Butas Bang Tao rajone jau rezervuotas, developeris laukia įmokos, o pirkėjas iš Maskvos sėdi prie kompiuterio ir bando suprasti, kaip pervesti pinigus taip, kad Tailando žemės ūkio departamentas juos priimtų. Klausimas nėra, ar rusui galima turėti nekilnojamąjį turtą Tailande, tai leidžiama ir Tailando, ir Rusijos įstatymais. Klausimas yra kitas: kaip pinigai teisėtai pereina sieną ir kokį dokumentų pėdsaką jie palieka.
Nuo tada, kai daugumą Rusijos bankų atjungė nuo SWIFT, visa atsiskaitymų už turtą užsienyje sistema statoma iš naujo. Rinkoje atsirado mokėjimo agentai, tarpiniai pervedimai, lagaminai su grynaisiais ir kriptovaliutų grandinės. Kai kurie iš šių būdų atitinka Rusijos Federalinį įstatymą Nr. 173-FZ dėl valiutos reguliavimo, kiti pavojingai artėja prie Rusijos Baudžiamojo kodekso 193.1 straipsnio.
Tuo pačiu metu Tailandas taip pat sugriežtino savo reikalavimus. Žemės departamentas reikalauja įrodymo, kad užsienio valiuta fiziškai pasiekė karalystę ir buvo konvertuota į batus Tailando teritorijoje. Ir tieji, kur susikerta šios dvi reguliavimo sistemos, kyla dauguma pirkėjų problemų.
Kokie trys mokėjimo būdai yra legalūs 2026 metais?
Egzistuoja trys teisėti kanalai: pervedimas iš pirkėjo asmeninės sąskaitos Rusijos banke, pervedimas iš deklaruotos užsienio banko sąskaitos, arba grynųjų įvežimas, deklaruojant sumą abiejose sienose. Kiekvienas iš jų veikia skirtingai priklausomai nuo to, ar pirkėjas nuolat gyvena Rusijoje, ar jau ilgą laiką yra išvykęs.
Grynieji patys savaime Tailando pusės klausimo neišsprendžia. Norint registruoti butą pilnos nuosavybės (freehold) teise, reikalingas FET pažymėjimas (Foreign Exchange Transaction), kuris patvirtina, kad užsienio valiuta atvyko iš užsienio ir buvo konvertuota į batus Tailando banke. Fiziškai atvežti grynieji tokio dokumento nesukuria, todėl grynaisiais sumokėti visą sumą už freehold butą praktiškai neįmanoma.
Pramonės rekomendacijos 2026 metams nuosekliai kartoja tą pačią schemą: pinigai turi būti pervedami užsienio valiuta, geriausia per pirkėjo sąskaitą trečiosios šalies banke, tiesiai į Tailando banką, kuris tada išduoda FET pirkėjo vardu, kad jis sutaptų su asmeniu, registruojamu nuosavybės dokumente.
Kas yra FET pažymėjimas ir kodėl be jo neįsiregistruosi?
FET yra banko išduotas patvirtinimas, kad užsienio valiuta atvyko iš užsienio ir buvo konvertuota į batus Tailando teritorijoje. Be šio dokumento Žemės departamentas neregistruos užsieniečio nuosavybės teisės į kondominiumo vienetą.
Keista tai, kad kai kurie Puketo žemės skyriai jau keletą metų šio dokumento reikalauja net registruojant 30 metų nuomos (leasehold) sutartis, kur teoriškai FET neturėtų būti privalomas. Todėl patarimas paprastas: struktūrizuok mokėjimą taip, kad FET būtų gaunamas visais atvejais, net jei šiuo metu jo iš tavęs nereikalauja, nes taisyklės keičiasi greičiau, nei tikisi pirkėjai.
Ar mokėjimo agentai yra saugus pasirinkimas?
Mokėjimo agentai yra priimtini, bet tik tie, kurie turi licenciją dirbti su privačiais asmenimis, o ne korporacinę licenciją užsienio prekybos operacijoms. Skirtumas atrodo techninis, tačiau realybėje jis lemia, ar sandoris bus vertinamas kaip nekilnojamojo turto pirkimas, ar kaip prekių tiekimas.
Svarbiausias dokumentas šioje grandinėje - paslaugų sutartis (įgaliojimas arba agentavimo sutartis), kurioje aiškiai nurodytas tikslas: 'mokėjimas už nekilnojamąjį turtą'. Niekada 'pervedimo paslauga' ir jokiu būdu 'prekių tiekimas'. Grynųjų pinigų kvitas už suteiktą paslaugą yra paprasčiausias požymis, kad agentas dirba Rusijoje skaidriai.
Rinkos komisinis atlygis šiuo metu svyruoja nuo 1 iki 2,5 % nuo sandorio sumos, plius valiutos keitimo skirtumas (spread). Kainų atotrūkis tarp skirtingų teikėjų gali siekti net 1,5 % nuo sandorio biudžeto, tad verta palyginti bent tris agentus, o ne rinktis pirmą pasiūlymą.
