Jei pernai pirkote sklypą Chonburyje ar Rayonge, tikėdamiesi jį greitai perparduoti duomenų centro operatoriui, verta susirūpinti: tokia strategija dabar pakibo ore neapibrėžtam laikui.
Kas tiksliai sustabdyta ir kiek laiko tai truks
Tailando valdžia vienu potėpiu sustabdė 49 aktyviai statomus duomenų centrų projektus. Papildomai daugiau nei 117 pateiktų paraiškų įšaldytos, kol bus parengti nauji kriterijai. Tai reiškia, kad sustojo praktiškai visas šalies duomenų centrų projektų srautas.
Oficialiai pauzė numatyta maždaug vienam mėnesiui, per kurį reguliuotojai turėtų parengti kriterijus dėl išteklių (elektros ir vandens) vartojimo ir saugos standartų. Tačiau regiono patirtis rodo, kad toks terminas dažniausiai būna optimistinis scenarijus, ne realus grafikas.
Singapūras panašią pauzę pradėjo 2019 metais kaip techninę peržiūrą. Ji tęsėsi trejus metus ir baigėsi ne laisvu leidimų išdavimu, o kvotų sistema: pajėgumai vėl tapo pasiekiami, tačiau tik per konkursinį paskirstymą, susietą su energijos vartojimo efektyvumo įsipareigojimais. Malaizija, kuri tuo metu perėmė dalį paklausos į Johorą, iki 2024 metų taip pat įsivedė savo vandens ir energijos vartojimo vertinimus naujiems objektams.
Vienas mėnesius yra apie tiek, kiek reikia dokumentui parašyti, ne tiek, kiek reikia leidimų srautui atgaivinti. Kai kriterijai bus paskelbti, prasidės antras, lėtesnis etapas: iš naujo tvirtinti projektus, kurie buvo suplanuoti pagal senas prielaidas apie prieigą prie vandens ir elektros tarifus.
Kodėl valdžia sustabdė tokį pelningą sektorių
Priežastis, kodėl buvo pristabdytas toks pelningas sektorius, yra elektros tinklų ir vandens tiekimo apkrova. Bankokas jau šiuo metu turi 34 duomenų centrus, ir jų bendras išteklių poreikis tapo formaliu impulsu šiai reguliavimo pauzei. Didžioji projektų srauto dalis susikoncentravusi Rytų ekonominiame koridoriuje (EEC).
Tailando piko galios poreikis 2024 metais viršijo 36 000 MW. Vienas hiperskalinis duomenų centrų kompleksas, kurio galia 100-200 MW, sudaro tik nedidelę šio bendro poreikio dalį, tačiau kelių tokių kompleksų sankaupa viename regione tampa realia elektros tinklo problema.
Dar svarbesnis klausimas - vanduo. Rytų ekonominis koridorius 2020 metais patyrė sunkią sausrą, kuri privertė įvesti pramoninio vandens paėmimo ribojimus. Ta atmintis reiškia, kad naujose taisyklėse įtrauktas vandens punktas nėra vien formalumas.
Ar tai paveiks būsto kainas Bankoke ar Puketo saloje
Ne. Jei turite butą Bankoke ar Puketo saloje, jums nieko nereikia daryti - gyvenamojo turto rinka ir duomenų centrų rinka susikerta tik viename taške: per pramoninę žemę ir statybos rangovus. Nei buto paklausa, nei turistinio nuomos pajamingumas nuo šio sprendimo nepriklauso.
Tai svarbu pabrėžti, nes internete sklando klaidinga prielaida, kad duomenų centro statyba netoliese automatiškai reiškia gyvenamojo turto bumą. Tai netiesa, ir verta suprasti, kodėl.
Kodėl duomenų centras nesukuria nuomininkų srauto
Dažniausia klaida, girdima pokalbiuose apie technologinį nekilnojamąjį turtą Tailande, skamba taip: netoliese statomas duomenų centras, todėl butas Sriracha ar Pattajoje pritrauksiantis užsienio profesionalus nuomininkus.
Tai neteisinga. Gamykla, kurioje dirba 3000 darbuotojų, sukuria ilgalaikę nuomos paklausą. Hiperskalinis duomenų centras, kai jis jau veikia, dažniausiai turi nuo kelių dešimčių iki kelių šimtų nuolatinių darbuotojų (pagal pramonės vertinimus), ir didelė jų dalis - vietiniai inžinieriai bei apsaugos personalas. Statybos etapas sukuria tūkstančius darbo vietų, bet tai laikinas, žemai apmokamas darbas, apgyvendinamas darbininkų bendrabučiuose, ne 3 mln. bahtų vertės butuose.
