Įsivaizduokite: nusipirkote butą statomame projekte Puketo Bang Tao rajone, sumokėjote kelis milijonus batų, o atidavimo data jau seniai praėjo. Vystytojo atstovas ramiai paaiškina - kalta force majeure, degalų tiekimo sutrikimai, logistikos problemos, pabrangusios statybinės medžiagos. Skamba rimtai, tačiau ar tai reiškia, kad jums belieka tik laukti?
Trumpas atsakymas: ne. Pagal Tailando civilinį ir komercinį kodeksą (8 ir 219 straipsniai) vystytojas privalo įrodyti, kad aplinkybės buvo iš tiesų nenuspėjamos, neišvengiamos ir nepriklausė nuo jo valios. Paprastas statybinių medžiagų pabrangimas paprastai tokiu pagrindu nelaikomas. Vien pasirėmimas žodžiu 'force majeure' savaime neatleidžia vystytojo nuo įsipareigojimų.
Tai nėra teorinė problema. Puketo neužbaigto būsto (off-plan) rinkoje 2021-2025 metais apyvarta siekė apie 470 mlrd. THB, o užsienio pirkėjai sudarė apie 60 proc. visų sandorių. Tuo pat metu pirkėjų apsauga ir priežiūra šioje rinkoje išlieka palyginti silpna - avansai, sumokėti prieš pasirašant sutartį, dažnai neturi jokios garantijos būti grąžinti, jei projektas sustoja.
Kas iš tikrųjų laikoma force majeure pagal Tailando teisę
Pagal Tailando civilinio ir komercinio kodekso 8 straipsnį, force majeure yra įvykis, kilęs ne dėl kurios nors šalies kaltės ir kurio nebuvo galima nei numatyti, nei užkirsti kelio - gaivalinės nelaimės, karas, pandemija, valstybės nustatyti draudimai. Kainų svyravimai medžiagų rinkoje paprastai tokiu pagrindu nepripažįstami.
Svarbiausi principai, kuriuos verta įsiminti iš karto:
- Vystytojas privalo įrodyti dokumentais pagrįstą priežastinį ryšį tarp force majeure įvykio ir kilusio vėlavimo.
- Pirkėjas turi teisę reikalauti rašytinio pranešimo, kuriame nurodyta konkreti priežastis ir atnaujintas terminas.
- Tipiniai force majeure vėlavimai 2025-2026 metais svyruoja nuo 3 iki 12 mėnesių.
- Viską lemia sutartis: jei joje nėra force majeure sąlygos, vystytojas negali ja remtis be atskiro teismo proceso.
- Dokumentacija yra kritiškai svarbi - pirkėjai, kaupiantys išsamius įrodymus, turi kur kas geresnes pozicijas ginti savo teises.
Keturi tipiniai scenarijai ir ką daryti kiekvienu atveju
1 scenarijus: tikra, patikrinama force majeure
Patvirtintas šalies mastu kilęs degalų trūkumas ar vyriausybės nustatytas apribojimas yra realus pavyzdys. Tokiu atveju protinga sutikti su vėlavimu, bet reikalauti rašytinio pranešimo su nauju terminu ir prašyti kompensacijos - pavyzdžiui, paslaugų mokesčio nuolaidos ar apdailos patobulinimų. Rizika nedidelė, jei vystytojas finansiškai stiprus ir turi patirties.
2 scenarijus: force majeure kaip priedanga
Kai kurie vystytojai mini degalų krizę, nors tikroji priežastis - finansavimo trūkumas ar prastas projekto planavimas. Šiuo atveju verta užsakyti nepriklausomą teisinę sutarties peržiūrą ir palyginti nurodytą priežastį su realia rinkos padėtimi. Tailando teismai gana kruopščiai tikrina force majeure pretenzijas, tad nepagrįsti argumentai dažnai neatlaiko kritikos.
3 scenarijus: vėlavimas tęsiasi, vystytojas nutyla
Tai pats nerimą keliantis modelis. Jokio pranešimo, jokio atnaujinto termino, o pardavimų biuras nebeatsako - tai raudona vėliava, reikalaujanti nedelsiamų veiksmų: siųskite oficialų laišką (su notaro patvirtintu vertimu į tajų kalbą) ir pateikite skundą Tailando Vartotojų teisių apsaugos tarybai (OCPB). Kartu primygtinai rekomenduojama pasitelkti vietos advokatą.
