Įsivaizduokite: atvykstate į Banglamungo žemės registro skyrių su 4 mln. bahtų čekiu ir Tailando bendrovės akcininkų sąrašu. Prieš metus sandoris būtų užregistruotas per pusantros valandos. Nuo 2026 m. gegužės pirmieji klausimai, kuriuos išgirsite, yra visai kitokie: iš kur pinigai, kuo užsiimate, ir kodėl 51 proc. akcijų turintys tailandiečiai per visą bendrovės gyvavimo laiką nė karto nesigavo dividendų.
Trumpas atsakymas. Nuo 2026 m. gegužės Tailando žemės departamentas (Department of Lands) taiko sustiprintą tikrinimą visiems sandoriams, kai grynųjų pinigų mokėjimas viršija 2 000 000 bahtų arba kai turto vertinamoji kaina viršija 5 000 000 bahtų, nepriklausomai nuo mokėjimo būdo. Tikslas - nominalios (nominee) žemės nuosavybės struktūros, kuriomis dešimtmečius užsieniečiai per Tailando bendroves faktiškai valdė žemę, kurios jiems tiesiogiai priklausyti negali.
Kas iš tikrųjų pasikeitė 2026 metais?
Tai nėra naujas įstatymas. Tai vieningas vykdymo mechanizmas, pritaikytas Žemės kodekso nuostatoms, kurios egzistuoja daugiau nei du dešimtmečius, tačiau buvo taikomos nevienodai visose 76 Tailando provincijose. 2026 m. gegužę Žemės departamentas išsiuntė tris cirkulinius raštus, pažymėtus kaip 'skubiausi', absoliučiai visiems provincijų žemės skyriams.
Svarbiausias pokytis - priežiūra nebėra vienkartinis įvykis registracijos dieną. Ji tapo nuolatinė. Anksčiau kiekvienas žemės skyrius veikė savo informaciniame burbule: Bankoke įregistruota bendrovė galėjo pirkti žemę Surat Thani provincijoje, ir niekas nesulygindavo jos duomenų su Verslo plėtros departamento (DBD) registrais. Dabar veikia centralizuota, nuolat atnaujinama duomenų bazė, apimanti visus juridinius asmenis, valdančius žemę Tailande. Tai reiškia, kad 2019 metais uždarytas sandoris teoriškai gali iškilti peržiūros cikle 2027 metais.
Kokios yra 2 mln. ir 5 mln. bahtų ribos praktiškai?
2 000 000 bahtų riba grynųjų pinigų mokėjimams automatiškai paleidžia pirkėjo pajamų šaltinio, užimtumo ir bendros finansinės padėties patikrinimą. 5 000 000 bahtų riba veikia plačiau: jei turto vertinamoji kaina viršija šią sumą, sustiprinta peržiūra taikoma nepriklausomai nuo to, ar mokate grynaisiais, banko pervedimu ar per kelis mokėjimus.
Ši 2 mln. bahtų riba nebuvo parinkta atsitiktinai. Ji yra žemiau kainos beveik bet kokios vilos su žeme, tačiau viršija daugumą vidaus sandorių tarp tailandiečių provincijose. Kitaip tariant, tai filtras, sukalibruotas tiksliai tam segmentui rinkos, kuris orientuotas į užsieniečius. Bankai savo ruožtu taip pat sugriežtino procedūras - keli bankai jau prašo trijų mėnesių banko sąskaitos išrašų, prieš išleisdami lėšas, susijusias su pirkimu per bendrovę.
Kaip veikia nauja bendrovių duomenų bazė ir kas patenka į 'didelės rizikos' kategoriją?
Žemės skyriai privalo sukurti ir nuolat atnaujinti nacionalinę duomenų bazę, apimančią kiekvieną juridinį asmenį, valdantį žemę, ir kiekvieną iš jų tikrinti dėl nominalios struktūros požymių. Į duomenų bazę patenka absoliučiai visos bendrovės, taip pat ir 100 proc. tailandiečiams priklausančios - pats faktas, kad bendrovė duomenų bazėje, savaime nereiškia įtarimo.
Tačiau bendrovės, pažymėtos kaip didelės rizikos (pagal užsienio kapitalo dalį ir kitus kriterijus), susilaukia gilesnės peržiūros: tikrinami akcininkų registrai, DBD pateikti dokumentai, sutartys, o kartais rengiami ir vietos patikrinimai. Svarbu suprasti: pažymėjimas peržiūrai savaime nėra pažeidimo nustatymas. Tai tikrinimo procesas, ne nuosprendis.
Phukete situacija jau konkreti - daugiau nei 600 bendrovių pateko į Specialiųjų tyrimų departamento (DSI) ir Prekybos ministerijos akiratį, o platesnis reidas dar sustiprėjo nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d., įsigaliojus Įsakymui Nr. 2/2569.
Kodėl bendrovės su 49/51 proc. struktūra tapo problema?
Struktūra, kuri dabar ardoma dalis po dalies, yra senesnė nei dauguma Phuketo kondominiumų. Tailando Žemės kodeksas draudžia užsieniečiams tiesiogiai valdyti žemę (su labai nedaugelio išimčių), o rinka dešimtmečius atsakė Tailando ribotos atsakomybės bendrove: 49 proc. valdo užsienietis, 51 proc. - tailandiečiai akcininkai, kurie praktiškai neįnešė kapitalo, nedalyvavo valdyme ir dažnai net nežinojo, kad formaliai jiems priklauso dalis 25 mln. bahtų vertos vilos. Advokatai šią schemą siūlė metų metais kaip veikiantį sprendimą. Formaliai ji tokia niekada nebuvo - Žemės kodekso 113 straipsnis aiškiai draudžia tailandiečiui laikyti žemę užsieniečio vardu.
