Puketo viloje, kurios vertė - 1 milijonas dolerių, pirkėjas pasirašė tris dokumentus vienu ypu: žemės nuomos sutartį, pastato nuosavybės aktą (freehold) ir aptarnavimo sutartį su valdymo bendrove. Advokatai pakuotėje rado vieną punktą, leidžiantį developeriui nutraukti visą sutarčių rinkinį, įskaitant žemės nuomą po namu, jei pavėluotai apmokama... vandens sąskaita.
Tą punktą derybų metu išbraukė. Jei ne, milijono dolerių turtas būtų pakibęs ant vienos neapmokėtos komunalinės sąskaitos.
Tai nėra išimtinis atvejis. Tailande nėra privalomos notarinės pirkimo-pardavimo sutarčių patikros, o standartines formas ruošia developerių ir nuomotojų advokatai, žinoma, savo klientų naudai. Teisinis patikrinimas (angl. due diligence) čia dažniausiai nėra apie chanote (nuosavybės aktą) - tituliai paprastai švarūs. Pinigai prarandami sutarties tekste.
Kas yra kryžminio įsipareigojimų pažeidimo (cross-default) punktas ir kodėl jis pavojingiausias?
Kryžminio pažeidimo (cross-default) punktas leidžia vieno sutarties pažeidimą pakelti iki teisės nutraukti visas kitas paketo sutartis. Vilos su žemės nuoma ir pastato freehold struktūroje tai reiškia, kad nesumokėta aptarnavimo įmoka teoriškai gali sukelti riziką pačiai teisei naudotis žeme. Tai pirmas punktas, kurį reikia tikrinti bet kuriame vilos-plius-žemės pakete, ir dažniausiai brangiausia klaida visame sandoryje.
Vila ant nuomojamos žemės su freehold pastatu yra teisėta ir paplitusi struktūra Puketo ir Ko Samui salose, bet ji sudaryta iš trijų ar daugiau dokumentų, o silpna vieta visada yra jų sandūroje. Būtina patikrinti, kas atsitinka perleidus turtą trečiajai šaliai, mirties atveju, pasikeitus valdymo bendrovei ar kilus ginčui su kaimyninių vilų savininkais. Jei žemės nuoma sudaryta 30 metų su pažadu dviejų pratęsimų, paklauskite, kas realiai garantuoja antrąjį pratęsimą. Dažniausiai - nieko, tik nuomotojo geranoriškumas, ir čia sąžiningas advokato atsakymas verčiau nei glotnus pardavimų pristatymas.
30 metų žemės nuomos sutartis pati savaime registruojama Žemės departamente ir teisiškai apsaugota. Bet pažadas dėl dviejų papildomų 30 metų pratęsimų yra sutartinis nuomotojo įsipareigojimas, ne automatinė teisė. Verta patikrinti, kas yra nuomotojas ir kas atsitinka, jei jis bankrutuoja ar parduoda žemę.
Kodėl statybos sutartys Pattajoje kenkia tik pirkėjui?
Pattajos statybos sutartys beveik visada numato baudas pirkėjui už pavėluotus mokėjimus, bet retai numato baudas developeriui už pavėluotą objekto perdavimą. Šis disbalansas ištaisomas įtraukiant aiškius terminus ir baigimo standartus abiem pusėms.
Su neįrengtu (off-plan) butu tikras darbas vyksta ne dėl titulo, o dėl mokėjimų grafiko. Įmokas verta susieti su statybos etapais, ne su kalendorinėmis datomis. Reikalaukite abipusių baudų: jei mokate baudą už pavėluotą įmoką, developeris turi mokėti už pavėluotą perdavimą. Iš anksto susitarkite, kas laikoma defektu perdavimo metu, kitaip ginčas apie tinko kokybę virs ginču apie skonį.
