Jeigu sekate Phuketo nekilnojamojo turto rinką, tikriausiai jau girdėjote naujieną: 2026 m. pirmąjį ketvirtį Tailando valdžia surengė masinę patikrų bangą, nukreiptą į sandorius su užsieniečiais. Rezultatas nustebino net patyrusius rinkos dalyvius. Vietoj panikos, rinka pradėjo pati save susitvarkyti. Skaidriai dirbantys developeriai fiksuoja 15-20% daugiau pirkėjų užklausų, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu 2025 metais, o pilkosios schemos sparčiai praranda patrauklumą.
Svarbiausia suprasti, kad jokių naujų įstatymų Tailandas nepriėmė. Reguliatoriai tiesiog pradėjo griežčiau vykdyti tuos, kurie galiojo dešimtmečiais: 1979 m. Kondominiumų įstatymą, Žemės kodeksą ir 49% užsieniečių nuosavybės kvotą kondominiumų projektuose. Anksčiau šių taisyklių priežiūra buvo gana laisva. Dabar tai pasikeitė, ir kiekvienas lietuvis, svarstantis pirkti butą ar vilą Phukete, turi tiksliai žinoti, kas vyksta.
Trumpas atsakymas
-
49% užsieniečių nuosavybės kvota kondominiumuose dabar tikrinama Žemės valdyboje kiekvienam sandoriui atskirai
-
Žemės valdymas per Tailando nominantus (proxy) yra baudžiamasis nusikaltimas pagal Žemės kodekso 96 bis straipsnį
-
Skaidrūs, developerių valdomi projektai auga kainomis: vidutinė kaina už kvadratinį metrą Phukete pajūrio kondominiumų segmente jau siekia 85 000-130 000 THB
-
Nuomos (leasehold) struktūra (30+30+30 metų) išlieka teisėtas būdas užsieniečiams ilgam laikui kontroliuoti vilą
-
Patikros sutelktos Rawai, Cherngtalay ir Bang Tao rajonuose, kur užsieniečių pirkėjų koncentracija didžiausia
-
Investuotojams primygtinai rekomenduojama atlikti teisinį patikrinimą (due diligence) su nepriklausomu advokatu prieš pasirašant bet kokią sutartį
Pagrindiniai faktai
-
1979 m. Kondominiumų įstatymas (B.E. 2522) nustato, kad užsieniečiai bet kuriame viename kondominiumo projekte negali valdyti daugiau nei lygiai 49% viso registruoto ploto. Kai kvota užpildoma, Žemės valdyba tiesiog atsisako registruoti tolesnius freehold sandorius
-
Pagal Tailando centrinį banką, užsienio pervedimai NT pirkimams Phukete 2025 m. išaugo 27%, ir būtent šis šuolis atkreipė sustiprintą reguliatorių dėmesį
-
2026 m. pradžioje Phuketo provincijos Žemės valdyba pradėjo kryžminę patikrą tikrinant Tailando bendrovių, per kurias užsieniečiai įsigyja žemę, akcininkų sąrašus
-
Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. Tailando Verslo plėtros departamentas (DBD) reikalaus, kad Tailando piliečiai, esantys bendrovių su užsienio kapitalu akcininkais, pateiktų trijų mėnesių finansinius dokumentus (pvz., banko sąskaitų išrašus), patvirtinančius realią investavimo galimybę. Tai dalis platesnės kovos su nominantais nekilnojamojo turto, viešbučių ir kurortų sektoriuose
-
Vidutinis nuomos pajamingumas freehold kondominiumams Phukete siekia 5-7% per metus, o tai daro salą vienu patraukliausių rinkų Pietryčių Azijoje
-
Tailandas 2024 m. JLL Pasaulio nekilnojamojo turto skaidrumo indekse užėmė 36-ą vietą, per dvejus metus pakildamas šešiomis pozicijomis
-
Bausmės už nominantinę nuosavybę pagal Žemės kodekso 96 bis straipsnį siekia iki 20 000 THB ir/ar iki 2 metų įkalinimo
-
Tailando vyriausybė svarsto pasiūlymą leisti užsieniečiams pirkti iki 1 rai žemės (1600 kv. m), minimaliai investavus 40 mln. THB, tačiau įstatymas dar nepriimtas
Ar užsieniečiai gali turėti žemę Phukete 2026 metais?
