Jei sekate Tailando nekilnojamojo turto rinką ir svarstote pirkimą, verta žinoti tiesiai iš pirmų eilučių: 2026 metai gali tapti rekordiškai prastais metais butų pardavimams Tailande, teigia Bangkok Post analitikai. Užsieniečių pirkimų prognozuojamas 20 proc. kritimas (K-Research duomenys) būtų pirmas metinis nuosmukis per penkerius metus. Vis dėlto Puketas, priešingai nei Bankokas, laikosi gerokai stabiliau dėl turizmo skatinamos nuomos paklausos.
Lietuvos investuotojui, kuris žiūri į Tailandą kaip į antrą namą ar nuomos objektą, tokia žinia nėra vien statistika iš tolimos rinkos, tai konkretus signalas peržiūrėti savo strategiją, kol rinka dar nespėjo apsisukti.
Kodėl rinka slopsta jau antrus metus
Nuosmukis kaupiasi ne vienerius metus, o jau dvejus metus iš eilės, ir naujausi skaičiai rodo, kad situacija tik gilėja. Pasiūla viršija paklausą daugumoje segmentų, o tai spaudžia kainas žemyn, kol pirkėjų aktyvumas išlieka vangus.
Bankoke neparduotų butų atsargos vertinamos daugiau nei 50 000 vienetų, tai vienas didžiausių rodiklių per pastarąjį dešimtmetį. Šios perteklinės pasiūlos šaknys siekia 2018-2022 metų statybų bumą, kai vystytojai vienu metu paleido dešimtis projektų, dažniausiai orientuotų į Kinijos pirkėjus. Po pandemijos tas pinigų srautas sugriuvo ir iki šiol nebuvo iki galo atgautas, todėl liko didelis nerealizuotų butų perteklius.
Kaip atrodo skaičiai 2026-ųjų pradžioje
2026 metų pirmajame ketvirtyje užsieniečių pirkimai krito pagal visus rodiklius:
- 3 241 vienetas (kritimas 17,3 proc.)
- 13,464 mlrd. THB perdavimo vertė (kritimas 17,9 proc.)
- 141 644 kv. m naudingo plotas (kritimas 13,8 proc. per metus)
Bankoko regiono perdavimai krito net 35 proc. per pirmą 2026 metų ketvirtį, o skaudžiausias kritimas siejamas su sumažėjusia Kinijos ir Mianmaro pirkėjų paklausa, remiantis K-Research duomenimis, kuriuos cituoja Bangkok Post.
Kodėl kinų pirkėjai atsitraukia, o kitos tautos - ne
Kinijos pirkėjai buvo pagrindinis nuosmukio variklis: pirkimų skaičius krito 38,8 proc., o vertė net 42,9 proc. Tai lemia vidiniai Kinijos ekonomikos sunkumai ir likvidumo trūkumas, ne pats Tailandas praradęs patrauklumą.
Kartu su tuo augo kitų tautybių aktyvumas:
- Rusijos pirkėjai: +33 proc.
- Indijos pirkėjai: +40 proc. (63 vienetai, 353 mln. THB vertė, augimas 23,9 proc.)
- Australijos pirkėjai: +36,1 proc.
Tai rodo, kad rinka ne tiesiog traukiasi, o pergrupuojasi: vieni pirkėjai išeina, kiti ateina jų vietoje, ir tai svarbu suprasti norint teisingai skaityti bendrą statistiką.
Bankokas prieš Puketą: kur šiandien saugiau investuoti
Centrinio Bankoko (Sukhumvit, Silom, Sathorn) butų kainos vidutiniškai svyruoja nuo 120 000 iki 200 000 THB už kv. m, tačiau vystytojai jau siūlo reikšmingas nuolaidas rezervacijos etape.
Puketo prabangaus segmento rinka, ypač vakarinės pakrantės zonos, tokios kaip Bang Tao, Layan, Kamala ir Cherng Talay, tikimasi liks tvirta 2026 metais, teigia Knight Frank Thailand. Čia viloms sekasi geriau nei butams, nes turtingi pirkėjai renkasi gyvenimo stilių ir integruotą infrastruktūrą, o ne vien kvadratinius metrus.
Salos ekonomika veikia kitaip nei Bankoko: sezoninė nuoma per Airbnb ir Booking gali generuoti 6-8 proc. metinį pajamingumą su profesionaliu valdymu. Tačiau konkurencija tarp objektų auga, o savivaldybės griežtina trumpalaikės nuomos reguliavimą, tad tai jau nebe 'automatinis pinigų srautas', kaip prieš kelis metus.
Ką rodo realūs rinkos indikatoriai
Patyrę rinkos dalyviai stebi kelis konkrečius rodiklius, ne vien bendrus pranešimus žiniasklaidoje.
