Jei sekate Pietryčių Azijos nekilnojamojo turto naujienas, tikriausiai jau matėte antraštę: Malaizijos konglomeratas 'Genting' investuos 20 milijardų dolerių į dirbtinio intelekto ir agrotechnologijų miestą Johore, prie pat Singapūro sienos. Lietuvos investuotojui, žvalgančiam butą Puketo pakrantėje ar Bankoko centre, natūraliai kyla klausimas: ar ši žinia reiškia, kad kapitalas dabar plūs į Malaiziją, o Tailandas liks nuošalyje?
Atsakymas trumpas: tiesioginės grėsmės Tailando kurortinei rinkai nėra, tačiau regiono investicijų žemėlapis tikrai keičiasi. 'Genting' projektas taikosi į technologijų kompanijas ir aukštos kvalifikacijos specialistus, o Tailandas ir toliau lieka patrauklus tiems, kas ieško gyvenimo kokybės, nuomos pajamų iš turizmo ir ramaus pensijos meto po palme. Šios dvi auditorijos beveik nesusikerta.
Dar prieš trejus metus Tailandas buvo neginčijamas regiono lyderis tarp užsienio pirkėjų. Šiandien Malaizija stalan deda projektą, kurio mastas prilygsta ištisam miestui. Klausimas nebe tas, ar pinigai ims tekėti iš Puketo į Johorą, o tas, kaip persidėlios prioritetai visame regione.
Kas tiksliai statoma Johore?
'Genting' projekto branduolys yra dirbtinio intelekto tyrimų centras ir agrotechnologijų klasteris, o ne dar vienas gyvenamųjų kompleksų miestas, kokių pilna visoje Azijoje. Pagal pačios 'Genting' pateiktus dokumentus, Johoro technologijų miestas užims 2300 akrų, iš kurių 500 akrų skirti AgTech kampusui, o 1700 akrų - Knowledge AI kampusui. 'The Edge Malaysia' duomenimis, projektas turėtų sukurti daugiau nei 10 000 darbo vietų.
Miestas kils Johoro-Singapūro specialiojoje ekonominėje zonoje (JS-SEZ), paleistoje 2025 m. sausį būtent tam, kad pritrauktų tarptautinį verslą ir talentus. Zona siūlo supaprastintas muitinės procedūras, mokesčių lengvatas ir vizų nereikalaujantį įvažiavimą kvalifikuotiems specialistams. Malaizijos vyriausybės duomenimis, per pirmąjį dešimtmetį zona turėtų sukurti apie 100 000 darbo vietų.
Geografija čia lemia labai daug: Johor Bahru nuo Singapūro centro skiria mažiau nei 30 km, tad miestas iš esmės veikia kaip Singapūro priemiestis, kur nekilnojamasis turtas kainuoja 3-5 kartus pigiau nei pačiame miesto valstybėje.
Kaip Johoro kainos atrodo Tailando fone?
Didžiausią įspūdį daro ne pati suma, o tai, kaip ji dera prieš esamus regiono duomenis. 'CBRE' skaičiavimu, 2025 m. vidutinė kvadratinio metro kaina Johor Bahru siekė apie 1500-2200 dolerių. Palyginimui:
| Rinka | Kaina už m² (USD) |
|---|---|
| Johor Bahru | 1500-2200 |
| Bankokas (panašūs projektai) | 3000-5500 |
| Puketas (aukščiausio segmento) | 3500-7000 |
Taigi Johoras šiuo metu yra pigesnis pirkimo taškas, tačiau tai neatspindi viso paveikslo, nes svarbiausia investuotojui yra ne kaina už kvadratą, o grąža.
Ar tikrai Tailandas praranda kapitalą Malaizijai?
Skaičiai rodo, kad Tailando pozicijos tebėra tvirtos. 2025 m. Tailandas pritraukė apie 4,8 milijardo dolerių tiesioginių užsienio investicijų į nekilnojamąjį turtą. Vienas 'Genting' projektas savo apimtimi prilygsta maždaug ketveriems tokių investicijų srautų metams, tad kalbame apie milžinišką, bet vienkartinį, per 15-20 metų išsiskleisiantį projektą, o ne apie nuolatinį srautą, kuris kasmet keliautų pro Tailandą.