4 scenarijus: pirkėjas nori nutraukti sutartį
Jei vėlavimas gerokai viršija protingą terminą (paprastai daugiau nei 12 mėnesių), pirkėjas gali reikalauti sutarties nutraukimo ir pinigų grąžinimo. Tačiau grąžinimo sąlygos priklauso nuo konkrečios sutarties, ir vystytojai dažnai pasilieka 10-30 proc. jau sumokėtos sumos. Civilinis procesas Tailande dažniausiai užtrunka 1-2 metus.
Trys situacijos vienoje lentelėje
| Parametras | Tikra force majeure | Abejotina force majeure | Sukčiavimo schema |
|---|---|---|---|
| Pranešimas | Oficialus laiškas su datomis ir priežastimis | Žodinis ar neaiškus el. laiškas, be detalių | Jokio bendravimo |
| Įrodymai | Vyriausybės šaltiniai, žiniasklaida, pramonės ataskaitos | Bendro pobūdžio teiginiai, be konkretumo | Jokių dokumentų |
| Naujas terminas | Aiškus, etapais suplanuotas grafikas | Neaiškūs pažadai | Terminai nuolat slenka |
| Pirkėjo veiksmai | Sutikti, dokumentuoti, stebėti progresą | Nepriklausoma sutarties peržiūra | Nedelsiant advokatas ir skundas OCPB |
| Grąžinimo tikimybė | Didelė (projektą užbaigus) | Vidutinė (per derybas) | Maža (tik per teismą) |
Dažniausios pirkėjų klaidos ir kaip jų išvengti
Klaida 1: pasirašoma sutartis be laiko limito force majeure vėlavimams. Sprendimas: prieš pasirašant patikrinkite, ar sutartyje nustatytas maksimalus force majeure vėlavimo laikotarpis (pavyzdžiui, 180 dienų), po kurio pirkėjas įgyja teisę nutraukti sutartį.
Klaida 2: įvykiai nedokumentuojami. Sprendimas: saugokite visą susirašinėjimą, reguliariai fotografuokite statybvietę, fiksuokite kiekvieno skambučio ir susitikimo datą. Tailando teismai priima ir žinučių programėlių ekrano nuotraukas kaip įrodymus.
Klaida 3: pasitikima vien žodiniais pardavimų agento pažadais. Sprendimas: bet koks susitarimas turi būti įformintas raštu tajų kalba ir pasirašytas įgalioto įmonės atstovo.
Klaida 4: manoma, kad gimtosios šalies teisiniai šablonai veikia ir Tailande. Sprendimas: samdykite advokatą, kuris specializuojasi būtent Tailando nekilnojamojo turto teisėje. Užsienio teisiniai modeliai čia tiesiogiai neveikia.
Klaida 5: derybos vedamos vienam, nemokant tajų kalbos. Sprendimas: pasitelkite vertėją arba dvikalbį advokatą. Tailando teismai ir valstybinės institucijos veikia išimtinai tajų kalba.
Klaida 6: perkama iš vystytojo, nepatikrinus jo finansinio stabilumo. Sprendimas: patikrinkite įmonės registraciją per Verslo plėtros departamentą (DBD), peržiūrėkite jau užbaigtų projektų portfelį ir finansines ataskaitas prieš įsipareigojant.
Platesnis kontekstas: griežtėjanti priežiūra
Tailando institucijos vis atidžiau tikrina užsienio nuosavybės struktūras - vien Koh Samui ir Koh Phangan salose tikrinama daugiau nei 11 400 su nominaliais akcininkais susijusių įmonių. Tai reiškia, kad pirkėjams reikėtų tikėtis daugiau, o ne mažiau popierizmo ir išsamaus patikrinimo. Rinka juda griežtesnio reguliavimo linkme, o force majeure pretenzijos tampa viena iš sričių, kurioms teisininkai skiria vis daugiau dėmesio.
Svarbiausia išvada: nepanikuokite, bet ir nesėdėkite sudėję rankas. Force majeure yra teisinis mechanizmas, o ne universalus pasiteisinimas, panaikinantis vystytojo atsakomybę. Jūsų užduotis - dokumentuoti, tikrinti ir kuo anksčiau pasitelkti specialistus. Kuo greičiau pradėsite veikti, tuo didesnė tikimybė apsaugoti savo investiciją.
Šaltinis: The CITY - Asia
Jei planuojate investuoti į nekilnojamąjį turtą Tailande, komanda Nekilnojamasis turtas Tailande gali padėti įvertinti sutartį ir vystytojo patikimumą dar prieš pasirašant.