Įsivaizduokite situaciją: pirkėjas atvyksta į Thalang žemės registro skyrių Puketo saloje pasirašyti vilos pirkimo dokumentų. Šalia sėdi tajų akcininkas su pasu ir bendrovės antspaudu. Tačiau pareigūnas prašo ne tik įmonės dokumentų, jis nori pamatyti akcininko banko sąskaitos išrašą, pažymą apie darbą ir paaiškinimą, iš kur atsirado pirkimo suma. Prieš du metus toks klausimas būtų sukėlęs nuostabą. 2026 m. gegužės viduryje tai jau standartinė procedūra.
Tailando Žemės departamentas išsiuntė visiems provincijų žemės registrams tris cirkuliarus su žyma 'ypač skubu'. Jie sujungia iki šiol fragmentiškas instrukcijas į vieną nacionalinę sistemą: šalies mastu kuriama žemę valdančių juridinių asmenų duomenų bazė, kas mėnesį atliekama duomenų sutikrinimas ir ketvirtinės ataskaitos centrinei valdžiai.
Lietuviams, kurie svarstė pirkti žemę ar vilą per tajų bendrovę su mažumos dalimi užsieniečio rankose, tai reiškia paprastą dalyką: tokia struktūra jau nebėra formalus popierių rinkinys. Jei tajų akcininkas realiai nesumokėjo už savo akcijas ir neprisideda prie bendrovės veiklos, ši schema dabar registruojama, žymima raudonai ir laikoma archyve metų metus.
Kas tiksliai pasikeitė nuo 2026 m. gegužės?
2026 m. gegužės viduryje Tailando Žemės departamentas išleido tris 'ypač skubius' cirkuliarus visiems provincijų žemės registrams, suvienodindamas ankstesnes instrukcijas į vieną nominalaus valdymo patikros sistemą.
Žemės registrai privalo aktyviai kurti nacionalinę žemę valdančių juridinių asmenų duomenų bazę, peržiūrėti ją kas mėnesį ir teikti ataskaitas departamentui kas ketvirtį. Jei bendrovė atitinka užsienio juridinio asmens požymius pagal Žemės kodekso 97 ir 98 straipsnius, registras privalo apie tai pranešti nedelsiant, nebelaukdamas ketvirtinio ciklo.
Tai reiškia, kad senos, dešimtmečio senumo struktūros nebėra apsaugotos vien todėl, kad sandoris jau užregistruotas. 2019 m. įsigyta žemė šiandien atsiduria toje pačioje duomenų bazėje kaip ir šios savaitės pirkinys.
Kada tikrinamas pinigų kilmės klausimas?
Sustiprinta pinigų kilmės patikra taikoma grynųjų pinigų sandoriams virš 2 mln. bahtų, arba kai žemės registro vertinimo (ne sutartinės kainos) suma viršija 5 mln. bahtų. Svarbu: skaičiuojama pagal registro atliktą oficialų įvertinimą, o ne pagal kainą, nurodytą pirkimo-pardavimo sutartyje.
Žemės kodekso 74 straipsnis pareigūnams duoda teisinį pagrindą klausti apie sandorio šalių pajamų šaltinį, darbą ir finansinę padėtį. Rizikingesniais atvejais registras gali pareikalauti akcininkų registro, dokumentų, pateiktų Verslo plėtros departamentui (DBD), finansinių ataskaitų, ir gali atlikti patikrinimą vietoje, bendrovės registruotu adresu.
Verta paminėti ir vieną smulkmeną, kuri dažnai nustebina pirkėjus: pagal Bangkok Biznews pranešimą apie Žemės departamento priemones, 2 mln. bahtų grynųjų ir 5 mln. bahtų vertinimo ribos taikomos konkrečiai patikrinti, ar lėšos yra asmeninis turtas, o ne bendra sutuoktinių nuosavybė. Tai papildomas dokumentų sluoksnis, kurį reikia pasiruošti iš anksto.
Kodėl 51/49 struktūra su balsų teisių skirtumu tapo pavojinga?
Rinkoje populiariausia pastarųjų metų schema, kai tajų piliečiai formaliai valdo 51 proc. kapitalo, tačiau turi tik po vieną balsą prieš dešimt užsieniečio balsų (per privilegijuotąsias akcijas), yra tiksliai tai, ko inspektoriai ieško pirmiausia. Tajų daugumos akcijos, atimtos iš realios kontrolės, yra vadovėlinis nominalaus valdymo pavyzdys.