Jei jūsų nuomos pajamingumo modelis Rytų koridoriui buvo grįstas duomenų centrais, verta jį perskaičiuoti be jų. Realūs nuomos paklausos varikliai Sriracha rajone - gamybos sektorius, japonų ir kinų gamybos įmonės ir Laem Chabang uostas. Serverių salės tame sąraše neturi vietos.
Kam iš tikrųjų kyla rizika
Rizika koncentruojasi keliose grupėse, ne visoje rinkoje.
Žemė. Sklypai pramoninėse Chonburio, Rayongo ir Samut Prakano zonose 2024-2025 metais buvo perkainoti dirbtinai, remiantis dirbtinio intelekto naratyvu. Pirkėjai mokėjo ne už žemę, o už opciją, kad kada nors joje apsistos hiperskalinis operatorius. Ta opcija ką tik atpigo: kol nebus paskelbti kriterijai, joks operatorius nepasirašys sutarties už senąją kainą.
Rangovai ir inžinerinės įmonės. Sustabdžius 49 aktyvias statybų aikšteles, susidaro sustojusi technika ir dykstančios brigados - kaštas, kuris kažkur pasiskirsto per tiekimo grandinę. Investuotojams, turintiems poziciją statybų sektoriaus akcijose, tai reiškia vienos ketvirčio pajamų nuostolį.
Mišraus naudojimo projektai. Sandėlių ir biurų projektai, reklamuoti kaip esantys šalia duomenų centro kaip "inkaro" istorija, ką tik prarado šį argumentą.
Ką daryti dabar, jei jau turite ar planuojate pirkti žemę
Mūsų pozicija paprasta: neverta pirkti žemės, pažymėtos kaip "technologinė plėtra", kol nebus paskelbti energijos ir vandens kriterijai. Jei jau pasirašyti preliminarūs susitarimai, verta derėtis dėl terminų ir kainos pakeitimo - reguliavimo sąlygos pasikeitė, todėl ir sandorio uždarymo data turėtų pasislinkti, kol taisyklės nėra paskelbtos.
Jei sklypą pirkote iki 2024 metų pramonine kaina ir jis šiuo metu generuoja pajamas, verta jį išlaikyti. Jei sklypas pirktas 2024-2025 metais su dviejų ar trijų kartų priedu virš kaimyninės žemės kainos, vien perspektyvai perparduoti operatoriui, langas pardavimui siaurėja - verta ieškoti pirkėjo su kitokiu naudojimo modeliu: logistika, lengva gamyba ar sandėliavimas.
Viena praktinė pastaba: vertinti pramoninę žemę Chonburyje nuotoliniu būdu praktiškai neturi prasmės. Svarbiausia - prieigos kelių būklė, atstumas iki pastočių ir vandens paėmimo infrastruktūra, o tai galima patikrinti tik vietoje.
Ir štai kur šis viskas nustoja būti aktualu: jei jūsų biudžetas mažesnis nei 10 mln. bahtų ir pirkote būstą sau arba turistinei nuomai, ši reguliavimo drama apie serverių sales jūsų nė kiek neveikia.
Kaip suprasti, kad įšaldymas jau pasibaigė
Svarbiausi signalai, į kuriuos verta žiūrėti: elektros ir vandens vartojimo kriterijų paskelbimas, pajėgumų paskirstymo mechanizmas ir pirmasis leidimas, išduotas pagal naują sistemą po įšaldymo. Kol nebus patvirtintas bent vienas projektas pagal naują sistemą, rinką reikėtų laikyti dar blokuota.
Didelių užsienio operatorių įsipareigojimai Tailandui rodo, kad ilgalaikis susidomėjimas rinka nedingsta: AWS investavo 5 mlrd. USD per 15 metų (paskelbta 2022 m.), o Google skyrė 1 mlrd. USD duomenų centrui Chonburyje ir debesijos regionui Bankoke (paskelbta 2024 m. rugsėjį). Šie susitarimai nebus atšaukti dėl vieno mėnesio pauzės. Kaip įrodymas, kad pramonės srautas iš tikrųjų buvo didžiulis prieš įšaldymą: užsienio investicijų paraiškos Tailande 2026 metų pirmoje pusėje šoktelėjo 80% per metus, siekdamos 1,37 trilijono bahtų (apytiksliai 40,6 mlrd. USD), didžioji dalis susijusi su dirbtinio intelekto ir duomenų centrų projektais.
Šaltinis: The CITY Asia