Trumpas atsakymas tiems, kurie skuba
Jei planuojate pirkti butą Puketo ar Pattajos daugiabutyje, esminė žinia yra tokia: 49% kvota užsieniečių nuosavybei kondominiumuose Tailande NEPASIKEITĖ ir 2026 metais. Jokio įstatymo, keliančio ribą iki 75%, priimta nebuvo, o kalbos apie tokią reformą kol kas lieka tik kalbomis. Tuo pačiu nuo 2026 m. liepos 1 d. įvestas sumažintas 0,01% nuosavybės perleidimo mokestis galioja tik tailandiečiams, o užsieniečiai ir toliau moka pilną 2% tarifą.
Daugelis lietuviakalbių investuotojų, sekančių Tailando nekilnojamojo turto naujienas per socialinius tinklus ar brokerių naujienlaiškius, jau girdėjo apie šį mokesčio sumažinimą. Tačiau būtent čia slypi pavojus - reklaminėje medžiagoje dažnai nutylima viena detalė, galinti kainuoti jums tūkstančius eurų.
Kodėl 0,01% mokestis jums greičiausiai negalios
2026 m. liepos 1 d. įsigaliojęs Karališkojo biuletenio dekretas sumažino nuosavybės perleidimo mokestį nuo standartinių 2% iki 0,01%. Kai kurie brokeriai šią naujieną pateikė kaip universalią nuolaidą 'visiems pirkėjams'. Tai netiesa. Teisinis dekreto tekstas aiškiai nurodo, kad lengvata taikoma tik kvalifikuotiems Tailando piliečiams.
Užsienio pirkėjui skaičiai atrodo taip: perkant 10 milijonų THB vertės būstą, skirtumas tarp 0,01% ir 2% tarifo siekia 199 000 THB (apie 5 700 USD arba maždaug tiek pat eurų pagal dabartinį kursą). Tai ne apvalinimo paklaida sąskaitoje - tai reali eilutė jūsų sandorio išlaidų sąraše, kurią verta įtraukti į biudžetą dar prieš pasirašant rezervacijos sutartį.
Panašiai sumažinta ir hipotekos registracijos rinkliava - iki 0,01%, bet vėlgi tik Tailando piliečiams. Sumažintas tarifas galios pereinamuoju laikotarpiu nuo 2026 m. liepos 1 d. iki 2027 m. birželio 30 d.
Kas iš tikrųjų yra 49% kvota
49% taisyklė nėra naujiena - ji įtvirtinta dar 1979 m. Kondominiumų įstatyme ir per dešimtmečius išgyveno kelis pakeitimus, tačiau jos esmė nesikeitė: užsieniečiai gali turėti kondominiumo vieneto nuosavybės teisę (freehold), tačiau bendra užsieniečiams priklausanti dalis viename projekte negali viršyti 49% viso parduodamo grindų ploto. Likę 51% turi priklausyti Tailando piliečiams arba Tailando kapitalo įmonėms.
Ši riba sukuria realų trūkumą. Paklausiuose projektuose Puketo, Pattajos ir Bankoko rinkose užsieniečių kvota dažnai užpildoma dar gerokai iki pastato pabaigos. Pirkėjui, atėjusiam per vėlai, lieka rinktis tarp Tailando įmonės struktūros (su savu teisinių ir mokestinių rizikų sluoksniu) arba 30 metų nuomos sutarties. Nė vienas iš šių variantų nesuteikia tokio pat saugumo kaip tiesioginė nuosavybės teisė.
Svarbi detalė būtent Puketo rinkai: čia užsieniečių freehold kvota skaičiuojama pagal grindų plotą, o ne pagal butų skaičių. Tai reiškia, kad keli dideli vienetai gali 'suvalgyti" kvotą greičiau, nei atrodytų iš pirmo žvilgsnio, todėl projektas su nedideliu butų skaičiumi gali užsipildyti staigiau, nei tikitės.
Ar tiesa, kad kvota bus keliama iki 75%?
Diskusijos apie kvotos kėlimą iki 75% prasidėjo 2024 metais, kai Srettha Thavisin vadovaujama vyriausybė pasiūlė priemonių paketą, skirtą pritraukti užsienio kapitalą į ekonomiką. Lygiagrečiai buvo svarstomas ir 99 metų žemės nuomos modelis. Abi idėjos sulaukė pasipriešinimo iš dalies Tailando visuomenės - kritikai perspėjo, kad platesnė užsienio nuosavybė pakeltų kainas ir išstumtų vietinius pirkėjus iš jų pačių rinkos.
Iki 2026 m. vidurio nė viena iniciatyva nebuvo virtusi oficialiu įstatymo projektu. Šaltiniai Tailando vyriausybėje abu pasiūlymus vadina 'nagrinėjamais" - o tokia formuluotė praktikoje gali reikšti metų metus trunkantį delsimą arba visišką nutylėjimą. Kas planuoja pirkinį, remdamasis prielaida, kad kvota netrukus bus pakelta, iš esmės lažinasi dėl termino, kurio šiandien nepatvirtins niekas.
Tas pats pasakytina ir apie 30 metų nuomos ribą - ji išlieka maksimali pagal galiojančius įstatymus. 99 metų nuomos struktūra egzistuoja tik popieriuje ir kol kas nepriimta.
Ką tai reiškia jūsų sandorio biudžetui
Tarptautiniam investuotojui, planuojančiam pirkti butą savo vardu, aritmetika paprasta: mokate 2% perleidimo mokestį, be išimčių. 2026 m. pasirodę Puketo pirkimo vadovai nuosekliai pabrėžia tą patį - kvota skaičiuojama griežtai pagal registruotą grindų plotą, o ne butų skaičių, todėl prieš sumokant bet kokį avansą būtina paprašyti raštiško kvotos patvirtinimo iš vystytojo ar juridinio biuro ir jį savarankiškai patikrinti Žemės registro biure (Land Office).
Yra ir mažiau akivaizdi naujosios mokesčių struktūros nauda pardavėjams. Jei parduodate savo butą Tailando piliečiui per nuolaidos galiojimo langą (iki 2027 m. birželio 30 d.), pirkėjo sutaupyti pinigai gali padaryti jūsų objektą patrauklesnį antrinėje rinkoje. Pavyzdžiui, parduodant 5 milijonų THB vertės butą, pirkėjo sutaupoma suma siekia apie 100 000 THB - tai realus argumentas derybose dėl kainos.
Praktiniai patarimai prieš perkant
Renkantis projektą Puketo pakrantėje ar bet kur kitur Tailande, verta iš anksto įsivertinti keletą dalykų:
- Patikrinkite dabartinę užsieniečių ir Tailando piliečių nuosavybės proporciją konkrečiame projekte, ne tik bendrą rinkos situaciją.
- Neplanuokite sandorio, remdamiesi prielaida, kad 75% kvota bus patvirtinta artimiausiu metu.
- Įtraukite pilną 2% perleidimo mokestį į savo biudžeto skaičiavimus - nesitikėkite 0,01% tarifo.
- Jei kvota jau užpildyta, apsvarstykite abu likusius variantus (Tailando įmonė arba 30 metų nuoma) kartu su patyrusiu vietos teisininku, prieš priimdami sprendimą.
Renkantis patikimą partnerį šiame procese, komanda 'Nekilnojamasis turtas Tailande" gali padėti patikrinti konkretaus projekto kvotos statusą ir paaiškinti visus mokesčius, kol dar nesudarėte jokių įsipareigojimų.
Šaltinis: ReloSale