Ne. Tiesioginė užsieniečių žemės nuosavybė draudžiama pagal Tailando Žemės kodeksą. Vienintelis teisėtas kelias yra ilgalaikė nuoma (leasehold), paprastai iki 30 metų su pratęsimo galimybe. Schemos, kuriose Tailando bendrovė naudojama kaip priedanga, o realus naudos gavėjas yra užsienietis, yra neteisėtos ir dabar aktyviai atskleidžiamos per sustiprintus auditus.
Kas yra 49% kvota ir kaip ji veikia perkant butą?
Pagal Kondominiumų įstatymą užsieniečiai vienam projekte gali valdyti ne daugiau kaip 49% viso registruoto ploto. Likę 51% turi priklausyti Tailando piliečiams ar Tailandos kapitalo bendrovėms. Kai ši kvota užpildyta, pirkti freehold tampa neįmanoma, lieka tik nuomos (leasehold) variantas.
Kurie Phuketo rajonai šiuo metu labiausiai tikrinami?
Daugiausia dėmesio skiriama vakarinei pakrantei: Bang Tao, Cherngtalay, Layan, Kamala ir Rawai. Šiuose rajonuose fiksuojama didžiausia koncentracija sandorių, susijusių su užsieniečiais, ir vilų, registruotų per Tailando bendroves.
Kas atsitinka, jei vila buvo įsigyta per nominantinę schemą?
Žemės valdyba gali panaikinti Tailando bendrovės nuosavybės teises, jei įrodoma nominantinė schema. Užsienio pirkėjai rizikuoja prarasti tiek turtą, tiek investuotą kapitalą. Baudžiamoji atsakomybė gresia abiem sandorio šalims.
Kaip investuotojas gali apsisaugoti perkant NT Phukete?
Trys svarbiausi žingsniai: 1) pirkite tik freehold kondominiumus iš developerių, kurių kvota patikrinta ir patvirtinta; 2) vilų atveju naudokite registruotą leasehold struktūrą, oficialiai įregistruotą Žemės valdyboje; 3) pasitelkite nepriklausomą advokatą, kuris patikrintų Chanote nuosavybės dokumentą ir pilną žemės istoriją. Kaip pažymima viename Phuketo NT pirkimo užsieniečiams vadove, nuosavybė dažnai skaidoma į registruotą žemės nuomą ir atskirą pastato freehold titulą, ir šie du elementai automatiškai nesusijungia į vieną paketą.
Ar verta investuoti į Phuketą dabar, ar geriau palaukti?
Paradoksalu, bet griežtesnė kontrolė daro rinką saugesnę. Teisiškai švarių objektų kainos kyla, nes paklausa persikelia iš pilkojo segmento į skaidrų. Laukimas paprastai reiškia, kad už tą patį objektą po pusmečio teks mokėti daugiau.
Kokia minimali investicijos suma norint įsigyti NT Phukete?
Pajūrio studija Nai Harn ar Kata rajone prasideda nuo maždaug 3,5-4,5 mln. THB (apie 100 000-130 000 USD). Vieno miegamojo butai premium klasės Bang Tao projektuose kainuoja nuo 7-8 mln. THB.
Ar reikia mokėti mokesčius perkant NT Tailande?
Taip. Perkant antrinės rinkos objektą, standartinės išlaidos apima perleidimo mokestį (2%), specialų verslo mokestį (3,3%, jei parduodama per 5 metus nuo įsigijimo), žyminį mokestį (0,5%) ir mokestį prie šaltinio. Kaip šios išlaidos pasidalija tarp pirkėjo ir pardavėjo, priklauso nuo sutarties sąlygų. Naujausi reguliavimo pakeitimai taip pat numato, kad žemės sandoriai virš 5 mln. THB dabar sulaukia papildomo dėmesio tikrinant lėšų kilmę ir tikrąjį naudos gavėją, ypač kai sandoryje dalyvauja santuokinės struktūros, nepilnamečiai ar užsienio kapitalo valdomos bendrovės.
Ką tai reiškia lietuviams, žvelgiantiems į Phuketą
Griežtesnė kontrolė Phukete nėra grėsmė gerai pasiruošusiam investuotojui, tai veikiau filtras, kuris pašalina neaiškias schemas ir kelia teisiškai švarių objektų vertę. Verta veikti per patikrintus kanalus, pasitelkti kvalifikuotą advokatą ir rinktis projektus su pilna dokumentacija. Būtent taip į šią rinką žiūri ir 'Nekilnojamasis turtas Tailande' komanda, padedanti lietuviams susigaudyti Phuketo NT taisyklėse.
Šaltinis: Nation Thailand