Kai Azijos turtuoliai keičia žemėlapį, kur lieka vieta Puketui?
Tailando turtingieji masiškai parduoda nekilnojamąjį turtą Londone. Tačiau pinigai negrįžta į Bankoką, jie keliauja į Tokiją ir slidinėjimo kurortą Niseko. Šis staigus krypties pasikeitimas verčia iš naujo permąstyti, kur šiandien verta investuoti į prabangų nekilnojamąjį turtą Azijoje, o Puketas šioje istorijoje netikėtai atsiduria stipraus konkurento, o ne pašalinio stebėtojo, pozicijoje.
Pasak leidinio The Nation Thailand, Tailando investuotojai mažina savo pozicijas Didžiojoje Britanijoje, nes nuosavybės išlaikymo kaina auga, o politinis neapibrėžtumas neatlyžta. Japonija traukia kapitalą dėl silpno jenos kurso, stabilios teisinės sistemos ir Tokijo nuomos grąžos, siekiančios 3,5-4,5 proc. per metus. Tačiau kai Tailando kurortinę rinką sudedi šalia Japonijos, prabangus Puketo turtas aplenkia ir Tokiją, ir Niseko pagal kelis esminius rodiklius, ir tai pastebi vis daugiau tarptautinių pirkėjų. Bangkok Post rašo apie platesnę tendenciją: prabangaus nekilnojamojo turto susidomėjimas krypsta į Puketą dėl pasaulinio nestabilumo, o pirkėjai iš JAE, Artimųjų Rytų ir Kinijos vis dažniau čia įkuria antrą (ar net pagrindinę) bazę, o ne žiūri į salą kaip į trumpalaikę spekuliaciją.
Trumpas atsakymas
- Tailando investuotojai perkelia kapitalą iš Londono į Japonijos nekilnojamąjį turtą, daugiausia į Tokiją ir Niseko
- Pasitraukimą iš Jungtinės Karalystės lemia augantys nuosavybės mokesčiai, po-Brexit'inė neapibrėžtis ir stipresnis svaras sterlingų kursas bato atžvilgiu
- Vidutinė nuomos grąža centriniame Tokijuje siekia 3,5-4,5 proc. per metus, o Niseko sezono metu duoda 4-6 proc.
- Prabangios Puketo vilos, valdomos profesionalių nuomos operatorių, generuoja 6-8 proc. metinės grąžos
- Tailando kapitalo posūkis link Azijos atskleidžia platesnę tendenciją: pinigai renkasi pažįstamas, aukšto pelningumo regiono rinkas, tą patį matome ir augančiame JAE bei Artimųjų Rytų pirkėjų aktyvume Puketo rinkoje
- Puketas išlieka viena iš nedaugelio kurortinių rinkų, kur užsieniečiai gali įsigyti butą (kondominiumą) visišku nuosavybės (freehold) pagrindu
Kokie faktai stovi už šio kapitalo posūkio?
- Londonas prarado savo žavesį Azijos investuotojų akyse: nerezidentams taikoma Stamp Duty Land Tax priemoka prideda 2 proc. virš standartinio tarifo, o metinis ATED mokestis brangaus turto, valdomo per įmones, atveju prasideda nuo 4 150 GBP per metus
- Tokijas: naujų kondominiumų kainos visose 23 miesto specialiosiose seniūnijose 2024-2025 metais pakilo daugiau nei 20 proc., skelbia Japonijos nekilnojamojo turto ekonomikos institutas, o centrinių rajonų kvadratinio metro kaina jau viršija 15 000 USD
- Niseko Hokaido saloje per pastaruosius penkerius metus prabangių šalė kainos padvigubėjo, tačiau piko sezonas trunka tik 4 mėnesius (nuo gruodžio iki kovo)
- Puketas: vidutinė kvadratinio metro kaina prabangiame segmente siekia 4 000-7 000 USD, tai apytiksliai 2-3 kartus pigiau nei Tokijuje, o turistų sezonas tęsiasi 8-10 mėnesių, todėl nuomos pajamos yra kur kas stabilesnės
- Japonijos jena 2025 metais prekiavo prie kelerių metų žemumų dolerio atžvilgiu, tai atpigina įėjimą užsienio pirkėjams, tačiau prideda valiutos riziką konvertuojant nuomos pajamas
- Tailandas patenka tarp penkių geriausių Azijos šalių pagal užsienio tiesiogines investicijas į nekilnojamąjį turtą, rodo rinkos vertinimai
- Japonijoje užsieniečiai gali visiškai nuosavybės teise (freehold) valdyti žemę ir pastatus be jokių apribojimų, tačiau įsigijimo mokestis siekia apie 3-4 proc. įvertintos vertės, plius registracijos mokesčiai
- Puketo tarptautinis patrauklumas yra struktūrinis, o ne sezoninis reiškinys: naujausi rinkos duomenys rodo, kad 62 proc. paklausos Puketo nekilnojamajam turtui ateina iš užsienio, o pirkėjai atvyksta iš 141 šalies
Kodėl Tailando investuotojai palieka Londoną?
