Jei jūsų vila Phukete ar Koh Samui priklauso Tailando bendrovei, kurioje jūs valdote mažumą akcijų per nominee struktūrą, 2026-ieji yra metai, kai ta schema pirmą kartą tikrai patenka į skaitmeninę patikros sistemą. Ne todėl, kad pasikeitė įstatymas. Todėl, kad pasikeitė įrankiai, kuriais žemės tarnyba dabar gali patikrinti, kas realiai sumokėjo už akcijas.
Kas tiksliai pasikeitė 2026 m. gegužę?
2026 m. gegužę Tailando Žemės departamentas (Department of Lands) išsiuntė tris aplinkraščius, pažymėtus kaip 'most urgent', į visas provincijų žemės tarnybas. Pats Žemės kodeksas nepasikeitė - užsieniečiai vis tiek negali tiesiogiai valdyti žemės, o bendrovė su Tailando akcininkų dauguma techniškai gali. Pasikeitė patikra: tarnybos dabar privalo kryžmiškai tikrinti bendrovės duomenis su Verslo plėtros departamento (DBD) baze, prašyti finansinių dokumentų ir vykti į objektą apžiūrėti realios situacijos.
Anksčiau tokie nurodymai egzistavo tik popieriuje. 2006 m. Vidaus reikalų ministerija jau bandė uždaryti šią spragą, prašydama tikrinti Tailando akcininkus su minimaliomis pajamomis ir bendroves, įkurtas prieš pat žemės pirkimą. Tačiau provincijos tarnautojas tuomet matė tik segtuvą su dokumentais, ne susietą duomenų bazę. 2026 m. aplinkraščiai pirmą kartą duoda tą techninę infrastruktūrą.
Nuo kokios sumos pradedama tikrinti pinigų kilmę?
Slenkstis, nuo kurio prasideda gilesnė patikra: 2 mln. THB ar didesnis grynųjų pinigų mokėjimas, arba turtas, įvertintas virš 5 mln. THB. Peržengus šią liniją, tarnyba tiria visų sandorio dalyvių pajamų šaltinį, darbo vietą ir finansinę veiklą.
Tai reiškia, kad standartinis, mažo biudžeto kondominiumo pirkimas dažnai net nepatenka į šią zoną - apie tai plačiau žemiau.
Kaip identifikuojama 'didelės rizikos' bendrovė?
Bendrovės, kuriose užsienio dalyvavimas kapitale, akcijų valdyme ar kontrolėje viršija nustatytas ribas, pažymimos kaip didelės rizikos (high-risk) ir patiria gilesnę patikrą: tikrinamas akcininkų registras, DBD dokumentai, finansiniai įrašai, sutartys, atliekamas fizinis objekto patikrinimas.
Departamentas aiškiai nurodo, kad didelės rizikos statusas yra tik atrankos filtras gilesnei analizei, ne kaltės nustatymas. Bendrovė sąraše automatiškai nereiškia, kad ji laikoma kalta.
Svarbu: taisyklės taikomos ne tik naujiems sandoriams, bet ir jau egzistuojančioms nuosavybės struktūroms - įskaitant bendroves, kurios žemę įsigijo prieš penkis ar dešimt metų. Jei jūsų vila buvo nupirkta per bendrovę 2018-aisiais, ji patenka į patikros lauką lygiai taip pat, kaip ir šių metų sandoris.
Kokia yra bausmė už nominee akcininką?
Nominee (fiktyvaus akcininko) nuosavybė tebėra baudžiamasis nusižengimas pagal Užsienio verslo įstatymą (Foreign Business Act): bauda nuo 100 000 iki 1 mln. THB ir iki trejų metų laisvės atėmimo - taikoma abiem pusėms, ir užsienio pirkėjui, ir Tailando piliečiui, sutikusiam atlikti fiktyvaus akcininko vaidmenį. Todėl žmogų, sutinkantį formaliai 'pasirašyti' akcijas, dabar tampa sunkiau ir brangiau rasti.
Gretimai vyksta ir platesnis auditas: pagal 2026 m. pranešimus žiniasklaidoje, daugiau nei 46 000 bendrovių su užsienio dalyvavimu jau yra audituojamos visoje šalyje dėl galimų nominee struktūrų. Tyrimai jau vyksta Phukete, Samui, Koh Phangan ir Krabi, kur klasikinė 51% Tailando akcininkų struktūra slepia visišką užsienio valdymą ir finansavimą. Kai kurios su nekilnojamuoju turtu susijusios bendrovės iš naujo tikrinamos dėl galimo pinigų plovimo.
