Trumpas atsakymas iš karto
Jei planuojate ar jau turite nekilnojamąjį turtą Tailande per įmonę su tailandietiškais akcininkais, žinokite: naujų įmonių, turinčių nominalios nuosavybės požymių, registracijų skaičius per paskutinį ataskaitinį laikotarpį krito nuo 561 iki 141, tai yra 75%. Tai nereiškia, kad problema išnyko, tai reiškia, kad Tailando valdžia dabar geriau atpažįsta tokias schemas jau registracijos etape ir jas atmeta. Senos, jau įregistruotos struktūros liko nepatikrintos ir gali sulaukti tikrinimo bet kada.
Lietuviams, kurie žemę ar vilą Puketo saloje pirko per tailandietišką bendrovę su patikimu vietiniu akcininku 'popieriuje', ši naujiena nėra abstrakti statistika. Tai tiesioginė grėsmė jau įsigytam turtui.
Kas pasikeitė: naujas DBD reglamentas
Tailando Prekybos departamentas (DBD, Department of Business Development) 2026 m. rugpjūčio 1 d. įsigaliojusiu Įsakymu Nr. 2/2026 uždarė spragas, kurios leido užsieniečiams valdyti tailandietiškas bendroves per nominalius akcininkus. Naujos taisyklės reikalauja detalaus investicijų struktūros paaiškinimo ir kapitalo kilmės įrodymų, ir tai taikoma ne vien registracijos momentu, bet visą įmonės gyvavimo laikotarpį, įskaitant kiekvieną akcininkų pasikeitimą.
Papildomi DBD duomenys rodo, kad įmonių, kuriose užsieniečių dalyvavimas siekia 0,01-49,99%, registracijos krito 51% per 2026 m. I ketvirtį ir net 65% laikotarpiu nuo gegužės 1 d. iki 31 d. Pagal esamas apytikres ataskaitas, į rizikos kategoriją 2026 m. viduryje patenka apie 119 000 įmonių.
Kodėl tai svarbu Puketo turto pirkėjams
Rinkos vertinimai rodo, kad 40-60% vilų, statytų ant žemės sklypų Puketo ir Koh Samui salose, buvo įsigytos per bendroves su nominalios nuosavybės požymiais. Tailando specialiųjų tyrimų departamentas (DSI) pastaraisiais metais sustiprino patikras kurortinėse provincijose, ypač Puketo, Krabi ir Surat Thani teritorijose.
Pagal Tailando Žemės kodekso 86 straipsnį, užsieniečiai vis dar negali tiesiogiai valdyti žemės nuosavybės teise. Tailando teismai jau ne kartą priėmė sprendimus dėl priverstinio žemės pardavimo, kai buvo įrodyta, kad tailandietiški akcininkai veikė kaip statytiniai užsienio kontrolieriaus naudai.
Kaip veikia nominalios schemos ir kodėl jos rizikingos
Užsienio verslo įstatymas (Foreign Business Act, 1999) draudžia užsieniečiams turėti daugiau nei 49% akcijų bendrovėse, vykdančiose ribojamą veiklą, įskaitant žemės valdymą. Nominalios schemos sukuriamos tam, kad sukurtų šio slenksčio formalaus atitikimo įvaizdį: 51% ar daugiau akcijų formaliai valdo tailandiečiai, kurie realiai nei investavo kapitalo, nei priima valdymo sprendimus, o visą finansavimą ir kontrolę realiai užtikrina užsienietis.
Teismai tokią struktūrą vertina kaip Užsienio verslo įstatymo apėjimą. Baudos siekia iki 1 000 000 THB, laisvės atėmimas iki 3 metų, o teismas papildomai gali nurodyti priverstinai parduoti žemę. Baudžiamoji atsakomybė taikoma ir tailandietiškiems statytiniams akcininkams. Tokios struktūros metinis palaikymas kainuoja 50 000-150 000 THB, ir tai nėra garantija, kad ateityje ji nebus paskelbta neteisėta.
Kokios yra legalios alternatyvos lietuviui pirkėjui
Tailandas nuosavybės apribojimų neplanuoja atšaukti: 2026 m. jokia teisėkūros iniciatyva dėl žemės nuosavybės liberalizavimo nėra svarstoma, ir politinės valios tam kol kas nėra. Todėl verta rinktis vieną iš legalių kelių:
- Ilgalaikė nuoma (leasehold). Standartinė sutartis sudaroma 30 metų laikotarpiui su galimybe dviem pratęsimais (praktiškai iki 30+30+30 metų). Žemė nuomojama iš tailandietiško savininko, o ant jos pastatytas namas registruojamas kaip užsieniečio nuosavybė.