Metų metus tai buvo pardavinėjama kaip elegantiškas teisinis sprendimas. Šiandien tai raudona vėliavėlė. Tajų advokato paruoštas dokumentų paketas, statutas, susirinkimo protokolai, akcininkų registras su bent trim tajų dalyviais, nebeteikia jokios apsaugos. Registracija žemės registre niekada nebuvo garantija, kad struktūra teisėta, o dabar ji nebėra net paskutinis žingsnis.
Pareigūnai dabar žiūri kitur: kas realiai įnešė kapitalą, kodėl tajų akcininkas, deklaruojantis 15 000 bahtų mėnesines pajamas, turi dalį bendrovėje, kuri už žemės sklypą sumokėjo 30 mln. bahtų, ir ar bendrovė iš viso vykdo kokią veiklą, be to, kad tiesiog valdo vieną turtą.
Ar 30+30 metų nuomos schema tikrai veikia?
Tai antras mitas, kurį verta atsisakyti. Civilinis ir komercinis kodeksas leidžia registruoti nekilnojamojo turto nuomą maksimaliai 30 metų laikotarpiui. Pažadas pratęsti nuomą dar 30 metų, įrašytas sutartyje, yra asmeninis konkretaus savininko įsipareigojimas, o ne teisė, kuri automatiškai persiduoda kartu su žeme.
Jei sklypas pereina naujam savininkui arba yra areštuojamas dėl skolų, gali neatsirasti nė vieno, kas turėtų prievolę tą antrąjį 30 metų terminą įgyvendinti. Kitaip tariant, 60 metų garantijos popieriuje nėra, yra tik 30 metų registruota nuomos teisė ir pažadas, kuris gali neišgyventi savininko pasikeitimo.
Kam struktūra per bendrovę dar turi prasmę, o kam ne?
Mano nuomone, privačiam pirkėjui, kurio biudžetas yra 10-15 mln. bahtų ribose, bendrovės struktūra šiandien ekonomiškai nebeturi prasmės. Metinės ataskaitos, auditas, patikrinimo vietoje rizika ir galimybė būti priverstam parduoti turtą per penkerius metus, viskas tai suvalgo bet kokį kainos pranašumą, lyginant su butu, įsigytu pagal užsieniečių kvotą (49 proc. projekto parduodamo plotो, nuosavybė tiesiogiai užsieniečio vardu, pilnas chanote dokumentas konkrečiam vienetui).
Jei tačiau kuriate tikrą verslą, viešbutį, gamybos įmonę, žemės ūkio projektą, su realiu tajų partneriu, kuris įnešė tikrus pinigus ir kurio apyvarta atsispindi apskaitos dokumentuose, šie cirkuliarai jūsų praktiškai neveikia. Ši patikra sukurta ne veikiančioms bendrovėms, o tuštiems apvalkalams.
Vienas sąžiningas priminimas: kontrolės intensyvumas skirsis pagal provinciją. Puketas, Koh Samui, Pattaya ir Chiang Mai yra didesnio dėmesio zonos dėl akivaizdžių priežasčių, o žemės registras kaimyninėje Isano provincijoje pirmąjį ketvirtį patikrinimų vietoje tikriausiai nepradės. Tempas skiriasi, taisyklių esmė ne, tik pasikeičia laikas, kada dėmesys pasieks konkretų objektą.
Ką daryti, jei turtas jau įsigytas per bendrovę?
Praktinis pastebėjimas viduryje sandorio: pasirašant ir teikiant dokumentus žemės registre, vis dažniau reikalaujama asmeninio visų šalių dalyvavimo, nes pareigūnai dabar klausia žmonių, ne įgaliojimų kopijų.
Jei jūsų turtas šiuo metu valdomas per tajų bendrovę, patariu iki ketvirčio pabaigos peržiūrėti tris dalykus: ar tajų akcininkai realiai sumokėjo už savo akcijas, ar bendrovės registruotas adresas atitinka faktinę veiklos vietą, ir ar ataskaitos pateiktos už kiekvienus veiklos metus. Tai pirmieji trys punktai, kuriuos žemės registrai tikrina, ir juos pigiau pataisyti dabar, nei tada, kai klausimas jau iškeltas.
Šaltinis: Mondaq