Jei planuojate pirkti namą su žeme Tailande per bendrovę, kurioje tik formaliai daugumą akcijų valdo tailandiečiai, o realus savininkas esate jūs, verta sustoti ir persiskaityti šią naujieną. 2026 metų pradžioje Tailando valdžios institucijos pradėjo tikslinį tyrimą dėl 33 prabangių namų, kurių bendra vertė siekia 1,27 mlrd. batų (apie 35 mln. JAV dolerių). Įtariama, kad šie objektai įsigyti naudojant vadinamąsias nominalias (nominee) valdymo schemas, skirtas apeiti draudimą užsieniečiams tiesiogiai valdyti žemę.
Schema, kurią daugelis investuotojų laikė 'pilkuoju, bet visiems žinomu' rinkos standartu, dabar patenka į teisėsaugos akiratį rimtai ir konkrečiai. Užsienietis įsteigia Tailando bendrovę, kurioje kontrolinis akcijų paketas formaliai priklauso tailandiečiams, tačiau realus turto naudos gavėjas ir sprendimų priėmėjas yra nerezidentas. Dešimtmečius tai buvo tyliai toleruojama praktika. 2026-aisiais reguliatoriai perėjo nuo įspėjimų prie konkrečių veiksmų.
Kas tiksliai tiriama ir kur
- 33 prabangūs objektai, kurių bendra vertė 1,27 mlrd. batų, tiriami Bankoke, koncentruojantis Pattanakarn ir Krungthep Kreetha rajonuose, skelbia The Nation Thailand
- Tyrimas nukreiptas į nominalias struktūras, kurias užsieniečiai naudoja apeidami Tailando draudimą tiesiogiai valdyti žemę
- Tailando Žemės kodekso 86 straipsnis draudžia užsieniečiams tiesiogiai valdyti žemės nuosavybę
- Už nominalias schemas gresia turto konfiskavimas, iki 20 000 batų baudos ir baudžiamasis persekiojimas pagal Užsienio verslo įstatymą
- Lygiagretus reidas Puket, Phangnga ir Krabi provincijose baigėsi 48 sulaikymais ir turto, vertinamo apie 1,05 mlrd. batų, konfiskavimu, apimant 89 žemės sklypus
- Teisėtos alternatyvos: kondominiumo pirkimas pagal užsieniečių nuosavybės kvotą (iki 49% projekto) arba žemės įsigijimas per 30 metų nuomos sutartį su pratęsimo galimybe
- Kondominiumų rinkai ši patikros banga įtakos neturi
Faktai, kuriuos verta žinoti prieš sprendimą
- Tyrimo apimtis: dėmesys sutelktas į namus ir vilas su žemės sklypais, ne į kondominiumų vienetus, nes teisinis konfliktas kyla būtent dėl žemės nuosavybės
- Vidutinė tiriamo turto vertė siekia apie 38,5 mln. batų (maždaug 1,07 mln. JAV dolerių) - tai rodo, kad dėmesys sutelktas į premium klasės vilų segmentą
- Pasak The Nation Thailand, tyrimą vykdo Žemės departamentas kartu su Specialiųjų tyrimų departamentu (DSI)
- Lygiagrečioje operacijoje Puket, Phangnga ir Krabi dalyvavo daugiau nei 500 pareigūnų, išduota 40 arešto orderių ir įvykdyta 13 kratos orderių; sulaikyta 48 įtariamieji - 27 tailandiečiai ir 21 užsienietis, tarp jų Izraelio, Prancūzijos, Lenkijos, Šveicarijos, Jungtinės Karalystės, Nyderlandų, Rusijos ir Pietų Afrikos piliečiai, rašo Bangkok Post ir The Phuket News
- Jau 2025 metais Tailandas sugriežtino kontrolę Tailando bendrovėms su užsienio kapitalu, įvesdamas akcininkų patikrą per DBD (Verslo plėtros departamento) sistemą
- Rinkos vertinimu, iki 70% vilų Puket, priklausančių užsieniečiams, valdomos per vienokią ar kitokią nominalią struktūrą
- Užsienietis gali teisėtai valdyti kondominiumo butą (freehold) tol, kol užsienio kapitalo dalis projekte neviršija 49%
- 30 metų nuomos sutartis su pratęsimo galimybe išlieka teisiškai pripažintas ir konfiskavimo rizikos neturintis mechanizmas
Ką tai reiškia, jei jau turite ar planuojate turtą per nominalią struktūrą
Jei šiuo metu jūsų vila ar namas Tailande registruotas per Tailando bendrovę su nominaliais akcininkais, laukti nėra prasmės. Kai pažeidimas įrodomas, teismas gali įpareigoti parduoti turtą per 180 dienų nuo pažeidimo nustatymo momento. Jei per šį laikotarpį pirkėjas neatsiranda, nuosavybė pereina valstybei. Tokių precedentų jau būta: 2024 metais buvo konfiskuota kelios vilos Koh Samui saloje.
