Jei planuojate pirkti vilą Puket saloje ar bet kur kitur Tailande per vietinę bendrovę, 2026-ieji atnešė žinią, kurios negalima ignoruoti: nominalios nuosavybės schemos, kuriomis dešimtmečius naudojosi tūkstančiai užsienio pirkėjų, dabar automatiškai atsiduria kontrolierių akiratyje. Įstatymas liko tas pats, tačiau jo taikymas tapo vieningas visoje šalyje, o tai iš esmės keičia rizikos skaičiavimą kiekvienam, kas jau turi ar planuoja tokią struktūrą.
2026 m. gegužę Tailando Žemės departamentas išsiuntė tris cirkuliarus, pažymėtus kaip skubūs, visiems šalies provincijų žemės registrams. Žinutė aiški: nominalios nuosavybės schemos, kuriomis užsieniečiai per Tailando bendroves faktiškai kontroliuoja žemę, bus sistemingai žymimos per vieningą nacionalinę duomenų bazę.
Kas iš tikrųjų pasikeitė
Svarbiausia suprasti vieną dalyką: tai nėra naujas įstatymas. Tai naujas seno įstatymo vykdymo lygis. Anksčiau viskas priklausė nuo konkretaus pareigūno konkrečiame registre. Vienas žemės registras galėjo registruoti sandorį be papildomų klausimų, kitas atsisakydavo iš karto. Dabar visos provincijos veikia pagal vieną standartą, su vieningais kontrolės sąrašais ir nacionaliniu skaitmeniniu registru, kuriame kaupiama informacija apie visus juridinius asmenis, valdančius žemę.
Tūkstančiams užsienio investuotojų, tarp jų daugybei pirkėjų iš Rusijos, Europos ir kitų regionų, kurie dešimtmečius pirko vilas ir sklypus per Tailando bendrovių struktūras, tai reiškia atsiskaitymo momentą.
Pagrindiniai faktai
- Trys cirkuliarai buvo išsiųsti Tailando Žemės departamento 2026 m. gegužę visiems šalies provincijų žemės registrams.
- Grynųjų pinigų sandoriai nuo 2 mln. THB (apie 57 000 USD) ir turtas, viršijantis 5 mln. THB (apie 143 000 USD), dabar automatiškai suaktyvina lėšų kilmės ir finansinės būklės patikrinimą pagal Žemės kodekso 74 straipsnį.
- Teisėtas paveldėjimas yra vienintelė išimtis, atleidžiama nuo automatinio tikrinimo.
- Kuriama vieninga duomenų bazė, apimanti kiekvieną juridinį asmenį, valdantį žemę: registracijos datą, įsigijimo datą, įvertintą vertę ir nurodytą veiklos paskirtį.
- Bendrovės, kuriose užsienio kapitalo dalis viršija nustatytas ribas, priskiriamos aukštos rizikos kategorijai ir sulaukia gilesnio tyrimo.
- Sustiprinti patikrinimai apima akcininkų registro analizę, sukryžminimą su Verslo plėtros departamentu (DBD), finansinių ataskaitų bei sutarčių peržiūrą ir patikrinimus vietoje.
- Regioninės nekilnojamojo turto žiniasklaidos duomenimis, daugiau nei 11 000 bendrovių turistinėse zonose, tokiose kaip Puketas, Ko Samuis, Ko Pha Nganas ir Krabis, jau yra peržiūros stadijoje.
Kodėl ši sistema apskritai atsirado
Užsieniečiams niekada nebuvo leidžiama tiesiogiai valdyti žemės Tailande. Ši taisyklė kilusi dar iš 1954 m. Žemės kodekso. Užsienietis gali turėti kondominiumo vienetą, neviršijant 49% užsienio nuosavybės kvotos pastate, tačiau ne vilą ir ne žemės sklypą. Tai įstatymo raidė.
Praktikoje per pastaruosius du dešimtmečius susiformavo ištisa pramonė, skirta šią taisyklę apeiti. Formulė buvo paprasta: įsteigiama Tailando ribotos atsakomybės bendrovė, kurioje užsienietis valdo 49% akcijų, o likusius 51% valdo Tailando piliečiai, veikiantys kaip nominalūs akcininkai. Bendrovė perka žemę, užsienietis joje gyvena. Advokatų kontoros, agentai ir net kai kurie developeriai metų metais šią schemą pardavinėjo kaip įprastą, rutininį sprendimą.