- Kondominiumo nuosavybė (freehold). Kondominiumai išlieka vienintelis turto tipas, kurį užsienietis gali valdyti visa nuosavybės teise, jei užsieniečiams priklausanti kvota pastate neviršija 49% viso plotas. Lėšos turi būti pervestos iš užsienio per Tailando banką, gaunant Foreign Exchange Transaction (FET) pažymėjimą.
- Uzufruktas. Tai visą gyvenimą trunkanti naudojimosi teisė, registruojama Žemės departamente.
Ar verta konvertuoti nominalią įmonę į nuomos struktūrą?
Sprendimas priklauso nuo konkrečios situacijos. Konversija reikalauja, kad įmonė parduotų žemę tailandietiškam fiziniam ar juridiniam asmeniui, po to sudaroma nuomos sutartis. Procesas kainuoja 100 000-300 000 THB, įskaitant mokesčius ir teisines paslaugas, tačiau tai pašalina baudžiamosios atsakomybės riziką ir daro nuosavybės struktūrą skaidrią.
Jei jūsų turtas šiuo metu laikomas per statytinę bendrovę, patartina užsakyti teisinį auditą dabar, o ne laukti, kol patikra atvyks pirmoji. Tailando reguliatoriai investuoja į skaitmenines įrankius korporacinės struktūros analizei, keičiasi duomenimis tarp agentūrų ir reaguoja į politinį spaudimą, todėl 75% kritimas registracijose nėra izoliuotas įvykis, o dalis sisteminės tendencijos.
Dažnai užduodami klausimai
Kas yra nominali (statytinė) įmonė Tailando nekilnojamojo turto sistemoje?
Tai tailandietiškas juridinis subjektas, kuriame 51% ar daugiau akcijų formaliai priklauso Tailando piliečiams, tačiau realų finansavimą ir kontrolę užtikrina užsienietis. Tailandietiški akcininkai tokiose schemose paprastai neinvestuoja realaus kapitalo ir nepriima valdymo sprendimų. Teismai tai vertina kaip Užsienio verslo įstatymo apėjimą.
Kodėl nominalių įmonių registracijos taip smarkiai sumažėjo?
Prekybos ministerija sugriežtino patikrą registracijos etape: tikrinamas kapitalo šaltinis, tailandietiškų akcininkų reali veikla ir jų finansinis pajėgumas apmokėti nurodytą akcijų dalį. Įmonės su akivaizdžiais nominalios schemos požymiais tiesiog nepraeina registracijos.
Ar mano jau egzistuojanti nominali įmonė gali būti tikrinama?
Taip. Prekybos ministerija aiškiai nurodė, kad skelbiami skaičiai neapima visų šalyje jau veikiančių nominalių struktūrų. DSI ir Žemės departamentas gali pradėti tyrimą dėl esamos įmonės bet kuriuo metu, ypač pasikeitus akcininkams, parduodant turtą ar gavus trečiosios šalies pranešimą.
Kaip lietuvis gali legaliai įsigyti vilą su žeme Tailande?
Pagrindinis įrankis yra ilgalaikė nuoma. Standartinė sutartis sudaroma 30 metų laikotarpiui su galimybe dviem pratęsimais. Žemė nuomojama iš tailandietiško savininko, o ant jos pastatytas namas registruojamas kaip užsieniečio nuosavybė. Kita galimybė - uzufruktas, visą gyvenimą trunkanti naudojimosi teisė, registruojama Žemės departamente.
Ar griežtinimas paveiks kondominiumų rinką?
Tiesiogiai ne. Kondominiumų nuosavybė užsieniečiams visa apimtimi (freehold) išlieka pilnai legali forma, jei nekilnojamojo turto komplekse laikomasi 49% užsieniečių kvotos. Netiesiogiai paklausa kondominiumams gali augti, nes investuotojai, anksčiau pirkę vilas per nominalias schemas, gali rinktis apartamentus kaip saugesnę alternatyvą.
Šaltinis: Thailand Business News