Jei prieš trejus metus Puketo naujų kondominiumų peržiūrose apie 70 proc. pirkėjų kalbėdavo rusiškai arba kiniškai, šiandien tose pačiose salono ekskursijose vis dažniau girdisi hindi, arabų ar kazachų kalba. Rinka pasikeitė greičiau, nei daugelis investuotojų spėjo tam pasiruošti, o vidutinė sandorio vertė nuo 2023 metų paaugo 18-22 proc. Apie šį struktūrinį poslinkį rašo ir Bangkok Post, ir tiems, kas svarsto pirkti butą ar vilą Puketo pakrantėje, tai aiškus signalas peržiūrėti strategiją.
Puketas tebėra Tailando kurortinio nekilnojamojo turto lokomotyvas, tačiau šiandien sutartis pasirašantis pirkėjas atrodo kitaip nei prieš pandemiją. Jis jaunesnis, dažniau perka dėl nuomos pajamų, o ne dėl asmeninių atostogų, ir orientuojasi į pelningumą, o ne vien į gyvenimo būdą. Žemiau, kas realiai pasikeitė ir kaip tai veikia kainas, lokacijas bei būsto formatus.
Trumpas atsakymas
-
Pirkėjai iš Indijos išaugo nuo 4-5 proc. Puketo užsienio pirkėjų 2023 metais iki 12-15 proc. 2026 metais
-
Vidutinė kaina už kvadratinį metrą naujuose vakarų pakrantės projektuose pasiekė 180 000-220 000 THB (apie 5 100-6 300 USD)
-
Rusai tebėra tarp penkių didžiausių pirkėjų grupių, bet jų dalis sumažėjo nuo 25-30 proc. iki maždaug 15-18 proc.
-
Kinų pirkėjų srautas smarkiai sumažėjo dėl griežtesnės kapitalo kontrolės ir lėtėjančios vidaus ekonomikos
-
Nauji žaidėjai rinkoje - pirkėjai iš JAE, Saudo Arabijos, Kazachstano ir Uzbekistano, kartu sudarantys 8-10 proc. paklausos
-
Prabangios vilos (nuo 30 mln. THB) demonstruoja 25 proc. pardavimų augimą per metus
Faktai, kuriuos verta žinoti prieš investuojant
-
2025 metais Puketą aplankė 9,4 mln. užsienio turistų, rodo Tailando turizmo tarnybos (Tourism Authority of Thailand) duomenys - tai 11 proc. daugiau nei 2024-aisiais, ir būtent šis srautas tiesiogiai palaiko nuomos rinką
-
Užsieniečiai gali įsigyti butą (kondominiumą) Tailande nuosavybės teise (freehold), tačiau ne daugiau kaip 49 proc. parduodamo ploto viename projekte gali priklausyti užsieniečiams; vilos paprastai perkamos per 30+30+30 metų nuomos (leasehold) schemą arba per Tailando bendrovės struktūrą
-
Nuomos pajamingumas kokybiškuose butuose Bang Tao ir Laguna Phuket rajonuose siekia 6-8 proc. grynojo pelno per metus, o prabangios vilos duoda 4-6 proc.
-
Kainų augimas Chalong, Nai Harn ir Rawai rajonuose per pastaruosius dvejus metus siekė 30-40 proc., tuo tarpu Mai Khao ir Natai šiaurėje išlieka 20-25 proc. pigesni - tai patrauklesnis įėjimo taškas mažesnį biudžetą turintiems pirkėjams
-
Indų pirkėjai dažniausiai renkasi studijas ir vieno miegamojo butus nuo 4 iki 8 mln. THB, o artimųjų rytų investuotojai linkę pirkti vilas nuo 25 mln. THB
-
Žemės pasiūla Puketo vakarų pakrantėje beveik išnaudota - vietiniai statybų vystytojai skaičiuoja, kad statyboms tinkamos žemės liko tik 3-5 metams
-
Tailando valdžia 2025-2026 metais svarsto galimybę pasirinktuose projektuose padidinti užsieniečiams leidžiamą nuosavybės kvotą iki 75 proc., tačiau įstatymas kol kas nepriimtas
-
Bangkok Post duomenimis, Puketo prabangaus segmento rinka turėtų išlikti stipri iki pat 2026 metų pabaigos, o vilos aplenkia butus, nes prekiniai ženklai (branded residences) ir integruota infrastruktūra pritraukia turtingus užsienio pirkėjus į Bang Tao, Layan, Kamala ir Cherng Talay rajonus
Kodėl kinai ir rusai traukiasi, o kiti ateina?
Kinijos pirkėjų atsitraukimą lemia ne teisės aktų pasikeitimas - metinis 50 000 USD limitas vienam asmeniui liko toks pat - o žymiai griežtesnė bankų kontrolė kiekvienam pervedimui. Prie to prisideda ir Kinijos vidaus nekilnojamojo turto rinkos nuosmukis, kuris atšaldė norą investuoti užsienyje.