Valdžia visada žinojo apie šią praktiką. Žemės kodekso 96 straipsnis numato iki 2 metų laisvės atėmimo bausmę ir iki 20 000 THB baudą už pagalbą užsieniečiui apeiti nuosavybės draudimą. Tačiau realiai bausmės buvo taikomos retai ir nenuosekliai. Vienas žemės registras registruodavo sandorį be klausimų, kitas iš karto atmesdavo. Viskas priklausė nuo provincijos, konkretaus pareigūno nuotaikos ir nuo to, kaip kruopščiai buvo paruošti dokumentai.
2026 m. gegužės cirkuliarai taikosi būtent į šį nenuoseklumą. Pirmą kartą įvedamas sisteminis požiūris: viena duomenų bazė, vienas kriterijų rinkinys, vienas kontrolinių sąrašų komplektas. Advokatų kontoros Silk Legal, kuri pirmoji paskelbė išsamią naujų direktyvų analizę, teigimu, tai nėra paties įstatymo pakeitimas, o vykdymo konsolidacija.
Kaip tai atrodo praktiškai
Įsivaizduokite Tailando bendrovę su dviem Tailando akcininkais ir vienu užsienio akcininku, valdančiu 49% akcijų, kuri Puket saloje nupirko vilą už 15 mln. THB. Anksčiau žemės registras tiesiog registruotų sandorį. Dabar sistema automatiškai pažymi šią bendrovę kaip aukštos rizikos objektą. Pareigūnai patikrins akcininkų registrą: kas yra Tailando bendraturčiai? Kokia jų profesija? Iš kur jų pinigai? Ar bendrovė vykdo realią veiklą, ar egzistuoja vien tam, kad valdytų vieną nekilnojamojo turto objektą? Inspektorius gali atvykti į objektą vietoje pažiūrėti, kas ten iš tikrųjų gyvena.
2 mln. THB riba grynųjų pinigų sandoriams yra ypač reikšminga. Grynųjų pinigų mokėjimai už nekilnojamąjį turtą Tailande nėra retenybė, ypač kurortinėje zonoje ir antrinėje rinkoje. Kiekvienas toks sandoris dabar automatiškai suaktyvina lėšų kilmės patikrinimą, kuris persidengia su pinigų plovimo prevencijos įstatymu (AMLA) ir sukuria papildomą kliūtį neskaidriems sandoriams.
Regioninis kontekstas taip pat svarbus. Tailandas nėra vienintelė Pietryčių Azijos šalis, griežtinanti užsienio nuosavybės kontrolę. Vietnamas 2024 m. atnaujino būsto įstatymą, nustatydamas naujus apribojimus užsienio pirkėjams. Indonezija periodiškai peržiūri taisykles užsienio pirkėjams Balyje. Tačiau Tailando požiūris išsiskiria: taisyklės nesikeičia, pagaliau keičiasi tik jų vykdymas.
Kas laukia jau turinčiųjų nominalias struktūras
Tiems, kurie jau valdo žemę per nominalias struktūras, situacija neaiški. Cirkuliarai pirmiausia orientuoti į naujus sandorius ir esamos bazės patikrinimą, tačiau kuriama duomenų bazė apims kiekvieną juridinį asmenį, valdantį žemę, įskaitant ir seniai įsigytą turtą. Tai reiškia, kad bendrovė, įsteigta prieš dešimt metų vienai vilai valdyti, vis tiek gali sulaukti peržiūros.
Ką turėtų daryti investuotojai? Pirma, užsakyti esamų struktūrų auditą pas kvalifikuotą Tailando teisininką. Antra, apsvarstyti alternatyvius formatus: ilgalaikę nuomą (30 metų su pratęsimo galimybe), kondominiumo nuosavybę pagal užsienio kvotą arba investavimą per Tailando investicijų valdybą (BOI), kuri tam tikrais atvejais leidžia užsieniečiams tiesiogiai valdyti žemę.
Departamento naujos direktyvos siunčia aiškų signalą: chaotiško, nenuoseklaus vykdymo era baigiasi. Kiekvienas, investavęs į Tailando nekilnojamąjį turtą, turėtų peržiūrėti savo nuosavybės struktūras dabar, o ne laukti, kol inspektorius pasibels į duris. Jei ruošiatės pirkimui ir norite išvengti panašių netikėtumų, komanda "Nekilnojamasis turtas Tailande" gali padėti įvertinti situaciją prieš žengiant kitą žingsnį.
Šaltinis: The CITY Asia