Kodėl Tokijo kainos svarbios Lietuvos investuotojui
Jei planuojate investuoti į nekilnojamąjį turtą Azijoje, verta žinoti vieną skaičių: 2026 m. pirmąjį pusmetį vidutinė buto kaina Tokijo regione peržengė 100 mln. jenų (apie 640 000 USD) ribą, tai istorinis rekordas pagal Nikkei Asia duomenis. Kai net vietiniai japonai nebeperka būstų dėl kainų, kapitalas ieško alternatyvų, o viena patraukliausių krypčių, pasak Bangkok Post, yra Puketas. Ten pajūrio butas kainuoja 5-15 mln. THB (140 000-420 000 USD) ir generuoja 6-8 proc. metinę nuomos grąžą, palyginti su vos 2-3 proc. Tokijuje.
Tai reiškia, kad už sumą, kurios Tokijuje pakaktų vienam butui, Puketo rinkoje galima įsigyti du ar net tris objektus ir taip paskirstyti riziką tarp kelių turto vienetų.
Kas tiksliai vyksta Japonijos rinkoje
Tokijo kainų šuolį lemia statybos kaštai. Per pastaruosius trejus metus statybos medžiagų ir darbo jėgos kainos Japonijoje išaugo apytiksliai 20-25 proc. Prie to prisideda darbuotojų trūkumas statybų sektoriuje, o developeriai vis labiau koncentruojasi į prabangų segmentą, kur maržos didesnės.
Silpna jena (kursas svyruoja apie 155-160 už dolerį) daro nekilnojamąjį turtą Japonijoje brangų vietine valiuta, tačiau santykinai pigų tiems, kas turi dolerių. Kartu tai skatina pačius japonų investuotojus žvalgytis turto užsienyje, nes namų rinkoje grąža tiesiog neatsiperka.
Kodėl Puketas tapo alternatyva
Salos privalumas ne tik kaina, bet ir turistų srautas. 2025 m. Puketas sulaukė rekordinio tarptautinių atvykimų skaičiaus, daugiau nei 14 mln. per metus, o tai tiesiogiai palaiko nuomos užimtumą.
Užsieniečiams, taip pat ir lietuviams, kondominiumų pirkimas Puketo saloje yra teisiškai skaidrus procesas: pagal Tailando įstatymus galima įsigyti pilną nuosavybę (freehold) neviršijant 49 proc. užsieniečiams skirtos kvotos konkrečiame projekte. Tai reiškia, kad butas tampa jūsų visateise nuosavybe, ne nuoma ar ilgalaike sutartimi.
Statybos kaštai Tailande taip pat kyla, tačiau kur kas lėčiau nei Japonijoje: per tą patį laikotarpį augimas siekė 8-12 proc., o tai padeda išlaikyti santykinai stabilias galutines būsto kainas.
Tarp investuotojų iš Azijos populiariausi rajonai yra Bang Tao, Laguna ir Kata, kuriuos renkasi dėl išvystytos infrastruktūros ir stabilaus užimtumo. Pasak Nation Thailand, Bang Tao rajone butų kaina jau siekia vidutiniškai 283 975 THB už kvadratinį metrą, tai artėja prie Bangkoko prestižinių rajonų lygio.
Daugelis Puketo projektų siūlo garantuotos nuomos programas: 5-7 proc. grąža 3-5 metų laikotarpiui, sutartinai suderinta su valdymo bendrove. Tokios sutartys verta atidžiai peržiūrėti su nepriklausomu teisininku prieš pasirašant.
Trumpas atsakymas skubantiems
- 100 mln. jenų (640 000 USD) - tokia vidutinė Tokijo buto kaina 2026 m. pirmąjį pusmetį, istorinis rekordas
- Už tą pačią sumą Puketo rinkoje galima įsigyti 2-4 aukštos klasės butus su jūros vaizdu
- Nuomos grąža Puketo saloje siekia 6-8 proc. per metus, Tokijuje - vos 2-3 proc.