Čia yra vienas dažnas spąstas: pavėluoto perdavimo bauda dažnai atrodo kaip visų problemų sprendimas, bet iš tikrųjų yra pusinis sprendimas. Punktas įrašomas, developeris pristato objektą metais vėliau, ir nėra iš ko surinkti baudos, nes projekto bendrovės balansas tuščias. Bauda veikia tik kartu su etapiniais mokėjimais, banko garantija arba paskutinės įmokos sulaikymu.
Kiek kainuoja per didelis nuomos indeksavimas prekybos centre Bankoke?
Bankoko prekybos centrų nuomos sutartys dažniausiai numato 10% metinę indeksaciją kartu su nuomotojo teise koreguoti tarifą kas 18 mėnesių be derybų. Viename dokumentuotame atvejyje nuomininkas, užfiksavęs tarifą sutartyje, sutaupė apie 5000 dolerių per metus vidutinio dydžio prekybos centro patalpai.
Komerciniame nuomos sandoryje sutartis svarbesnė nei vietovė. Visam laikotarpiui fiksuotas tarifas vertas daugiau nei nuolaida pirmaisiais metais. Būtina tikrinti nuomotojo teisę vienašališkai koreguoti tarifą, indeksavimo formulę, kas atsitinka su depozitu nutraukus sutartį anksčiau laiko, ir kas atsitinka nuomos sutarčiai, jei pastatas parduodamas.
Pastato savininko pasikeitimas be nuomos tęstinumo punkto reiškia, kad naujas savininkas gali perrašyti nuomos sąlygas iš naujo. Tai ištaisoma įtraukiant perėmimo (succession) punktą, o tokia sąlyga verta daugiau nei mėnuo nuomos be mokesčio.
Kas atsitinka, jei prekės ženklas neregistruotas Tailande?
Licencijų ir franšizės sutartys (Samui, Bankoke) dažnai neapsaugo prekės ženklo ir leidžia vienašališkai keisti autorinius atlyginimus (royalty). Vienoje Samui turizmo verslo sandoryje garantijų ir kompensacijų punktų įtraukimas uždarė apie 100 000 dolerių riziką.
Silpna vieta yra intelektinė nuosavybė ir royalty mokesčiai. Jei prekės ženklas neregistruotas Tailande, nėra ko ir saugoti. Jei royalty tarifą galima pakeisti paprastu laišku, jūsų finansinis modelis egzistuoja tik tol, kol atkeliauja pirmasis toks laiškas. Prekės ženklą reikia registruoti Tailande prieš pasirašant bet kokią licencijos sutartį. Be registracijos licencija saugo jūsų vietinį partnerį, ne jus, ir sutartis gali būti nutraukta nekompensuojant investicijų į rinkodarą.
Lyginamoji lentelė: penki sandorių tipai ir jų spąstai
| Sandorio tipas | Tipiškas spąstas | Ką tikrinti pirmiausia | Klaidos kaina |
|---|---|---|---|
| Vila: žemės nuoma + pastato freehold | Kryžminis pažeidimas nutraukia visas sutartis dėl vieno pažeidimo | Nutraukimo punktas, nuomos pratęsimo sąlygos, perleidimo teisės | Kontrolės praradimas dėl turto, vertingo iki 1 milijono dolerių |
| Neįrengtas (off-plan) butas | Baudos taikomos tik pirkėjui, neaiškūs kokybės standartai | Etapinis mokėjimų grafikas, vėlavimo baudos, perdavimo patikra | 12-18 mėnesių tuštumos be kompensacijos |
| Prekybos centro komercinė nuoma | 10% metinė indeksacija plius tarifo koregavimas kas 18 mėn. | Indeksavimo formulė, savininko pasikeitimo punktas, depozito sąlygos | Apie 5000 dolerių per metus, patalpai |
| Prekės ženklo licencija | Nėra intelektinės nuosavybės apsaugos, nutraukimas be kompensacijos | Prekės ženklo registracija Tailande, terminas, nutraukimo pagrindai | Iki 100 000 dolerių rinkodaros išlaidų svetimam prekės ženklui |
| Franšizė | Vienašališki royalty pakeitimai, neaiškūs rinkodaros mokesčiai | Fiksuotas royalty tarifas, rinkodaros biudžetas, teritorijos išskirtinumas | Nenuspėjamas kaštų augimas visam sutarties laikotarpiui |
Kokios klaidos kartojasi dažniausiai?
