Puketo žemės registracijos skyriuje užsienietis, bandantis įregistruoti vilą per tailandietišką bendrovę, dabar sulaukia klausimų, kurių prieš kelis metus nė nebuvo: iš kur trys tailandiečiai akcininkai, gyvenantys trijose skirtingose provincijose, gavo pinigų savo akcijų daliai apmokėti? Ar jie deklaravo pajamas? Anksčiau tokie dokumentai buvo priimami be papildomų klausimų. Dabar jie automatiškai patikrinami Verslo plėtros departamento (DBD) duomenų bazėje.
Jei ieškote greito atsakymo: 2026 metais Tailandas NEsuliberalizavo užsieniečių teisių į nekilnojamąjį turtą. Pasikeitė tai, kad valstybė pagaliau ėmėsi vykdyti taisykles, kurios teoriškai egzistavo jau seniai. Vienintelis tiesioginis ir teisėtas būdas fiziniam asmeniui užsieniečiui įsigyti nuosavybę Tailande - condominium'o buto nuosavybė (freehold), neišeinant už 49 proc. viso pastato ploto kvotos. Visa kita reikalauja arba specialaus leidimo, arba sąžiningo pripažinimo, kad jūs perkate nuomą, o ne nuosavybę.
Kodėl butų per tailandietišką įmonę nebeverta pirkti 2026 metais
Dešimtmečius Thai Limited Company su 51 proc. tailandiečių akcininkų buvo standartinis būdas 'nusipirkti' vilą su žeme. Popieriuje viskas atrodė tvarkingai: bendrovė tailandietiška, todėl gali valdyti žemę. Praktikoje tailandiečiai akcininkai niekada neįnešdavo nė bato į bendrovę, nedalyvavo valdyme ir tiesiog pasirašydavo tuščius akcijų perleidimo formuliarus.
Tiesiog šitą atotrūkį tarp formos ir turinio institucijos dabar mokosi atpažinti. Kai Žemės departamentas pamato bendrovę su 2 mln. THB registruoto kapitalo, kuri nupirko sklypą už 25 mln. THB, o DBD duomenys rodo, kad tailandiečiai akcininkai niekada nedeklaravo pajamų ir yra įrašyti dar dvidešimtyje kitų bendrovių - papildomų klausimų nebereikia. Schema tampa akivaizdi savaime.
Nominalus valdymas (nominee ownership) yra baudžiamasis nusižengimas pagal Užsienio verslo įstatymą (Foreign Business Act): bauda nuo 100 000 iki 1 mln. THB ir iki 3 metų laisvės atėmimo, o atsakomybė tenka ir tailandiečiui nominaliam akcininkui. Nuo 2025 metų Žemės departamentas ir DBD keičiasi duomenimis, kad patikrintų realų kapitalo šaltinį už tailandiečių akcininkų, valdančių žemę turinčias bendroves. 2026 metų balandį pagal DBD įsakymą Nr. 1/2026 pradėta masinė daugiau nei 46 000 bendrovių su užsienio dalyvavimu patikra, su griežtesnėmis sankcijomis ir galimybe priverstinai likviduoti schemas, pripažintas nominaliomis.
Kas realiai leidžiama: 49 proc. kvota condominium pastate
Condominium ploto kvota užsieniečiams yra 49 proc. viso pastato visų butų bendro plovo (kvadratiniais metrais), o ne 49 proc. butų skaičiaus. Tai patvirtinama pastato juridinio asmens (valdymo bendrovės) pažymėjimu prieš sandorio registraciją žemės skyriuje.
Kvota pastatuose užpildoma nevienodai. Populiariuose projektuose Rawai ar Bang Tao rajonuose gali nebūti likusios kvotos visai, nepaisant to, ką pardavėjas žada. Todėl prieš pasirašant bet kokį susitarimą, būtina asmeniškai atsiimti aktualų pažymėjimą iš pastato valdymo bendrovės ir patvirtinti, kad konkretus jums patikęs butas patenka į likusią kvotą.
Praktinis patarimas: derinkite peržiūros kelionę su tam tikru laiko lankstumu, nes žemės skyrius dirba tik darbo dienomis, o vienos dienos dažnai neužtenka sandoriui uždaryti.
Ar galima nusipirkti žemę savo vardu?
Bendra taisyklė: ne. Žemės kodeksas (Land Code) fiziniams asmenims užsieniečiams žemės nuosavybės teisių iš principo nesuteikia. Siauros išimtys egzistuoja - tam tikri paveldėjimo atvejai ir Section 96 bis, kuris leidžia įsigyti iki 1 rai (apie 1600 kv. m) sklypą gyvenamosioms reikmėms, jei investuojama ne mažiau kaip 40 mln. THB į patvirtintą turtą ir gaunamas Vidaus reikalų ministerijos leidimas. Praktikoje tokių leidimų iki šiol suteikta vos vienetais atvejų.
