Jeigu sekate Tailando nekilnojamojo turto rinką iš Lietuvos, tikrai pastebėjote, kad apie ją vis dažniau kalbama ne kaip apie egzotišką kryptį, o kaip apie rimtą investicinį segmentą. Ir ne be reikalo: kas trečias butas, parduotas užsieniečiui Tailande, atitenka pirkėjui iš Kinijos arba Rusijos. Šios dvi tautybės jau kelerius metus dominuoja rinkoje, tačiau 2026-ieji atnešė ryškų pokytį jų tarpusavio santykyje, o kartu ir naujų duomenų, kurie verčia iš naujo įvertinti situaciją.
Trumpas atsakymas tiems, kam reikia esmės
2026 m. pirmąjį ketvirtį užsieniečiai Tailande perleido 3 241 buto nuosavybę, tai yra 17,3 proc. mažiau nei prieš metus, o bendra sandorių vertė smuko 17,9 proc. iki 13,464 mlrd. bahtų. Kiniečiai išlieka didžiausia užsienio pirkėjų grupe, tačiau jų aktyvumas krito drastiškai, o rusai per metus pašoko į antrą vietą, aplenkdami Mianmarą. Tai nėra trumpalaikis svyravimas, o ženklas, kad rinka bręsta ir tampa vis patrauklesnė ilgalaikiam kapitalui iš skirtingų pasaulio regionų.
Kaip pasikeitė jėgų santykis tarp kiniečių ir rusų
Kiniečių pirkėjų aktyvumas 2026 m. pirmąjį ketvirtį susitraukė itin smarkiai: parduota 906 vienetai (kritimas 38,8 proc.), o bendra vertė siekė 3,493 mlrd. bahtų (kritimas 42,9 proc.). Tradiciškai kinų investuotojai rinkdavosi naujos statybos projektus Bankoke šalia BTS ir MRT stočių, tačiau vidiniai ekonominiai sunkumai Kinijoje privertė daugelį pirkėjų sulėtinti tempą.
Tuo tarpu rusų pirkėjai elgėsi priešingai. Sandorių skaičius augo 33 proc. iki 383 vienetų, o vertė šoktelėjo net 68,7 proc. iki 1,665 mlrd. bahtų. Šis šuolis pastūmėjo rusus į antrą vietą tarp visų užsienio pirkėjų tautybių, aplenkiant Mianmarą. Nuo 2022 metų rusų kapitalas nuosekliai persikelia iš Dubajaus ir Kipro į Pietryčių Aziją, o pagrindinės kryptys yra Puketas ir Ko Samuis. Svarbu tai, kad auga ne tik sandorių skaičius, bet ir jų vertė augo greičiau nei kiekis, o tai rodo, jog rusai vis dažniau renkasi aukštesnio segmento, prabangesnius butus, o ne pigiausius variantus rinkoje.
Puketas šioje istorijoje užima ypatingą vietą: čia užfiksuota didžiausia rusų sandorių vertė visoje Tailande - 1,06 mlrd. bahtų per 156 sandorius, sutelktų prestižinėse kurortinėse zonose.
Kas dedasi likusioje rinkos dalyje
Vaizdas nesibaigia vien Kinija ir Rusija. Indiečių pirkėjų sandorių skaičius per tą patį ketvirtį išaugo 40 proc. iki 63 vienetų, o jų vertė siekė apie 353 mln. bahtų. Tai rodo, kad užsienio pirkėjų bazė plečiasi, ir rinka tampa mažiau priklausoma nuo dviejų didžiausių žaidėjų.
Kalbant apie kainų dinamiką, Tailando centrinis bankas skelbia, kad per pastaruosius penkerius metus kondominiumų kainų indeksas Bankoke pakilo apytiksliai 25-30 proc., o Puketo kainos augo dar sparčiau dėl ribotų žemės sklypų statyboms. Bahto kursas išlieka gana stabilus - 34-36 bahtai už JAV dolerį, tad valiutos rizika investuotojams, dirbantiems doleriais ar juaniais, yra santykinai nedidelė.