Didžiausia klaida - patikrinti chanote ir tuo apsiriboti. Švarus nuosavybės aktas nesaugo nuo vienpusiškos sutarties. Reikia tikrinti abu dokumentus, ir tikroji problema dažniausiai slypi sutartyje, ne titule.
Antra klaida - pasitikėti vertimu. Tailando teisme galioja tik tajų kalbos versija. Anglų ar bet kokia kita kalba versija yra tik informacinė. Verta reikalauti punkto, aiškiai nurodančio, kuri versija yra galiojanti, ir pasitikrinti abi versijas su nepriklausomu vertėju.
Trečia - pasirašymas atostogų tempu. Depozitas išmokamas per dieną, o sutartis nusipelno mėnesio patikros. Rezervacijos sutartys beveik visada turi negrąžinamo depozito punktą, todėl derėtis reikia prieš pinigų pervedimą, ne po jo.
Keturta - ginčų sprendimo skiltis paliekama be dėmesio. Arbitražas Singapūre skamba įspūdingai, bet kainuoja dešimtis tūkstančių dolerių, kas neturi prasmės sandoriui, vertam 5 milijonų THB. Mažesnio mastelio pirkiniams tajų teismas, esantis arti turto, yra racionalesnis pasirinkimas.
Penkta - manoma, kad valdymo bendrovė yra neutrali. Aptarnavimo sutartis dažnai susijusi su developeriu ir gali leisti neribotus aptarnavimo mokesčių padidinimus. Verta reikalauti indeksavimo formulės arba fiksuotos viršutinės ribos.
Mano rekomendacija ir kada jos nesilaikyti
Niekada nepasirašykite developerio pateikto varianto jo pačio suformuluota tekste, net jei pardavimų vadybininkas tvirtina, kad tai standartinė ir nekoreguojama sutartis. Ji koreguojama nuolat, ypač projektuose, kurie nėra iki galo išparduoti. Kategoriškas atsisakymas diskutuoti apie bet kokį pakeitimą pats savaime yra įspėjamasis signalas.
Viena išlyga: jei sandorio dydis mažesnis nei apie 3 milijonai THB, pilna patikra su korporacinių dokumentų tikrinimu ir apsilankymu žemės registre gali suvalgyti reikšmingą dalį naudos. Tokiu atveju verta sutelkti dėmesį tik į keturis punktus: nutraukimo sąlygas, mokėjimus, teisių perleidimą ir ginčų sprendimo tvarką.
Brangiau kainuojantiems sandoriams, virš 10 milijonų THB, teisinės patikros atsisakymas nėra racionalus būdas sutaupyti pinigų. Rinkos vertinimai rodo, kad standartinio buto pirkimo patikra kainuoja kelias dešimtis tūkstančių bahtų, o vila su nuoma ir korporacine struktūra - daugiau ir ilgiau. Tai lyginama su sandorio dydžiu, ne su absoliučia suma.
Prieš pervedant bet kokį depozitą, vienas paprastas žingsnis: kaip rekomenduoja Kivilab Property teisinio patikrinimo sąrašas, atlikite struktūrizuotą šešių dalių patikrą, apimančią titulą ir įkeitimus, pardavėjo įgaliojimus, leidimus, užsieniečiams skirtą freehold kvotą, pirkimo-pardavimo sutartį ir mokėjimų dokumentaciją. Nusiųskite sutarties projektą nepriklausomam advokatui ir paprašykite pažymėti nutraukimo, perleidimo ir indeksavimo punktus konkrečiai. Tai užima kelias dienas ir pakeičia derybinę poziciją labiau nei bet kokia nuolaida.
Šaltinis: Kivilab Property