Pagrindinė priežastis - augančios bendros nuosavybės išlaikymo išlaidos. Stamp Duty priemoka nerezidentams, ATED mokestis, valdymo išlaidos ir silpstanti centrinio Londono nuomos rinka nekilnojamąjį turtą Jungtinėje Karalystėje daro vis mažiau pelningą. Pridėkite reguliavimo neapibrėžtumą ir griežtėjančią vizų politiką, ir patrauklumas mažėja dar labiau.
Kuo Tokijas traukia Azijos pirkėjus?
Tokijas siūlo skaidrią teisinę sistemą, stabilią nuomos paklausą ir silpną jeną, kuri sumažina įėjimo kainą, skaičiuojant doleriais. Mieste vyksta ir didelė infrastruktūros modernizacija, kuri palaiko tolesnį kainų augimą.
Kas yra Niseko ir kodėl investuotojai renkasi būtent šį kurortą?
Niseko - tai slidinėjimo kurortas Hokaido saloje, dažnai vadinamas 'Azijos Chamonix', pritraukiantis pasiturinčius lankytojus iš Honkongo, Singapūro ir Australijos. Bėda ta, kad sezonas apsiriboja žiemos mėnesiais, o įėjimas į prabangų segmentą prasideda nuo maždaug 500 000 USD.
Kaip Puketas atrodo šalia Tokijo ir Niseko?
Puketas laimi trimis frontais. Pirma, aukštesnė nuomos grąža (6-8 proc. prieš 3,5-4,5 proc. Tokijuje). Antra, ilgesnis nuomos sezonas, iki 10 mėnesių per metus. Trečia, gerokai žemesnis įėjimo taškas, kokybiški kondominiumai prieinami jau nuo 120 000-150 000 USD.
Ar užsieniečiai gali pirkti nekilnojamąjį turtą Japonijoje?
Taip. Japonija nenustato jokių apribojimų užsieniečių žemės ir pastatų nuosavybei. Pirkimo procesas yra gana skaidrus, tačiau reikalauja licencijuoto agento ir notaro dalyvavimo. Pirkimo mokesčiai siekia 3-4 proc. įvertintos vertės.
Kokia rizika investuojant į Japonijos nekilnojamąjį turtą?
Sąrašo viršuje - valiutos rizika. Jei jena sustiprėja, naujiems pirkėjams įėjimo kaina išauga, nors esami savininkai mato didesnes nuomos pajamas, perskaičiavus doleriais. Antra rizika - žemės drebėjimų tikimybė ir su tuo susijusios draudimo išlaidos.
Ar tarptautiniams investuotojams verta sekti paskui Tailando kapitalą į Japoniją?
Nebūtinai. Tailando investuotojus į Japoniją traukia iš esmės geografinis artumas ir kultūriniai ryšiai. Platesnei tarptautinei auditorijai Puketas siūlo prieinamesnę ekosistemą: gerą oro susisiekimą, augančią paklausą iš Artimųjų Rytų bei Kinijos pirkėjų, išvystytą infrastruktūrą tokiuose rajonuose kaip Bang Tao ir Laguna, bei rinką, kurioje lengviau orientuotis.
Kokią grąžą gali duoti Puketo vilų nuoma?
Profesionaliai valdomos prabangios vilos rodo 6-8 proc. metinę grąžą prieš eksploatacines išlaidas. Kondominiumai su garantuotomis nuomos programomis duoda 5-7 proc.. Abu rodikliai lenkia daugumą Azijos sostinių.
Kaip suplanuoti apžiūros kelionę į Puketą?
3-5 dienų apžiūros kelionės paprastai pakanka, kad apžvelgtumėte svarbiausius projektus. Verta iš anksto rezervuoti apgyvendinimą arti jus dominančių rajonų ir suplanuoti susitikimus su vystytojais. Lapkritis - kovas yra produktyviausi mėnesiai objektams apžiūrėti, nes visas turtas tuo metu lengvai pasiekiamas.
Šaltinis: Bangkok Post
Tailando kapitalo posūkis iš Londono į Aziją nėra laikinas madingumas, tai struktūrinis persitvarkymas. Turtingi Azijos investuotojai ieško rinkų su stipria grąža, skaidriomis taisyklėmis ir žemomis eksploatavimo išlaidomis. Pagal kiekvieną iš šių kriterijų Puketas stovi šalia Tokijo, o pagal nuomos grąžą lenkia jį. Tarptautiniams investuotojams, ieškantiems balanso tarp kapitalo augimo ir stabilaus pinigų srauto, Tailando vėliavinė kurortinė sala išlieka vienu stipriausių pasirinkimų regione.
Galvojate apie investiciją į Tailando nekilnojamąjį turtą? Komanda 'Nekilnojamasis turtas Tailande' padės rasti jums tinkamiausią objektą.