienodas visur. Pasak 'Better-than-Freehold' ataskaitos, didžiausias Tailando probleminio turto valdytojas BAM patvirtino, kad rinka dar nepasiekė dugno: apie 700 000 neparduotų vienetų vejasi mažiau nei 100 000 namų ūkių, turinčių realią perkamąją galią - tai beveik septynis kartus didesnis disbalansas nei pasiūla atitinka paklausą. Būtent čia ir slypi nuolaidų galimybė, tačiau tik tiems pirkėjams, kurie naudoja pilnai teisėtas nuosavybės struktūras, atsižvelgiant į Tailando sugriežtintas taisykles dėl nominalių (nominee) susitarimų.
Kodėl Puketas ir Samui žaidžia pagal kitas taisykles
Kurortinis turtas Puketo, Samui ir Pattajos regionuose gyvena savo gyvenimą. Čia paklausą kuria užsienio pirkėjai ir turistų srautas, kuris 2025 m. viršijo 36 mln. atvykėlių. Žemė salose fiziškai ribota, o naujoms statyboms taikomi griežti aplinkosaugos reikalavimai.
Prabangaus vilų segmento Puketo rinkoje dominuoja būtent užsienio pirkėjai, o Samui ir Pangano salose užsienio pirkėjų aktyvumas ypač aukštas. Vilos vis dažniau lenkia butus tarp turtingesnių tarptautinių pirkėjų, kurie renkasi gyvenimo stilių, patikimus plėtotojus ir nuomos pajamų potencialą.
Kur slypi rizika, o kur - proga lietuviui investuotojui
Jei planuojate Tailando nekilnojamąjį turtą kaip investiciją, o ne tik atostogų būstą, verta prisiminti pagrindinę taisyklę: masinis Bankoko priemiesčių butų segmentas, pirktas grynai spekuliaciniam perpardavimui, šiandien nėra saugus pasirinkimas. Tuo tarpu kurortinis turtas su patvirtinta nuomos istorija, centrinio Bankoko butai netoli transporto mazgų ir Puketo vilos su vaizdu į jūrą išlieka patrauklios kategorijos.
Komanda 'Nekilnojamasis turtas Tailande' rekomenduoja prieš pasirašant bet kokią sutartį patikrinti realius užsienio kvotos panaudojimo ir faktinio nuomos pajamingumo duomenis, o ne pasikliauti pardavėjo pažadais.
DUK
Ar 1,64 mln. tuščių butų reiškia kainų kritimą visame Tailande?
Ne visoje rinkoje, bet atskiruose segmentuose - taip. Masinio segmento butai Bankoko priemiesčiuose, Nonthaburi ir Samut Prakan provincijose jau rodo kainų stagnaciją ir 10-15% nuolaidas nuo skelbiamos kainos. Premium segmentas ir kurortinis turtas išlaiko kainų stabilumą.
Kurie Bankoko rajonai rizikingiausi?
Didžiausias perteklius - periferijoje: Bang Na, Rangsit, Bang Yai ir Lat Krabang rajonuose, kur vyrauja masinė statyba toli nuo centrinių BTS/MRT stočių. Centriniai rajonai, tokie kaip Silom, Sathorn ir Sukhumvit (nuo Nana iki Phrom Phong), veikia žymiai geriau.
Ar 2026 m. dar verta pirkti nekilnojamąjį turtą Tailande?
Taip, bet reikia labai tikslaus pasirinkimo. Patraukliomis kategorijomis lieka kurortinis turtas su patvirtinta nuomos istorija, centrinio Bankoko butai netoli transporto mazgų ir Puketo vilos su vaizdu į jūrą. Masinis segmentas, pirktas vien spekuliaciniam perpardavimui, patrauklumo neturi.
Kaip pertekliaus problema veikia nuomos pajamingumą?
Tiesiogiai ir neigiamai. Perteklinė pasiūla mažina nuomos kainas. Prisotintuose rajonuose savininkai priversti mažinti prašomą nuomos kainą 15-25% žemiau pirminių lūkesčių, kad tik surastų nuomininką.
Ar Tailandas įves mokestį už tuščią nekilnojamąjį turtą?
Diskusijos tebevyksta, tačiau konkretus įstatymo projektas 2026 metams dar nepriimtas. Dabartinis Žemės ir pastatų mokestis pernelyg mažas, kad paskatintų savininkus parduoti ar išnuomoti tuščius butus.
Kuo Puketo kurortinė rinka skiriasi nuo Bankoko?
Trys esminiai faktoriai: ribota žemė, užsienio paklausa (iki 70% pirkėjų premium segmente) ir aukštas nuomos pajamingumas per trumpalaikę nuomą. Puketas nepatenka į perteklinės pasiūlos zoną, o 'Knight Frank Thailand' prognozuoja augančią konkurenciją dėl 'ant popieriaus' parduodamų kondominiumų projektų, paleistų per pastaruosius 3-4 metus.
Koks minimalus biudžetas santykinai saugiai investicijai?
Puketo kurortiniame segmente pradinė riba - apie 5-7 mln. bahtų (maždaug 140 000-200 000 JAV dolerių) už valdomą kondominiumą. Centriniame Bankoke biudžetas prasideda nuo 4-6 mln. bahtų už studiją ar vieno miegamojo butą netoli BTS stočių.
Ar užsieniečiai gali pirkti nekilnojamąjį turtą Tailande tiesiogiai?
Užsieniečiai gali įsigyti butus pilnos nuosavybės (freehold) teise, neviršijant 49% užsieniečiams skirtos kvotos projekte. Vilos ir namai dažniausiai įsigyjami per 30 metų nuomos (leasehold) struktūras su pratęsimo galimybe arba per Tailando bendrovę - tokiu atveju būtina užtikrinti pilną atitiktį lėšų kilmės ir nominee reguliavimo reikalavimams.
Pagrindinė rekomendacija: venkite masinio kondominiumų segmento Bankoko priemiesčiuose. Sutelkite dėmesį į objektus su patvirtintu daugiau nei 6% nuomos pajamingumu kurortiniuose regionuose arba premium centrinio Bankoko projektuose. Prieš pasirašant bet kokią sutartį būtinai patikrinkite užsienio kvotos panaudojimą ir realius nuomos rezultatų duomenis.
Šaltinis: Bangkok Post