Tiesioginio automatinio duomenų mainų dėl nekilnojamojo turto sandorių tarp Tailando ir Rusijos nėra, tačiau finansinių sąskaitų informacija dalinamasi, ir tai sumažina, bet neeliminuoja galimos priežiūros.
Kokios klaidos dažniausiai sugriauna sandorį?
Dažniausia rinkos klaida - lėšos siunčiamos kaip apmokėjimas už prekes ar įrangą, kai realiai perkamas butas. Tai yra pervedimas melagingu pagrindu, ir tai gali sukelti reikalavimą grąžinti lėšas, baudą pagal Rusijos Administracinio kodekso 15.25 straipsnį, o didesnėms sumoms, baudžiamąją atsakomybę pagal 193.1 straipsnį. Sprendimas paprastas: perskaityk nurodytą mokėjimo tikslą prieš siunčiant pinigus ir nutrauk sandorį, jei jame minimos 'prekės'.
Kita problema - nutrūkusi siuntėjų grandinė. Pinigus Rusijoje priima viena įmonė, o Tailando developerį pasiekia lėšos iš visiškai kito, nesusijusio subjekto. Reikalauk, kad galutinis mokėtojas būtų įvardytas sutartyje, ir paprašyk pavyzdžių ankstesnių sėkmingai atliktų pervedimų.
Daugelis Tailando developerių dabar tiesiog atmeta lėšas, gaunamas iš asmenų, neturinčių ryšio su tikruoju pirkėju. Mokėjimo tikslo laukelyje turi būti nurodytas pirkėjo vardas, pavardė, projekto pavadinimas ir buto numeris.
Atsiskaitymas kriptovaliuta taip pat kelia klausimų. Pagal 173-FZ, skaitmeninis turtas nėra laikomas nei Rusijos, nei užsienio valiuta. Aiškaus draudimo nėra, tačiau Rusijos pusėje ir patvirtinančio dokumento taip pat nėra. Kriptovaliutą verta naudoti tik tada, kai gali visiškai paaiškinti lėšų kilmę mokesčių institucijoms ateityje, kai teks lėšas grąžinti į Rusiją.
Ir paskutinė, gal pavojingiausia strategija, tai lažybos, kad nieko niekas nepastebės. Kol nieko nedomina, klausimų nėra. Bet priežiūra dažniausiai išaiškėja skyrybų proceso metu, mokesčių audito metu, arba kai bandoma repatrijuoti pajamas po turto pardavimo. Todėl visą bylą, sutartį, kvitą, mokėjimo nurodymą, FET, developerio patvirtinimą, reikia surinkti iš karto ir laikyti apie dešimtmetį.
Ar galima gyventi užsienyje ir vis tiek taikomi Rusijos valiutos kontrolės reikalavimai?
Jei mokėjimas atliekamas iš užsienio sąskaitos, Rusijos bankas sandoryje nedalyvauja. Tačiau pareiga informuoti Federalinę mokesčių tarnybą apie užsienio sąskaitos atidarymą išlieka, nors kai kurie ataskaitų reikalavimai atšaukiami tiems, kurie per metus praleido daugiau nei 183 dienas už Rusijos ribų.
Tai svarbus niuansas daugeliui, kurie jau kelis metus gyvena Balyje, Dubajuje ar Europoje ir mano, kad Rusijos taisyklės jiems visiškai negalioja. Iš dalies taip, iš dalies ne, verta patikrinti savo konkretų statusą su mokesčių konsultantu.
Kokia idealiai sudėliota mokėjimo grandinė?
Jeigu reikėtų surašyti vieną schemą, kuri veikia daugumoje atvejų 2026 metais, ji atrodytų taip: pervedimas iš savo Rusijos banko sąskaitos licencijuotam mokėjimo agentui pagal agentavimo sutartį, kurioje nurodytas tikslas 'mokėjimas už nekilnojamąjį turtą'; toliau valiutos pervedimas developeriui su nuoroda į pirkėją ir buto numerį; konvertavimas į batus Tailando banke; FET pažymėjimo išdavimas; ir galiausiai registracija Žemės departamente.
Mano nuomone, verta iš karto orientuotis į šią schemą, net jei ji atrodo ilgesnė ir biurokratiškesnė nei pažadai 'susitvarkyti viską per vieną dieną'. Jei tavo sandoris mažesnis nei kelios dešimtys tūkstančių dolerių ir planuoji turtą laikyti tik keletą metų neplanuodamas jo perparduoti ar palikti paveldėjimo tvarka, dalis šių atsargumo priemonių gali pasirodyti pernelyg griežtos, tačiau dokumentų rinkinys niekada nekainuoja tiek, kiek kainuoja jo trūkumas.
Jei kas nors pasiūlo 'supaprastinti' procesą, paslėpdamas tikrąjį mokėjimo tikslą kuriame nors etape, tai yra raudona vėliavėlė. Sutaupytas vienas procentinis punktas komisinio mokesčio niekada neatsiperka, kai sandoris pastatytas ant klaidingų dokumentų.
Šaltinis: Realty-Phuket.com