Kas nustoja veikti pirmiausia - ir kodėl laiškas iš žmonos nebeapsaugo
Pirmas dalykas, kuris žlunga po naujos tvarkos: 'paketinė' bendrovė, sudėta savaitę prieš sandorio uždarymą, su trimis Tailando akcininkais, kurių finansiniai įrašai rodo nulines pajamas ir jokio sąskaitos judėjimo. Tokią struktūrą dabar pastebi net formalus DBD palyginimas.
Antras paplitęs klaidingas įsitikinimas: kad laiškas iš Tailando sutuoktinės, patvirtinantis, kad pinigai yra asmeniniai, visam laikui uždaro bylą. Toks laiškas išsprendžia konkretų registracijos atvejį, bet nesaugo pačios struktūros nuo tolesnės patikros, jei žemė registruota bendrovės, ne jos asmeniniu, vardu.
Ir trečias punktas, apie kurį rinkoje nemėgstama kalbėti: Žemės kodeksas leidžia valdžiai per nustatytą terminą įsakyti neteisėtai įgytą žemę parduoti, o jei nurodymas nevykdomas - priverstinai ją pardavinėti. Praktikoje masinio turto konfiskavimo rinka nematė ir aš to nesitikėčiau ir dabar - politiškai tai per brangu šaliai, kurioje užsienio pirkėjai sudaro reikšmingą dalį paklausos kurortinėse provincijose. Realistiškesnis scenarijus tylesnis ir nepatogesnis: perpardavimas užstringa mėnesiams, kol didelės rizikos struktūra eina per patikrą, o kaina mažėja, kol pirkėjas galiausiai atsitraukia nuo sandorio.
Bendrovė ar nuoma: ką rinktis 2026 metais?
Mano nuomonė: jei šiuo metu renkatės tarp Tailando bendrovės ir registruotos ilgalaikės nuomos namui su žeme, rinkitės nuomą. 30 metų nuomos sutartis (leasehold), registruota žemės tarnyboje ant chanote akto, suteikia silpnesnes teises, tačiau ji neišgriūva per auditą ir nepadaro jūsų baudžiamosios bylos subjektu.
Kondominiumo vienetas, patenkantis į 49% užsienio nuosavybės kvotą, tebėra vienintelė pilnos laisvosios nuosavybės (freehold) forma, prieinama užsieniečiams - ir tai išlieka nuobodžiausias, bet saugiausias variantas rinkoje.
Vis dėlto vertinti bendrovę kaip visiškai nebeveikiantį variantą būtų per anksti. Bendrovė su tikra veikla, realiais Tailando partneriais, tinkamai apmokėtu kapitalu ir keleriais metais švarios atskaitos patikrą praeina. Esmė ta, kad tokia bendrovė kainuoja tikrus pinigus ir reikalauja tikro verslo užnugalio, ne tuščios formos.
Yra ir aiškiai apibrėžta zona, kur visa ši tvarka visai netaikoma: 5-6 mln. THB biudžetas užbaigtam kondominiumo vienetui. Nėra bendrovės, nėra nominee, nėra pinigų kilmės slenksčio, kurį galėtų suaktyvinti įvertinta objekto vertė - tiesiog nėra ko struktūruoti.
Praktinis patarimas registruojant sandorį 2026 metais
Nuosavybės perleidimas žemės tarnyboje reikalauja arba asmeninio dalyvavimo, arba įgaliojimo, parengto griežtai laikantis Tailando teisinės formos - ir tarnybos šiais metais tapo pastebimai reiklesnės dėl asmeninio dalyvavimo. Planuodami kelionę, numatykite dvi-tris darbo dienas eilei, vertinimui ir banko čekiui.
Jei jūsų vila ar namas šiuo metu valdomi per Tailando bendrovę, verta šią savaitę žengti konkretų žingsnį: paprašyti DBD bendrovės išrašo ir pamatyti tiksliai tai, ką mato žemės tarnyba. Tai kainuoja nedaug ir užtrunka dieną, o sprendimą apie restruktūrizavimą geriausia priimti gerokai anksčiau, nei atsiranda noras parduoti. Nekilnojamasis turtas Tailande gali padėti peržiūrėti tokią struktūrą kartu su patikimais vietiniais teisininkais, jei situacija reikalauja detalesnės analizės.
Šaltinis: Restate.ru