Kodėl kondominiumas, o ne vila
Tailando įstatymai neleidžia užsieniečiams tiesiogiai valdyti žemės. Kondominiumas yra vienintelis nekilnojamojo turto tipas, kurį galima įsigyti visiškos nuosavybės (freehold) teisėmis. Pagal Kondominiumų įstatymą (Condominium Act B.E. 2522, 1979 m.), užsienietis gali turėti butą pilna nuosavybe, jei mokėjimas atliktas iš užsienio užsienio valiuta. Tailando bankas, gavęs lėšas, išduoda Foreign Exchange Transaction Form (FET) pažymą, be kurios Žemės departamentas neįregistruos nuosavybės perleidimo.
Svarbu žinoti: pagal įstatymą užsieniečiai gali valdyti ne daugiau kaip 49 proc. parduodamo ploto bet kuriame kondominiumo pastate (CBRE Thailand duomenys). Populiariausiuose Bankoko ir Puketo projektuose ši kvota dažnai išsibaigia dar prieš statybų pabaigą, todėl domėtis konkrečiu projektu verta kuo anksčiau.
Vilas dažniausiai įsigyjama per 30 metų nuomos (leasehold) struktūrą arba per Tailando bendrovę, o abu variantai neša papildomą teisinę riziką, kurią būtina vertinti su patyrusiu teisininku.
Kiek kainuoja įėjimas į rinką ir kokios yra papildomos išlaidos
Sandorio metu mokami šie mokesčiai, dažniausiai pasidalijami tarp pirkėjo ir pardavėjo:
| Mokestis | Dydis |
|---|---|
| Perleidimo mokestis | 2 proc. nuo įvertintos vertės |
| Žyminis mokestis | 0,5 proc. |
| Specialusis verslo mokestis (jei pardavėjas turėjo butą mažiau nei 5 metus) | 3,3 proc. |
Vėliau prisideda ir einamosios išlaidos: mėnesinis bendrų patalpų mokestis paprastai svyruoja nuo 40 iki 120 bahtų už kvadratinį metrą, priklausomai nuo projekto klasės, o vadinamasis sinking fund (rezervo fondas) sumokamas vienkartinai perleidimo metu.
Kalbant apie biudžetą: Pataja pasiūlo studijų tipo butus jau nuo 1,5-2 mln. bahtų (apytiksliai 42 000-56 000 JAV dolerių pagal 35,5 kursą). Bankoke ir Puketo saloje likvidūs, gerai išsidėstę butai dažniausiai prasideda nuo 3-4 mln. bahtų.
Kokią nuomos grąžą galima tikėtis
Turistinėse zonose butų nuomos pajamingumas siekia 5-8 proc. bruto per metus. Puketo populiariuose rajonuose, tokiuose kaip Bang Tao ar Surinas, aukštojo sezono metu (lapkritis-balandis) gruntinis pajamingumas išlieka tame pačiame intervale, o grynasis pajamingumas atskaičius komunalinius, mokesčius ir valdymo išlaidas dažniausiai siekia 4-6 proc.
Puketo prabangaus pakrantės segmento perspektyvos, pasak Knight Frank Thailand, išlieka tvirtos ir 2026 metais: nuolatinę paklausą palaiko užsienio investuotojai, kylančios žemės kainos ir augantis susidomėjimas prekės ženklo rezidencijomis (branded residences). Rajonai kaip Bang Tao, Layan, Kamala ir Cherng Talay tampa vis populiaresni turtingiems pirkėjams, kurie ieško gyvenimo būdo, o ne vien investicijos.
Praktinė išvada
Ryškus rusų pirkėjų aktyvumo augimas kinų paklausai atslūgstant rodo tikrą struktūrinį pokytį Tailando užsieniečių butų rinkoje, o ne trumpalaikį svyravimą. Praktinis patarimas išlieka toks pat, nesvarbu, kokie skaičiai keičiasi kas ketvirtį: rinkitės projektus su patvirtinta užsienio kvota, likvidžiose vietose šalia transporto infrastruktūros, ir visada pasitelkite licencijuotą teisininką dokumentų patikrai prieš mokant avansą. Jei planuojate investiciją Puketo ar Bankoko rinkoje, komanda 'Nekilnojamasis turtas Tailande' gali padėti įvertinti konkretų projektą ir patikrinti jo teisinę tvarką dar prieš priimant sprendimą.
Šaltinis: Bangkok Post