Jei jūsų vila ar žemės sklypas Puket saloje formaliai priklauso Tailando bendrovei, o ne jums asmeniškai, ši žinia tiesiogiai liečia jus. Tailando verslo plėtros departamentas (DBD) šiuo metu tikrina 36 277 su užsieniečiais susijusias įmones, kurios valdo žemę - tai didžiausia per pastaruosius metus operacija prieš vadinamąsias nominalias struktūras, kurios buvo naudojamos apeiti draudimą užsieniečiams tiesiogiai turėti žemę Tailande. Trumpai tariant: era, kai užsienietis galėjo ramiai valdyti žemę per formalią Tailando bendrovę, sparčiai baigiasi.
Kodėl būtent dabar prasidėjo šis patikrinimas
Spaudimas nominalioms struktūroms kaupėsi jau nuo 2022 metų, kai parlamentiniai komitetai pradėjo svarstyti masinį žemės pirkimą kurortinėse zonose iš užsienio kapitalo. Politinis spaudimas, kylančios žemės kainos ir visuomenės nerimas dėl užsienio kapitalo koncentracijos prestižinėse vietovėse paspartino procesą. Rezultatas - sisteminis, ilgalaikis politikos posūkis, o ne vienkartinė akcija.
Kiek įmonių ir kokiose provincijose tikrinama
Pagal Thairath pranešimą, patikrinimas apima 16 provincijų, įskaitant Bankoką ir penkias aplinkines provincijas, taip pat dešimt didžiųjų turistinių provincijų, tarp jų Chonburi, Surat Thani ir Puket. Tai patvirtina, kad kampanija nėra nukreipta į vieną kurortinę rinką - tai nacionalinio masto politikos pokytis.
Pagrindinis dėmesys skiriamas 31 516 įmonių, kuriose oficiali užsienio kapitalo dalis lieka žemiau 49% ribos - būtent tos ribos, kuri leidžia bendrovei registruotis kaip Tailando ir teisėtai valdyti žemę. Problema ta, kad tūkstančiuose šių struktūrų Tailando akcininkai egzistuoja tik popieriuje, o realią kontrolę turi užsieniečiai. DBD ketina nustatyti ir uždaryti tokias schemas.
Kas iš tikrųjų yra nelegalu ir ką tikrina DBD
Užsienio verslo įstatymas (1999 m.) apibrėžia užsienio bendrovę kaip bet kokį subjektą, kuriame užsienio kapitalas viršija 49%. Bendrovės, esančios žemiau šios ribos, laikomos Tailando ir gali valdyti žemę. Žemės kodekso įstatymas B.E. 2497 (1954 m.) draudžia užsieniečiams tiesiogiai valdyti žemę, su siaura išimtimi Investicijų valdybos (BOI) patvirtintiems projektams, kuriems reikalinga minimali 40 milijonų THB investicija.
DBD tikrina ne tik akcininkų registrus, bet ir realią kontrolę: kas priima sprendimus, kas finansavo pirkimą ir kas gauna pajamas. Kitaip tariant, formalus popierius nebeapsaugo, jei realybė rodo kitką.
Kiek Puket vilų iš tikrųjų valdomos per nominalias schemas
Rinkos vertinimais, iki 60-70% užsieniečiams priklausančių vilų Puket saloje registruotos per Tailando bendroves su nominaliais akcininkais. Tai reiškia, kad ši problema nėra maža ar niša - tai gali liesti didelę dalį lietuvių ir kitų užsieniečių, jau investavusių į nekilnojamąjį turtą saloje.
Susijusioje vykdymo operacijoje, 2026 m. rugpjūtį vykdytas ketvirtos fazės reidas prieš Puket nominalų tinklą baigėsi 16 asmenų patraukimu baudžiamojon atsakomybėn (10 tailandiečių, 6 užsieniečiai, tarp jų kanadiečiai, rusai ir kazachas), susijusius su verslais, valdomais per nominalią nuosavybę. Platesnis Puket žemės valdymo tyrimas apėmė 361 įmonę, iš kurių 149 juridiniai asmenys buvo pripažinti valdantys žemę su įtartina užsienio akcininkų struktūra - pateikta 114 ieškinių ir paskirtos 39 baudos.