- Kvadratinio metro kaina Tokijuje siekia 12 000-18 000 USD, tuo tarpu premium klasės Puketo butuose ji tik 3 000-6 000 USD
- Puketą vis dažniau renkasi japonų, Honkongo, Singapūro ir Artimųjų Rytų investuotojai, nusivylę savo šalies rinkos grąža
- Įėjimo kaina Puketo rinkoje prasideda nuo maždaug 100 000 USD už studiją kokybiškame projekte
Kainų palyginimas: Tokijas prieš Puketą
| Rodiklis | Tokijas | Puketas |
|---|---|---|
| Vidutinė buto kaina | 100 mln. JPY (~640 000 USD) | 5-15 mln. THB (140 000-420 000 USD) |
| Kaina už m² | 12 000-18 000 USD | 3 000-6 000 USD |
| Nuomos grąža per metus | 2-3 proc. | 6-8 proc. |
| Studijos kaina | - | 100 000-170 000 USD (3,5-6 mln. THB) |
| Vieno miegamojo buto kaina | - | 140 000-340 000 USD (5-12 mln. THB) |
Dažniausiai užduodami klausimai
Kodėl Tokijo butų kainos pasiekė rekordą?
Pagrindinė priežastis - statybos kaštai. Plieno, betono ir darbo jėgos kainos Japonijoje pasiekė istorines aukštumas, o situaciją apsunkina statybininkų trūkumas. Developeriai taip pat vis labiau orientuojasi į prabangų segmentą, kur pelno marža didesnė.
Kiek pigesnis būstas Puketo saloje, palyginti su Tokiju?
Studija geros klasės Puketo projekte kainuoja nuo 3,5 iki 6 mln. THB (100 000-170 000 USD). Vieno miegamojo butas - 5-12 mln. THB (140 000-340 000 USD). Tai 3-5 kartus pigiau nei panašus būstas centrinėje Tokijo dalyje.
Kokią nuomos grąžą realiai galima gauti Puketo saloje?
Rinkos vertinimu, vidutinė trumpalaikės nuomos grąža Puketo saloje siekia 6-8 proc. per metus prieš valdymo išlaidas. Aukštojo sezono metu (lapkritis-balandis) kokybiškų objektų užimtumas siekia 80-90 proc. Ilgalaikė nuoma duoda mažesnę, 4-5 proc. grąžą, tačiau ir eksploatacinės išlaidos yra žemesnės.
Ar lietuviai gali laisvai pirkti nekilnojamąjį turtą Tailande?
Taip. Užsieniečiai, tarp jų ir lietuviai, gali įsigyti kondominiumo butą Tailande kaip pilną nuosavybę (freehold), neviršijant projekto užsieniečiams skirtos 49 proc. kvotos. Lėšos turi būti pervestos iš užsienio ir konvertuotos į Tailando batus, o tai patvirtinama banko pažyma (FET forma arba banko patvirtinimo laiškas).
Ar verta rinktis Bangkoką vietoj Puketo?
Bangkokas siūlo mažesnę įėjimo kainą, nuo 2,5 mln. THB už studiją, tačiau nuomos grąža ten mažesnė - 4-5 proc., palyginti su 6-8 proc. Puketo saloje. Bangkokas labiau tinka ilgalaikei kapitalo apreciacijos strategijai, o Puketas geriau atsiperka per nuomos pajamas.
Kokios rizikos perkant nekilnojamąjį turtą Puketo saloje?
Pagrindinės rizikos - nepatikimi developeriai, statybos vėlavimai bei teisiniai klausimai, susiję su žemės nuosavybės dokumentais. Būtina atlikti teisinę patikrą (due diligence) su nepriklausomu teisininku. Taip pat verta atsižvelgti į valiutos kurso riziką pervedant lėšas.
Ar kapitalo srautas iš Japonijos tęsis ir toliau?
Visi rodikliai rodo, kad ši tendencija tik stiprės. Kol statybos kaštai Japonijoje toliau augs, o jena išliks silpna, japonų investuotojai ir toliau ieškos didesnę grąžą siūlančių alternatyvų. Puketas patenka į trijų populiariausių krypčių šiam kapitalui sąrašą kartu su Bangkoku ir Kvala Lumpūru.
Tokijo rekordas - 100 mln. jenų už vidutinį butą - nėra vienkartinė anomalija, tai naujoji norma. Investuotojui, pasiruošusiam žvelgti plačiau nei Japonijos rinka, Puketas siūlo apčiuopiamą naudą: dvigubai ar trigubai didesnę grąžą už dalį įėjimo kainos. Skaičiai kalba patys už save.
Jei svarstote investiciją į nekilnojamąjį turtą Tailande, komanda 'Nekilnojamasis turtas Tailande' gali padėti surasti tinkamą objektą Puketo saloje pagal jūsų biudžetą ir tikslus.
Šaltinis: Bangkok Post