'30+30+30' nuoma: kodėl 90 metų pažadas nėra 90 metų nuosavybė
Vienas iš dažniausiai kartojamų klaidingų įsitikinimų slypi taip vadinamoje '30+30+30' struktūroje. Vilų nuomos pardavėjai ją reklamuoja kaip devyniasdešimt metų 'nuosavybę'. Realybėje žemės registre užfiksuojamas tik pirmasis trisdešimties metų laikotarpis - toks yra maksimalus registruojamas nuomos terminas Tailande.
Pažadas pratęsti nuomą yra asmeninė esamo žemės savininko prievolė konkrečiam nuomininkui, o Tailando teismų praktika kelis kartus patvirtino, kad toks pratęsimas yra asmeninė sutartinė teisė, kuri automatiškai neperduodama naujam žemės savininkui. Kol pastatytojas (developeris) tęsia veiklą ir rūpinasi savo reputacija, viskas veikia sklandžiai. Tikras testas ateina trisdešimt pirmaisiais metais, o šiuo klausimu rinka dar tiesiog neturi statistikos, nes tokio amžiaus kurortinių nuomos sutarčių Tailande dar labai mažai.
2024 metais rinkos lūkesčiai atrodė kitaip. Vyriausybė buvo pavedusi ministerijoms svarstyti du pasiūlymus: pratęsti maksimalų nuomos terminą iki 99 metų ir padidinti condominium kvotą užsieniečiams iki 75 proc. Puketo tarptautinių pirkėjų bendruomenė apie tai kalbėjo mėnesius. Iki 2026 metų nė viena iš šių priemonių nebuvo įteisinta. Diskusija atsimušė į politinį pasipriešinimą, o argumentas apie 'šalies pardavimą' pasirodė stipresnis nei argumentas apie kapitalo pritraukimą.
Kaip teisingai pervesti pinigus condominium pirkimui
Norint įregistruoti freehold nuosavybę, pinigai turi būti pervesti iš užsienio užsienio valiuta. Sumoms nuo 50 000 JAV dolerių ir daugiau bankas išduoda Foreign Exchange Transaction (FET) formą - be jos žemės skyrius sandorio tiesiog neregistruos. Tai vienas iš tų retų atvejų, kai biurokratinis reikalavimas veikia pirkėjo naudai: skaidriai finansuotas sandoris nepatiria jokio papildomo spaudimo, priešingai nei nominalinės schemos.
Ir čia yra nemažai svarbi, retai pastebima detalė: kuo intensyviau tikrinamos nominalinės struktūros, tuo prognozuojamesnė tampa antrinė rinka legaliems, užsienio kvotoje esantiems condominium butams. Butas, nupirktas su iš užsienio pervestais pinigais ir turintis FET formą, per pastaruosius du metus netapo registruoti sunkiau - net atvirkščiai.
Mano nuomonė: kada Thai bendrovės schema vis dar prasminga
Pirkėjui, kurio biudžetas yra iki 30-40 mln. THB, 2026 metais gyvenamajam pirkiniui apskritai nevertėtu net apsvarstyti Thai company struktūros. Rizika nėra tai, kad rytoj atvyks inspektoriai. Rizika yra tai, kad perparduodant turtą, advokatą turintis pirkėjas tiesiog atsisakys tokio sandorio, ir turtas praras likvidumą dar gerokai anksčiau, nei praras teisėtumą.
Yra viena pagrįsta išimtis šiai taisyklei: jei jūs valdote realiai veikiančią Tailando bendrovę su tikra apyvarta, personalu ir partneriais, kurie investuoja savo pačių pinigus, tuomet žemės valdymas per tokią bendrovę nėra apeiginė schema - tai standartinė korporacinė praktika.
Praktinis kontrolinis sąrašas prieš pasirašant sutartį
Vienas žingsnis, kuris sutaupo daugiausia nervų, atliekamas dar prieš bet kokį parašą: paprašykite aktualaus pastato juridinio asmens pažymėjimo, patvirtinančio likusią užsienio kvotą kvadratiniais metrais, ir patikrinkite, ar konkretus jūsų pasirinktas butas į ją patenka.
Papildomai verta patikrinti:
- chanote nuosavybės dokumento buvimą ir įkeitimų (encumbrances) nebuvimą;
- condominium bendrojo fondo (common fund) mokėjimų istoriją;
- naujos statybos projekto atveju - statybos leidimą ir, jei projektui reikalingas, EIA (aplinkos poveikio vertinimo) patvirtinimą;
- kad pinigų pervedimo paskirtis banke būtų nurodyta tiksliai, atitinkamai FET formos reikalavimams.
Šie du žingsniai - kvotos patvirtinimas raštu ir teisingai nurodyta pervedimo paskirtis - uždaro didžiąją dalį rizikų, dėl kurių sandoriai žlunga žemės skyriuje pačiu paskutiniu momentu.
Šaltinis: DBD Order No. 1/2026, cituojama per aiproperty-phuket.com