Kokios bausmės gresia už nominalias schemas
Pagal Užsienio verslo įstatymą, bausmės už nominalias struktūras siekia iki 1 milijono THB baudos ir/arba 3 metų įkalinimo. Tačiau rimtesnė rizika - priverstinis žemės pardavimas per 180 dienų. Jei DBD nustato, kad Tailando akcininkai jūsų bendrovėje yra tik nominalūs, Žemės departamentas gali įsakyti parduoti turtą per šį terminą. Jei pardavimas neįvyksta, valdžia gali pati organizuoti žemės aukcioną.
Ar tai liečia butus (kondominiumus)
Ne. Kondominiumai šiam patikrinimui nepriklauso: užsieniečiai gali tiesiogiai valdyti butus nuosavybės teise (freehold), kol užsieniečių kvota pastate lieka žemiau 49%. DBD patikrinimas taikomas išimtinai bendrovėms, valdančioms žemę - tiesioginė buto nuosavybė pagal Kondominiumų įstatymą (1979 m.) yra visiškai atskiras režimas.
Kokie teisėti būdai užsieniečiui valdyti nekilnojamąjį turtą Tailande
Yra keli patikimi keliai:
- Ilgalaikė žemės nuoma (leasehold) 30 metų laikotarpiui su pratęsimo galimybėmis
- Pastato nuosavybė atskirai nuo žemės, kartu nuomojant sklypą
- Tikra jungtinė veikla su Tailando partneriu, kuris realiai dalyvauja versle ir finansavime
- Buto pirkimas nuosavybės teise (freehold) kondominiume
Leasehold suteikia žemės naudojimo teises iki 30 metų, dažniausiai su dviem pratęsimo terminais, nors pratęsimas teisiškai negarantuotas. Objektai, parduodami leasehold pagrindu, paprastai yra 15-30% pigesni nei lygiaverčiai freehold objektai. Pagrindinis skirtumas - jūs nuomojate žemę, o ne ją valdote nuosavybės teise.
Ką daryti, jei jūsų žemė jau valdoma per Tailando bendrovę
Pirmiausia - nepriklausomas teisinis struktūros auditas. Jei schema pažeidžiama, teisininkas gali pasiūlyti pertvarkymo variantus: perėjimą prie leasehold, tikro Tailando partnerio įtraukimą arba žemės pardavimą, išlaikant teises į pastatą. Prieš bet kokį sandorį Tailande verta asmeniškai apžiūrėti objektą, susitikti su teisininku ir vietoje patikrinti visus dokumentus.
Kaip tai gali paveikti Puket ir Koh Samui vilų rinką
Trumpuoju laikotarpiu pasiūla gali padidėti, nes dalis savininkų nuspręs parduoti turtą, nesulaukę oficialaus nurodymo. Vidutiniu laikotarpiu rinka tikėtina pasislinks link leasehold struktūrų ir kondominiumų, o tai gali padidinti paklausą ir kainas šiuose segmentuose.
Šio patikrinimo mastas - 36 277 įmonės 16 provincijų - rodo, kad tai nėra vienkartinė kampanija, o ilgalaikis politikos posūkis. Užsienio investuotojams žinutė aiški: era, kai nominalios struktūros žemei pirkti liko nepastebėtos, baigiasi. Tie, kurie pertvarko savo turtą laiku, apsaugo tiek turtą, tiek ramybę, o tie, kurie ignoruoja signalą, rizikuoja priverstiniu pardavimu ir baudžiamuoju persekiojimu. Komanda 'Nekilnojamasis turtas Tailande' rekomenduoja kiekvienam, valdančiam turtą per Tailando bendrovę, atlikti teisinį patikrinimą kuo greičiau.
Šaltinis: Thairath