Geriausias žingsnis - kreiptis į žemės teisės specializuotą Tailando advokatą ir įvertinti tris kelius: pertvarkyti bendrovę į teisės aktus atitinkančią formą, pereiti prie nuomos (leasehold) modelio, arba parduoti turtą dar prieš tai, kai patikra pasieks jūsų regioną.
Kaip legaliai įsigyti namą su žeme Tailande
Patikimiausias ir plačiausiai naudojamas variantas - ilgalaikė nuoma (leasehold). Žemę nuomojatės 30 metų su teise pratęsti dar dviem terminams, o pats pastatas gali būti registruotas jūsų vardu. Kitas kelias - pirkimas per tikrą, ne nominalią Tailando bendrovę, kuri realiai vykdo verslo veiklą ir turi tikrus tailandiečius partnerius, tačiau šis variantas reikalauja rimtos teisinės pagalbos ir nuodugnaus patikrinimo.
Prieš pasirašant bet kokią sutartį, verta paprašyti nepriklausomos teisinės peržiūros iš advokato, nesusijusio su pardavėju. Patikrinkite, ar tailandiečiai akcininkai yra realūs asmenys su patikrinamomis pajamomis ir ar bendrovė vykdo tikrą verslo veiklą bei moka mokesčius.
Ar kondominiumų rinka nukentės?
Ne. Užsieniečiai turi teisę teisėtai valdyti kondominiumo butą (freehold) neviršijant 49% projekto užsienio nuosavybės kvotos. Šis mechanizmas įtvirtintas Kondominiumų įstatyme ir su nominaliomis struktūromis neturi nieko bendra. Tai reiškia, kad butų segmentas išlieka saugiausias ir skaidriausias pasirinkimas užsienio pirkėjams, taip pat ir lietuviams, ieškantiems investicijos Puket regione.
Kur rizika didžiausia
Didžiausia užsieniečiams priklausančių prabangių vilų koncentracija, o kartu ir nominalių struktūrų bei patikrų aktyvumas, stebimi Puket, Koh Samui, Pattaya ir Hua Hin regionuose. Būtent šiose vietovėse verta ypač atidžiai tikrinti bet kokio siūlomo objekto nuosavybės formą prieš pasirašant preliminarią sutartį.
Ar dabar dar verta investuoti į Tailando nekilnojamąjį turtą?
Taip, jei sandorio teisinė struktūra sutvarkyta tvarkingai. Kondominiumų rinka lieka pilnai atvira užsieniečiams, nuomos grąža Bankoke siekia 5-7% per metus, o valdomi objektai Puket regione gali atnešti 8-10% grąžos. Svarbiausia - dirbti su licencijuotais teisininkais ir vengti pilkosios zonos schemų.
Trumpuoju laikotarpiu antrinėje rinkoje gali padaugėti pasiūlymų, nes dalis savininkų skubės parduoti turtą, kol patikra nepasiekė jų regiono. Tai gali atverti langą pirkėjams, pasiruošusiems įsigyti nuomos (leasehold) pagrindu valdomą vilą palankesne kaina.
Ši situacija nėra rinkos krizė - tai natūralus jos brendimas ir skaidrėjimas. Tailandas nuosekliai juda didesnio skaidrumo link, o investuotojai, kurie savo sandorius struktūruoja teisėtai, iš to tik laimi. 2026 metų taisyklė aiški: teisiškai tvarkinga sandorio struktūra svarbesnė už kainos etiketę. Sutaupyti pinigus atsisakant teisinės konsultacijos gali kainuoti visą investiciją.
Šaltinis: The Nation Thailand