Trumpas atsakymas iš karto
Jei investuojate į NT Tailande ir stebite infrastruktūros projektus, čia esmė vienu sakiniu: Red Line Missing Link projektas sujungs tris Bankoko regiono oro uostus (Don Mueang, Suvarnabhumi, U-Tapao) į vieną greitojo geležinkelio liniją, o kelionė tarp kraštutinių taškų sutrumpės nuo 3-4 valandų automobiliu iki maždaug 90 minučių. Projektas dar peržiūrimas EEC komiteto, tad konkursas gali būti skelbiamas iki 2028 m., o NT kainos daugelyje trasos taškų dar neatspindi būsimos geležinkelio premijos.
Lietuvių investuotojui, įpratusiam vertinti nekilnojamąjį turtą pagal susisiekimo patogumą (panašiai kaip Vilniuje vertinama vieta prie būsimos tramvajaus linijos), ši situacija turėtų būti pažįstama: infrastruktūra dar statoma, bet kainos jau prasideda judėti pirmyn tų, kas supranta modelį anksčiau nei rinka.
Kas tiksliai bus pastatyta
Projektas užbaigs trūkstamą BTS Red Line atkarpą ir sukurs nenutrūkstamą greitojo susisiekimo koridorių tarp trijų oro uostų:
- Don Mueang - Bankoko šiaurės oro uostas
- Suvarnabhumi - pagrindinis tarptautinis oro uostas rytinėje sostinės dalyje
- U-Tapao - Rayong provincijoje, jau oficialiai paskelbtas trečiuoju Bankoko tarptautiniu oro uostu, šiuo metu modernizuojamas iki 60 milijonų keleivių per metus pralaidumo
Dabar keleiviai tarp šių taškų priversti persėsti į skirtingas sistemas arba važiuoti keliais. Visa linija driekis apie 220 km, o traukiniai atskirose atkarpose galės pasiekti iki 250 km/h greitį.
Kodėl tai svarbu EEC zonos NT rinkai
Eastern Economic Corridor (EEC) apima Chachoengsao, Chonburi ir Rayong provincijas, kurių bendras regioninis BVP viršija 1,5 trilijono batų (šaltinis: Tailando nacionalinės ekonominės ir socialinės plėtros taryba). Tai nėra tik turistinis regionas, o pramoninis ir logistikos centras, kuriam trūksta patogaus susisiekimo su sostine.
BTS Red Line atkarpa tarp Bang Sue ir Rangsit veikia jau nuo 2021 m. ir aptarnauja Bankoko šiaurinį koridorių - tai rodo, kad dalis sistemos jau įrodė savo veiksmingumą praktikoje.
Singapūro patirtis rodo bendrą modelį: MRT stotelė per pėsčiųjų atstumą paprastai priduoda 10-25 % prie būsto vertės. Bankoke šis efektas jau patvirtintas palei BTS Sukhumvit ir Silom linijas, kur butai netoli stočių parduodami 20-35 % brangiau nei panašūs objektai, esantys penkias-septynias minutes automobiliu toliau.
Kur verta žiūrėti pirmiausia
| Rajonas | Kodėl įdomu investuotojui |
|---|---|
| Si Racha (Chonburi) | Butų kainos šiuo metu 50 000-80 000 batų/kv.m - dviem-trimis kartais pigiau nei centriniame Bankoke |
| Lat Krabang | Tarp Bankoko ir Suvarnabhumi, šiuo metu pramoninė zona su žemomis žemės kainomis, plėtotojai jau perka žemę |
| Pattaya | Daugiau nei 10 milijonų turistų per metus iki pandemijos (Tailando turizmo valdyba), tiesioginis geležinkelio ryšys su dviem oro uostais smarkiai padidintų prieinamumą |
| Rayong / Sattahip | Dalis analitikų pastebi, kad žemės kainos čia liko artimos lygiams, buvusiems prieš 7 metus - premija dar neįkainota |
Jei geležinkelio linija veiktų jau šiandien, žmogus, gyvenantis Si Racha ar Pattaya, į Bankoko verslo centrą nuvažiuotų per 45-60 minučių. Tai iš pagrindų keičia nuomos ekonomiką: EEC pramonės zonų darbuotojai galėtų gyventi prie jūros, o Bankoko biurų darbuotojai savaitgaliais važiuoti į paplūdimį be begalinių spūsčių keliuose.
