Įsivaizduokite investuotoją iš Vilniaus, kuris 2023 metais žiūrėjo į Phuketo butą su žadamu 7% metiniu nuomos pajamingumu ir galvojo: puiku, keturis kartus daugiau nei JAV valstybės obligacijos. 2026 metų rugsėjo 1 dieną ta pati matematika atrodo visiškai kitaip, nes JAV 10 metų obligacijos duoda 4,78%, o skirtumas tarp rizikingo Tailando būsto ir nulinės rizikos dolerinio popieriaus sutirpo iki kelių procentinių punktų.
Kiek dabar duoda JAV obligacijos ir kodėl tai svarbu Phuketo pirkėjui
JAV 10 metų iždo obligacijos duoda apie 4,78% (2026-09-01 duomenys), tai yra grąža be kredito rizikos ir su akimirksniu likvidumu doleriais. Jokia nuomojama valda Phukete tokios kombinacijos pasiūlyti negali - butą reikia parduoti, o pardavimas gali užtrukti mėnesius. Kai rizikos neturinti alternatyva moka beveik 5%, kiekvienas Tailando projektas turi tą skaičių pralenkti su aiškiu antpapildu už baht valiutos riziką, žemo sezono neužimtumą ir valdymo bendrovės mokesčius.
Svarbu suprasti: tai nėra abstrakti finansų rinkų žinia. Tai konkretus atskaitos taškas, pagal kurį dabar verta tikrinti kiekvieną pardavėjo pažadą apie 6-7% metinę grąžą.
Japonijos 3% - kodėl tai keičia visą Azijos nekilnojamojo turto logiką
Japonijos 10 metų obligacijos šiuo metu moka 3% - lygis, kurio dar prieš kelerius metus rinka net negalvojo laikyti realiu, kai valstybė dešimtmečiais skolinosi beveik už dyką. Pigus jenos finansavimas ilgą laiką maitino turto pirkimus visoje Pietryčių Azijoje, įskaitant Tailando kurortinį nekilnojamąjį turtą. Kai vidaus obligacija moka 3%, ta "carry trade" schema tampa žymiai mažiau patraukli, ir kapitalas grįžta namo.
Europos obligacijų rinkos tuo tarpu prieš 15 metų nematytas aukštumas, o tai reiškia, kad euro zonos pirkėjams namuose brangsta hipotekos ir kredito linijos - tiesiogiai mažina apetitą antram butui užsienyje.
Kas kelia palūkanas: nafta prie 91 dolerio už barelį
Pardavimo priežastis paprasta ir nepatogi: energija vėl brangsta. Brent naftos kaina laikosi apie 91 dolerį už barelį, Europos gamtinių dujų kainos - kelių metų aukštumose. Rinkos jau nesitiki, kad infliacija savaime sugrįš į taikinį, ir kainoja rugsėjo palūkanų normos kėlimą tiek iš FED, tiek iš ECB, galimai su tolesniais kėlimais.
Tailandui, kuris importuoja beveik visą naudojamą naftą, tai reiškia tiesioginį statybos medžiagų ir logistikos kainų augimą. Rezultatas: naujų projektų statybos kaina kyla tuo pačiu metu, kai investuotojų apetitas mažėja - kombinacija, kuri retai baigiasi geromis nuolaidomis baigtiems, aukštos kokybės pastatams.
Kodėl aukštos palūkanos veikia Phuketo rinką kitaip nei Vilniaus butą
Standartinė logika sako: palūkanos kyla, hipotekos brangsta, būsto paklausa krenta. Phukete ši grandinė tiesiogiai beveik neveikia. Užsieniečiai standartinės Tailando hipotekos nė negauna - didžioji dauguma kondominiumų sandorių apmokami grynaisiais arba per developerio išsimokėtinai planą. Tiesioginio hipotekos kanalo, per kurį FED sprendimas galėtų prispausti paklausą, tiesiog nėra.
Poveikis atkeliauja iš dviejų kitų vietų. Pirma - per alternatyvų pajamingumą: kai rizikos neturintis dolerio tarifas buvo 1,5%, žadamas 6-7% nuomos pajamingumas atrodė kaip keturis kartus didesnė premija. Prie 4,78% ta premija sutirpo iki kelių procentinių punktų, o už tuos punktus investuotojas prisiima baht kurso riziką, žemo sezono neužimtumą, valdymo mokesčius, priežiūrą, mokesčius ir negalėjimą parduoti turtą per vieną dieną. Aritmetika jau nebe savaime akivaizdi.
Antras kanalas - pirkėjo nuotaika. Europos zonos investuotorius, kuriam ką tik pabrango verslo kredito linija, atideda antro būsto pirkimą. Australija čia yra iliustratyvus pavyzdys: būstui susietos akcijos pirmosios nukrito, kai rinka įkainojo naują palūkanų kėlimo ciklą, o Hong Kongo Hang Seng indeksas susvyravo po vangaus Shein akcijų debiuto.
Kas vis tiek veikia Tailando naudai
Brangi nafta ir globalinė infliacija ne visus paveikia vienodai. Tailandas turi palyginti žemą infliaciją ir žemą bazinę palūkanų normą lyginant su JAV ir Europa, o baht valiuta istoriškai elgėsi kaip valiuta, remiama turizmo srautų einamosios sąskaitos pertekliaus. Baht denominuotas turtas, silpnėjančio dolerio fone per būsimą pigesnių pinigų ciklą, galėtų pasirodyti geriau, nei šiandien atrodo popieriuje.
Verta pridėti ir dar vieną faktą: kurortinis nekilnojamasis turtas nėra tik pajamų generuojantis instrumentas, tai ir vartojimo prekė. Butas, kuriame gyvenate du mėnesius per metus, negali būti tiesiogiai lyginamas su obligacija - jį verta lyginti su panašaus būsto nuomos kaina tam pačiam laikotarpiui.
Mūsų nuomonė: kada pirkti verta, o kada ne
Esant 4,78% JAV 10 metų obligacijų pajamingumui, mes nepirktume projekto nuo plano vien dėl popieriuje žadamos garantuotos grąžos. Tokia garantija tik tokia stipri, kokia yra developerio balanso būklė, o brangaus pinigo ciklas yra tiksliai tas momentas, kai silpnesni developeriai pradeda nevykdyti įsipareigojimų.
Protingiausias žingsnis šiuo metu - baigtas pastatas su bent dviem sezonų eksploatacijos istorija, kur galima peržiūrėti realias valdymo bendrovės ataskaitas, o ne prognozės lentelę Excel faile.
Jei pirkite asmeniniam naudojimui - lankysitės tris keturis mėnesius per metus ir nežiūrite į butą kaip į obligacijų portfelio pakaitalą - visa aukščiau minėta matematika jums netaikoma. Jūsų skaičiavimas eina prieš ilgalaikės nuomos kainą, ne prieš FED bazinę normą.
Svarbi praktinė pastaba dėl pažintinių kelionių: pastatus geriau apžiūrėti ir su valdymo bendrovėmis kalbėtis žemo sezono metu, kai realus užimtumas matomas, o ne sausio mėnesio nublizgintoje nuotraukoje. Be to, skrydžius ir rajonus lyginti tuomet paprastai išeina pigiau, be minios turistų.
Bet kurį jūsų sąraše esantį objektą patikrinkite vienu testu: ar jis grynaisiais duoda daugiau nei 4,78% doleriais, ir ar esate pasiruošę laikyti jį penkerius metus. Jei atsakymas neigiamas bet kuriuo iš šių klausimų - ieškokite toliau.
Šaltinis: CNA (Channel News Asia)