Rusų pirkėjų dalis irgi traukiasi, nors jie tebėra tarp penkių svarbiausių pirkėjų grupių. Jų vietą užima Indijos vidurinioji klasė, kurios pajamos auga sparčiai, taip pat Persijos įlankos regiono kapitalas - JAE ir Saudo Arabijos investuotojai, ieškantys saugaus turto diversifikavimo. Prisideda ir Kazachstano bei Uzbekistano pirkėjai, kuriems Puketas tampa nauju alternatyviu investicijų kryptimi.
Kur verta žiūrėti butą ar vilą 2026 metais?
Bang Tao ir Laguna yra jau subrendusi rinka su gera likvidumo situacija ir stabiliu nuomos rezultatu - tai patikimas pasirinkimas tiems, kam svarbus prognozuojamas pinigų srautas. Mai Khao ir Natai šiaurėje siūlo žemesnę įėjimo kainą ir potencialą augti kartu su plėtojama infrastruktūra. Rawai ir Nai Harn pietuose lieka populiarūs tarp europiečių, tačiau jau rodo perkaitimo požymius, todėl ten įeinantiems verta būti atsargiems dėl kainos.
Kiek kainuoja butas Puketo saloje 2026 metais?
28-35 kv. m studija naujame vakarų pakrantės projekte kainuoja 4-7 mln. THB (115 000-200 000 USD). Dviejų kambarių butas kainuoja 8-15 mln. THB. Vilos su vaizdu į jūrą ir privačiu baseinu prasideda nuo 20-25 mln. THB.
Ar galima pirkti Puketo nekilnojamąjį turtą išsimokėtinai?
Taip. Dauguma statybų vystytojų siūlo mokėjimo planus statybos metu - dažniausiai 30 proc. rezervuojant ir pasirašant sutartį, 70 proc. perdavus objektą. Kai kuriuose projektuose mokėjimai išskaidomi per 12-24 mėnesius.
Koks realus nuomos pajamingumas?
Su profesionaliu valdymu gerai išdėstytas butas gali duoti 6-8 proc. grynojo metinio pajamingumo atskaičius valdymo mokesčius, komunalines paslaugas ir mokesčius. Sezoniškumas svarbus - piko užimtumas trunka nuo lapkričio iki balandžio.
Kokius mokesčius moka užsienio savininkas Puketo saloje?
| Mokestis | Dydis |
|---|---|
| Perleidimo mokestis | 2 proc. nuo įvertintos vertės, dažniausiai dalinamas su pardavėju |
| Žyminis mokestis | 0,5 proc. |
| Pelno mokestis parduodant | progresinė skalė pagal valdymo trukmę; nuosavybė ilgiau nei 5 metus reikšmingai sumažina efektyvų tarifą |
| Metinis nekilnojamojo turto mokestis | būstui iki 50 mln. THB vertės - simbolinis 0,02 proc. tarifas |
Ar verta apžiūrėti objektą gyvai prieš perkant?
Būtinai. Nuotraukos ir 3D vizualizacijos neperteikia nei statybos kokybės, nei realaus atstumo iki paplūdimio, nei rajono infrastruktūros. Užsisakyti apgyvendinimą šalia pasirinktų projektų ir suplanuoti apžiūros maršrutą - protingas žingsnis prieš investuojant realius pinigus. Jei kelionė į Tailandą kol kas neplanuojama, komanda 'Nekilnojamasis turtas Tailande' gali padėti atlikti pirminę atranką nuotoliniu būdu.
Ar Puketo rinkoje yra burbulo rizika?
Klasikinių burbulo požymių kol kas nematyti. Kainos kyla, tačiau tai paremta realiais veiksniais - žemės trūkumu, augančiu turistų srautu ir infrastruktūros atnaujinimu, įskaitant naują oro uosto terminalą ir kelių plėtrą. Lokalus perkaitimas atskiruose rajonuose įmanomas, todėl protinga strategija - neinvestuoti visko į vieną vietą, o diversifikuoti tarp kelių lokacijų.
Ką tai reiškia investuotojui iš Lietuvos?
Puketo pirkėjų profilio pokytis nėra laikinas svyravimas - tai ilgalaikė tendencija. Globalėjantys investicijų srautai, auganti Indijos ir Persijos įlankos šalių vidurinioji klasė bei mažėjantis žemės rezervas kartu stumia kainas aukštyn ir keičia visą rinkos struktūrą. JAE kapitalas ypač aiškiai atskiria Puketo prabangos segmentą nuo turizmo ciklų - itin turtingos šeimos (UHNW) žiūri į salą kaip į saugų turtą, o ne sezoninį poilsio variantą.
Investuotojams, svarstantiems įeiti į rinką, verta veikti per artimiausius 6-12 mėnesių, kol kainų langas dar atviras.
Šaltinis: Bangkok Post
Svarstote investuoti į Tailando nekilnojamąjį turtą? Mūsų komanda padės rasti jums tinkamiausią objektą.