Lat Krabang nusipelno atskiro dėmesio - šiandien tai daugiausia pramoninė teritorija su santykinai žemomis žemės kainomis, tačiau, paleidus greitąją liniją, ji gali virsti pilnaverčiu gyvenamuoju rajonu. Plėtotojai jau perka čia žemę, nors antrinė rinka dar nespėjo tinkamai sureaguoti.
Kokie yra realūs rizikos veiksniai
Būkime sąžiningi: didieji Tailando infrastruktūros projektai dažnai vėluoja. Ši greitojo susisiekimo linija diskutuojama nuo 2018 m., o EEC sutarties peržiūros procesas gali užtrukti dar 12-18 mėnesių. Pagal peržiūrimą PPP sutarties struktūrą, jei sąlygos bus keičiamos, rangovas Asia Era One turėtų pateikti banko garantijas, siekiančias apie 160 milijardų batų.
Kai kurie Tailando rinkos analitikai pažymi, kad žemės kainos aplink Chonburi, Si Racha, Pattaya ir Sattahip iki šiol nerodė spekuliacinio šuolio, susieto būtent su geležinkelio projektu, o kito juda kartu su bendromis ilgalaikėmis rinkos tendencijomis. Jei jūsų investicinis horizontas trumpesnis nei penkeri metai, vėlavimo tikimybę reikia įtraukti į skaičiavimus iš anksto.
Vis dėlto tai, kad vyriausybė nuosekliai laiko šį projektą EEC strategijos prioritetu, rodo didelę tikimybę, jog jis galiausiai bus įgyvendintas. Tiems, kas planuoja apžiūrėti objektus Chonburi ir Rayong provincijose, dabartinis momentas atrodo pagrįstas: daugelyje vietų kainos dar neabsorbavo pilnos 'geležinkelio premijos', o kokybiškų naujų projektų pasiūla EEC zonoje toliau plečiasi.
Šaltinis: Nation Thailand
DUK
Kas yra Red Line Missing Link ir kodėl tai svarbu?
Tai trūkstama geležinkelio atkarpa, kuri sujungs šiaurinę BTS Red Line su greitojo susisiekimo linija iki U-Tapao oro uosto. Be jos trys Bankoko regiono oro uostai neturi tiesioginio geležinkelio ryšio tarpusavyje.
Kada bus paleista trijų oro uostų greitojo susisiekimo linija?
Tiksli data dar nepatvirtinta. Projektas šiuo metu iš naujo peržiūrimas EEC komiteto, o pagal vieną iš scenarijų konkursas gali būti skelbiamas iki 2028 m. Rinkos vertinimai leidžia manyti, kad visiškas paleidimas mažai tikėtinas anksčiau nei 2029-2031 m.
Ar galiu, kaip užsienietis, pirkti nekilnojamąjį turtą EEC zonoje?
Taip. Užsieniečiai gali įsigyti butus nuosavybės (freehold) teise, jei projekto užsieniečiams skirta kvota neviršija 49 %. Žemė ir vilos paprastai įforminamos ilgalaikės nuomos (leasehold) sutartimis, dažniausiai struktūra 30+30+30 metų.
Kokios nuomos grąžos galima tikėtis EEC zonoje?
Si Racha ir Pattaya pakraščiuose butų nuomos grąža siekia 5-7 % per metus, palyginti su 3-4 % centriniame Bankoke. Stabilų užimtumą palaiko korporacinė paklausa iš EEC pramonės zonų darbuotojų.
Ar verta laukti projekto patvirtinimo, ar pirkti dabar?
Infrastruktūros sukuriama kainų premija dažniausiai jau būna įkainota gerokai anksčiau nei fizinis projekto užbaigimas, o didžiausias šuolis paprastai įvyksta pasirašius galutinę sutartį ir pradėjus statybas. Perkant iki galutinės sutarties patvirtinimo, investuotojas dar spėja užsifiksuoti dabartinę kainą.
Jei svarstote investiciją EEC zonoje ir norite pamatyti konkrečius objektus Si Racha, Pattaya ar Rayong regione, komanda 'Nekilnojamasis turtas Tailande' gali padėti atrinkti variantus, kurie turi vertę nepriklausomai nuo geležinkelio projekto eigos.