Kai matote skelbimą Rawai su nuolaida, kurios prieš pusmetį nebūtų buvę, priežastis gali slypėti ne Puketo rinkoje, o Tokijo obligacijų biržoje.
Japonijos 10 metų valstybės obligacijų pajamingumas peršoko 3% ribą pirmą kartą per maždaug tris dešimtmečius, rašo The Japan Times. Dvidešimt metų šis rodiklis buvo šalia nulio, tad tai ne rutininis svyravimas, o rimtas pokytis pinigų kainoje, kuris jaučiamas ir Tailando kurortinio nekilnojamojo turto rinkoje.
Tuo pačiu metu JAV 10 metų obligacijų pajamingumas kilo iki 4,8%, dvejų metų obligacijos duoda apie 4,41%, o Brent naftos barelis kainuoja apie 95 dolerius. Euronews teigia, kad Japonijos 10 metų pajamingumas pasiekė šį lygį pirmą kartą nuo 1996 metų, o rinkos vertina 80-90% tikimybę, kad Japonijos centrinis bankas rugsėjo posėdyje palūkanas kelia toliau, potencialiai iki 1,25%.
Ką tiksliai reiškia šie skaičiai Puketo pirkėjui?
Tiesioginė išvada investuotojui: kai pinigai išsivysčiusiose ekonomikose tampa brangūs, grynaisiais pirktas turtas atpinga, o derybos su pardavėjais, kurių kapitalas įšaldytas obligacijų portfeliuose, tampa lengvesnės. Tailando rinka patenka lygiai į šią antrąją kategoriją. Ne rezidentams hipotekos Tailande praktiškai neprieinamos, todėl sandoriai vyksta grynaisiais.
Tai reiškia, kad Puketo pirkėjas iš esmės nekonkuruoja su hipoteka apsunkintais pirkėjais. Konkurencija sumažėjusi iš principo, o pardavėjai, kurių obligacijų portfeliai patyrė nuostolių kitur, tampa žymiai atviresni derybos.
Mechanika čia paprasta ir nemaloni. Kai nerizikinga dolerio norma moka 4,8% per metus be nuomininkų, remontų ir valdymo bendrovių, kiekvienas pajamas generuojantis turtas turi pagrįsti, kodėl jis geresnis pasirinkimas. Puketo butas, duodantis 5-6% grynojo metinio pajamingumo po mokesčių ir valdymo mokesčių, nustoja būti savaime akivaizdus sprendimas žmogui, kuris mąsto doleriais ir neplanuoja jame gyventi. Tai lieka geras sandoris tam, kuris žiūri 7-10 metų horizontą ir vertina kapitalo augimą, tačiau vien pajamingumo argumentas šiandien žymiai silpnesnis nei prieš dvejus metus.
Ar stiprus doleris automatiškai reiškia pigesnį būstą Tailande?
Rinkoje plačiai kartojama prielaida, kad obligacijų pardavimo banga ir stiprus doleris automatiškai atpigina Tailando turtą užsienio valiuta mokantiems pirkėjams. Naujausia istorija rodo kitaip: batas dažnai veikia kaip regioninė saugaus prieglobsčio valiuta dėl stiprios einamosios sąskaitos, turizmo srautų ir didelės aukso dalies rezervuose. Ta valiutos nuolaida tiesiog gali neatsirasti, ir planuoti pirkimo biudžetą tikintis jos yra rizikinga strategija.
Dar vienas dalykas, apie kurį retai kalbama atvirai: pardavėjas, kurio kapitalas buvo dalinai investuotas į ilgo termino obligacijas, šiandien žiūri į popierinį nuostolį. Toks pardavėjas arba derasi, kad nereikėtų fiksuoti nuostolio kitur, arba tiesiog nutraukia pardavimą ir laukia. Abu scenarijai vyksta Puketo antrinėje rinkoje vienu metu, ir kiekvieną objektą reikia vertinti individualiai, o ne pagal vidutinę kainą už kvadratinį metrą konkrečiame rajone.
Kiek realiai kyla statybos kaina Puketo objektuose dėl naftos kainos?
Logistika, cementas, stiklas ir medžiagų transportavimas jautrūs kuro kainoms. Kai Brent kainuoja apie 95 dolerius, kaštų spaudimas naujiems projektams auga, o developeriai šias išlaidas paprastai perkelia į kitų etapų kainas, ne į jau parduotus vienetus su fiksuota kaina.