Svarbu suprasti ir nuosavybės skirtumus. Malaizijoje užsieniečiai gali įsigyti nekilnojamąjį turtą visiška nuosavybe (freehold), tačiau nustatyta minimali riba - dažniausiai nuo 1 milijono ringitų (apie 220 000 dolerių). Tailande visiška užsieniečio nuosavybė galima tik butams (kondominiumams), neviršijant užsieniečiams skirtos kvotos, o tai reiškia, kad abi rinkos veikia pagal visai skirtingas taisykles ir pritraukia skirtingo profilio pirkėjus.
Rinkos ženklas, kad Puketo paklausa neblėsta: developeris 'Sansiri' paskelbė investuosiantis 40 milijardų batų į naujus Puketo projektus 2027-2030 metais, tarp jų septynis projektus už 10 milijardų batų, kurie startuos jau 2026 m. antroje pusėje.
Ką Tailandas daro, kad išliktų konkurencingas?
2025-2026 metais Tailandas paspartino Rytų ekonominio koridoriaus (EEC) plėtrą Chonburi, Rayong ir Chachoengsao provincijose, technologijų kompanijoms siūlydamas iki 13 metų mokesčių atostogas. Taip pat vyksta diskusijos dėl užsieniečiams skirtos kondominiumų nuosavybės kvotos didinimo nuo 49% iki 75% - jei tai įvyktų, kapitalo srautas į Tailandą galėtų reikšmingai išaugti.
Jei konkurencijos spaudimas ir pasijustų, jis pirmiausia paveiktų Bankoko biurų ir komercinio nekilnojamojo turto segmentą, nes sostinė konkuruoja su Kuala Lumpūru ir Singapūru dėl regioninių bendrovių būstinių. Kurortinės rinkos - Puketas, Samuis, Pattaja - yra apsaugotos savo unikaliu turizmo patrauklumu, kurio Johoras tiesiog neturi ir neplanuoja siūlyti.
Ar verta lietuviui svarstyti Johorą vietoj Puketo?
Tik jei jūsų strategija yra ilgalaikis, 10 metų ar ilgesnis, statymas ant kapitalo augimo šalia Singapūro. Šiuo metu Johor Bahru nuomos grąža siekia apie 3-4% per metus, tai gerokai mažiau nei 5-8%, kuriuos galima gauti Puketo nuomos rinkoje, arba 4-6% Bankoke. Dauguma Johoro investuotojų lažinasi ne dėl dabartinių nuomos pajamų, o dėl kainos augimo ateityje.
Jei jūsų tikslas yra stabilios nuomos pajamos ir galimybė patiems naudotis būstu kurortinėje aplinkoje, Puketas išlieka nuspėjamesnis pasirinkimas su jau nusistovėjusia infrastruktūra, turistų srautu ir subrendusia nuomos rinka.
Patyrę investuotojai gali svarstyti ir abi kryptis vienu metu - tai gali būti prasminga diversifikacija. Tailandas duoda dabartinę grąžą ir gyvenimo kokybę, Malaizija - kapitalo augimo potencialą šalia Singapūro. Svarbu tik gerai suprasti skirtingus teisinius rėmus: Tailande užsieniečiams taikomi žemės nuosavybės apribojimai, o Malaizijos taisyklės liberalesnės, tačiau su minimalia pirkimo riba.
'Genting' projektas Johore nėra grėsmė Tailando nekilnojamojo turto investuotojams - tai ženklas, kad prasideda naujas regioninės konkurencijos etapas. Tailandas laimi turizmo nuomos pajamomis, gyvenimo kokybe ir rinkos branda. Malaizija stato ant technologijų infrastruktūros ir artumo Singapūrui. Protingas investuotojas stebi abi rinkas, tačiau sprendimą priima pagal aiškų tikslą: grąža jau šiandien ar kapitalo augimas po dešimtmečio.
Jei svarstote investiciją į Tailando nekilnojamąjį turtą, komanda 'Nekilnojamasis turtas Tailande' padės rasti jūsų tikslus atitinkantį objektą Puketo ar kitos populiarios krypties rinkoje.
Šaltinis: Nikkei Asia