Pirmasis - naujų statybos leidimų kiekis. Jei vystytojai sumažina naujų projektų startą, rinka pradeda absorbuoti esamą perteklių. Tailando pramonės asociacijos praneša, kad naujų projektų skaičius Bankoke 2026 metų pirmoje pusėje jau sumažėjo.
Antrasis - nuomos kainų stabilumas. Kol nuomos kainos laikosi, butas toliau generuoja pinigų srautą, net jei kapitalo vertė stagnuoja - tai kritiškai svarbu tiems, kurie perka ne spekuliaciniam perpardavimui, o ilgalaikei nuomai.
Teisinis rėmas: kiek buto gali priklausyti užsieniečiui
Užsienio nuosavybė yra ribojama 49 proc. laisvos nuosavybės (freehold) ploto viename pastate pagal Tailando įstatymus. Tai reiškia, kad likusi kvota konkrečiame projekte gali būti jau užpildyta, ir tai reikia patikrinti prieš perkant.
Puketo butų pirkėjams taip pat prieinamos ilgalaikio buvimo vizos: metinė atnaujinama viza reikalauja minimalaus 3 mln. THB buto pirkinio iš Tailando vystytojo, arba galima rinktis alternatyvius nuomos susitarimus.
Jei planuojate atvykti asmeniškai apžiūrėti objektų, apgyvendinimą verta rezervuoti gerokai iš anksto, ypač aukštojo sezono metu nuo lapkričio iki kovo, kai laisvų vietų Puketo populiariuose rajonuose sparčiai mažėja.
Dažniausi klausimai
Ar verta pirkti butą Tailande 2026 metais?
Viskas priklauso nuo strategijos. Ilgalaikiams investuotojams su 7-10 metų horizontu dabartinis nuosmukis gali reikšti patrauklų įėjimo momentą. Trumpalaikiam spekuliaciniam perpardavimui laikas nėra tinkamas, nes rinka dar tebekrinta ir greitas pelningas išėjimas mažai tikėtinas.
Kaip užsienietis gali įsigyti butą Tailande?
Užsienietis gali valdyti butą laisvos nuosavybės (freehold) pagrindu, jei bendra užsieniečių nuosavybė pastate neviršija 49 proc. Pinigai turi būti pervesti iš užsienio Tailando batais (baht). Perdavimo procesas paprastai užtrunka 30-60 dienų, jei butas jau pastatytas.
Kokie mokesčiai taikomi užsieniečiui, valdančiam butą Tailande?
Pagrindinės išlaidos: nuosavybės perregistravimo mokestis 2 proc. nuo įvertintos vertės (dažniausiai dalinamas tarp pirkėjo ir pardavėjo), žyminis mokestis 0,5 proc. ir specialusis verslo mokestis 3,3 proc., jei objektas parduodamas per pirmus penkerius nuosavybės metus.
Bankokas ar Puketas: kur geriau pirkti 2026 metais?
Bankokas tinka stabiliai ilgalaikei nuomai su apie 4-5 proc. pajamingumu. Puketas suteikia sezoninio nuomos pajamingumo potencialą 6-8 proc., tačiau reikalauja aktyvaus valdymo ir turi tuštumo riziką žemuoju sezonu.
Ar galima derėtis su Tailando vystytojais dėl kainos?
Taip. Esamomis rinkos sąlygomis vystytojai siūlo nuolaidas, nemokamus baldų paketus, beprocentines įmokų programas ir kitas paskatas. Realios nuolaidos gali siekti 10-20 proc. nuo skelbtos kainos, ypač baigtuose projektuose su neparduotais butais.
Ar tikėtinas visiškas rinkos griūtis?
Mažai tikėtina. Tailando rinka istoriškai koreguojasi lėtai, su metiniu kainų kritimu 5-10 proc. intervale, o ne staigiais griūčiais. Vystytojai paprastai renkasi nuolaidas ir bonusus, o ne formalų kainų mažinimą.
Kada atsigaus butų rinka?
Dauguma analitikų prognozuoja stabilizaciją ne anksčiau nei 2027 metų antroje pusėje, jei sumažės naujų projektų startas ir atsigaus užsienio paklausa. Pilnas atsigavimas galėtų užtrukti dar 2-3 metus.
Tailando butų rinkos nuosmukis nėra katastrofa, tai natūrali ciklo fazė. Investuotojui su šalta galva ir aiškiu laiko horizontu dabartinės sąlygos atveria realų langą galimybėms. Taisyklė išlieka ta pati: pirkti patikrintose vietose, dirbti su patikimais vystytojais, turinčiais įrodytą istoriją, ir visada skaičiuoti realų nuomos pajamingumą, o ne statyti vien ant kapitalo augimo lūkesčio.
Komanda 'Nekilnojamasis turtas Tailande' gali padėti įvertinti konkretų projektą Puketo rinkoje ir peržiūrėti realią nuomos grąžos skaičiuoklę prieš priimant sprendimą.
Šaltinis: Bangkok Post