Tai svarbu suprasti tiems, kurie laukia, kada pirminės rinkos kainos kris. Kol statybos kaštai kyla, laukti kainų mažėjimo pirminėje rinkoje ne visada logiška. Antrinėje rinkoje derybų erdvė realesnė, ypač su pardavėjais, kurių portfeliai nukentėjo nuo obligacijų pardavimo bangos. Nuolaidų reikia ieškoti objekto lygmenyje, ne visos rinkos mastu.
Kokia realistiška nuomos grąža Puketo bute 2026 metais?
Rinkos vertinimai rodo, kad 5-7% grynojo metinio pajamingumo po mokesčių, valdymo mokesčių ir eksploatacijos išlaidų yra realistiškas darbinis diapazonas. Jei kas žada garantuotą grąžą virš dešimties procentų, verta atidžiai peržiūrėti garantijos sąlygas ir garantijos davėjo finansinę būklę.
Mano nuomone, pirkti kurortinį turtą vien dėl nuomos pajamų šiandien, kai JAV 10 metų obligacijos duoda apie 4,8%, prasminga tik tada, kai užimtumą patvirtina bent dvi sezonų realios rezervacijų statistikos, o ne developerio prognozė. Jei biudžetas mažesnis nei 150 000 dolerių ir turtas perkamas daugiausia perpardavimui per dvejus-trejus metus, dalį šių svarstymų galima atmesti - tokiame laikotarpyje vieta ir statybos etapas svarbesni nei pajamingumo kreivė Tokijuje.
Kaip Japonijos obligacijų pokyčiai veikia visą Azijos regioną?
Japonija tris dešimtmečius buvo pigaus kapitalo šaltinis visam regionui. Kai vidaus ilgalaikis skolinimasis pradeda mokėti daugiau nei 3%, dalis to japoniško kapitalo grįžta namo, ir tarptautinės investicijos į Azijos nekilnojamąjį turtą bei akcijas nuo šiol konkuruoja su reale grąža, ne su nuliu.
Investuotojai prisiminė seną sąvoką - obligacijų sergėtojai (bond vigilantes): rinkos reikalauja premijos už fiskalinę riziką Japonijoje, Jungtinėje Karalystėje, Prancūzijoje ir Vokietijoje, kurios visos paskelbė ambicingus vyriausybės išlaidų planus. Centrinių bankų lūkesčiai pasislinko link tolesnio griežtinimo, o ne švelnėjimo, ir tai pirmiausia paveikia ilgo atsipirkimo augimo sektorius.
Kaip Tailando ilgalaikė viza siejasi su nekilnojamojo turto pirkimu?
Tailando ilgalaikė vizų programa dabar suteikia metų vizą užsieniečiams, pirkantiems kondominiumą už bent 3 mln. bahtų, arba nuomojantis būstą už bent 85 000 bahtų per mėnesį, rašo Bangkok Post. Ši aiškiai apibrėžta riba jau formuoja pirkėjų sprendimus Pukete kartu su finansiniu vaizdu, aprašytu aukščiau.
Puketo nekilnojamojo turto rinka 2026 metais tampa labiau balansuota ir orientuota į ilgalaikį investuotoją, su augančia paklausa brand'uotoms gyvenamosioms erdvėms ir aptarnaujamoms viloms iš pirkėjų iš Rusijos, Australijos, Kinijos ir kitų šalių, pastebi Home In Phuket.
Ką daryti, jei jūsų kapitalas šiuo metu įšaldytas obligacijų fonde?
Užfiksuoti popierinį nuostolį, kad finansuotumėte įėjimą į nelikvidų turtą, retai apsimoka. Paprastai protingiau palaukti, kol trumpalaikiai instrumentai pasibaigs, ir tuomet panaudoti atlaisvintus pinigus.
Puketas šiame kontekste atrodo kaip rinka, kuri atlygina pirkėjams su grynaisiais rankoje ir be skubos. Konkurencija iš hipoteka priklausomų pirkėjų minimali iš principo, o pardavėjai su nuvertėjusiais obligacijų portfeliais tapo pastebimai atviresni derėtis. Kas planuoja apžiūros kelionę kitą sezoną, turėtų skirti daugiau nei porą dienų - kainų skirtumas tarp panašių objektų Rawai ir Bang Tao dažnai atsiskleidžia tik tuose detaliuose dalykuose, kuriuos pamatai tik vietoje.
Šaltinis: The Japan Times