Praktinė šios peržiūros kaina retai minima pardavėjų. Peržiūra savaime nereiškia kaltės, tačiau ji atima laiką. Sandoris, kuris anksčiau užsidarydavo per vieną apsilankymą, dabar gali užtrukti nuo dviejų iki keturių savaičių, jei skyrius paprašo banko išrašų, pajamų patvirtinimo ar pinigų kilmės paaiškinimo. Jei skrendate į Tailandą specialiai registracijai, verta turėti laiko atsargą, o ne tikėtis, kad sandoris užsidarys tą pačią dieną.
Ką rinktis vietoje bendrovės: kondominiumas ar nuoma?
Mūsų, Nekilnojamasis turtas Tailande, pozicija paprasta: Tailando bendrovė kaip priemonė asmeninei gyvenamajai nuosavybai savo laiką iš esmės atgyveno. Ne todėl, kad visos esamos struktūros bus išardytos rytoj, o todėl, kad su jomis susijusi rizika tapo neapibrėžta laiko atžvilgiu, ir nežinomybę sunku parduoti, kai ateina laikas turtą perleisti.
Jei pirkinys skirtas gyvenimui ar nuomai, du keliai atrodo aiškiau:
| Variantas | Privalumai | Trūkumai |
|---|---|---|
| Kondominiumas (užsienio kvota iki 49 proc. pastato ploto pagal Kondominiumų įstatymą) | Tiesioginė nuosavybė užsieniečio vardu, aiškiausias teisinis kelias | Reikia patikrinti, ar liko laisvos kvotos vietos pastate |
| Ilgalaikė žemės nuoma (registruota iki 30 metų) su atskira pastato nuosavybe | Nėra nominalios struktūros rizikos | Mažiau patogu perparduodant |
Jei jūsų bendrovė tikrai veikia kaip verslas, viešbutis, restoranas, žemės ūkio įmonė su realiomis pajamomis, mokesčiais, atlyginimais ir tailandiečiais akcininkais, kurie iš tikrųjų investavo kapitalą, tai visa aukščiau aprašyta rizika jums netaikoma. Tokioms struktūroms įstatymas ir buvo sukurtas - problema visada buvo ne pati bendrovės forma, o tai, kad devynis kartus iš dešimties ji buvo naudojama kaip tuščias kevalas.
Vienas dalykas, kurį verta pasakyti aiškiai: bandymas retroaktyviai 'sutvarkyti' struktūrą, nupirkus papildomas akcijas ar pakeičiant akcininkus tiesiai prieš sandorį, dažniau atkreipia dėmesį, nei jį atitraukia. Tyrėjai tikrina akcininkų registro ir DBD dokumentų istoriją, ir staigus nuosavybės pertvarkymas bendrovėje, neturinčioje pajamų, skaitomas lygiai taip, kaip ir yra - bandymu paskutinę minutę uždengti pėdas.
Ar žemė, nupirkta per bendrovę prieš 2026 metus, gali būti konfiskuota?
Ne automatiškai. Cirkuliarai įveda tikrinimą, ne retroaktyvų turto paėmimą. Tačiau jei peržiūros metu nustatoma nominali nuosavybė, Žemės kodeksas leidžia priverstinį turto pardavimą per nustatytą terminą, taip pat baudžiamąją atsakomybę tailandiečiams nominaliems akcininkams.
Tai vertas apsvarstyti dalykas visiems, kas dabar valdo vilą per bendrovę: pasitikrinti struktūrą savo pačių iniciatyva, nei laukti, kol tai padarys žemės skyrius.
Dažnai užduodami klausimai
Nuo kokios sumos taikomas pinigų kilmės tikrinimas?
Nuo 2 mln. bahtų grynųjų pinigų mokėjimams, ir visada, kai turto vertinamoji kaina viršija 5 mln. bahtų, nepriklausomai nuo mokėjimo formos. Šios ribos nustatytos 2026 m. gegužės cirkuliaruose.
Ar tai turi įtakos kondominiumo pirkimui tiesiai užsieniečio vardu?
Tiesioginis kondominiumo pirkimas pagal užsienio nuosavybės kvotą (iki 49 proc. pastato ploto) tebėra švariausias teisinis kelias. Tačiau pinigų kilmės tikrinimas virš minėtų ribų taikomas registracijai bendrai, todėl banko Foreign Exchange Transaction Form dokumentacija turi būti be jokių trūkumų.
Kas tikrinama bendrovės peržiūros metu?
Akcininkų registras, DBD pateikti finansinės atskaitomybės dokumentai, sutartys, nuosavybės struktūra, o kai reikia - ir vietos patikrinimas, siekiant patvirtinti, kaip turtas realiai naudojamas.
Ar patekimas į naują duomenų bazę reiškia, kad esu įtariamas?
Ne. Duomenų bazė apima kiekvieną juridinį asmenį, valdantį žemę, įskaitant visiškai tailandiečiams priklausančias bendroves. Sustiprintą peržiūrą paleidžia konkretūs rizikos kriterijai, o pats patekimas į duomenų bazę savaime nereiškia pažeidimo nustatymo.
Ar yra teisėta alternatyva bendrovei, norint valdyti namą su žeme?
Ilgalaikė žemės nuoma (iki 30 metų, registruota žemės skyriuje) kartu su atskira ant jos pastatytos statybos nuosavybe. Perparduoti tokį turtą sudėtingiau, tačiau jis neturi nominalios struktūros rizikos.
Šaltinis: Calinka Thailand (Dzen)