Jeigu planuojate investuoti į nekilnojamąjį turtą Tailande, tačiau Puketo kainos jau kelia nerimą, verta atkreipti dėmesį į Čiangmajų. Šiaurės Tailando sostinėje vyksta tylus, bet reikšmingas pirkėjų sudėties pokytis: kiniečių kapitalas traukiasi, o jo vietą užima mianmariečiai, amerikiečiai ir europiečiai, tarp jų ypač išaugusi italų paklausa.
Kodėl tai svarbu Lietuvos investuotojui
Čiangmajus per pastaruosius metus tapo daug mažiau priklausomas nuo vienos šalies kapitalo, o tai reiškia stabilesnę ir likvidesnę rinką. Kai paklausa paskirstyta tarp penkių ar šešių tautybių, vienos šalies valiutos kontrolės sugriežtinimas ar politinis posūkis nebesukelia staigaus rinkos griūties, kaip galėtų atsitikti rinkoje, priklausančioje nuo vieno šaltinio.
Kas realiai pakeitė kiniečius: skaičiai
Prieš kelis metus kinų kapitalas diktavo tempą 2-5 mln. bahtų segmente. Šiandien paklausa tapo daugiapolinė. Remiantis Thailand Business News duomenimis:
- Pirkėjų iš Mianmaro aktyvumas ūgtelėjo 42,9 %, ir jie tapo didžiausia užsienio pirkėjų grupe mieste
- Amerikiečių susidomėjimas paaugo 23,8 %
- Italų pirkėjų aktyvumas šoktelėjo net 200 %
- Olandų pirkėjų srautas padidėjo 50 %
- Kiniečių pirkėjų aktyvumas ir toliau mažėja
Išvada aiški: Čiangmajus nebėra rinka, kurios likimas priklauso nuo Kinijos.
Šis pokytis atspindi ir platesnę nacionalinę tendenciją. Pagal Bankoke veikiančio REIC pranešimą, kurį cituoja Nation Thailand, visoje Tailande kiniečių pirkėjams perleistų kondominiumų skaičius 2026 m. I ketvirtį smuko drastiškai: vienetų skaičius krito 38,8 %, o vertė - 42,9 %. Tuo tarpu kitos tautybės aktyviai užpildė šią nišą: Rusija (+33 %), Indija (+40 %), Australija (+36,1 %), Vokietija (+17,4 %) ir Jungtinė Karalystė (+13 %). Čiangmajaus pirkėjų portretas tėra šio nacionalinio persiskirstymo regioninė atkarpa.
Kas slypi už šių skaičių
Šis demografinis lūžis nėra atsitiktinumas - jį lemia kelios pasaulinės tendencijos, susikertančios vienu metu:
- Kinijos ekonominis atoslūgis. Vidinė ekonominė įtampa Kinijoje ir sugriežtinta kapitalo išvedimo kontrolė stabdo pirkėjus iš šios šalies.
- Mianmaro politinė krizė. Šalis su Tailandu turi sieną, o politinis nestabilumas skatina pasiturinčius mianmariečius ieškoti 'saugaus uosto' kaip galima arčiau namų. Čiangmajus yra vos 150 km nuo sienos.
- Nuotolinio darbo bumas. Po pandemijos Čiangmajus tapo magnetu laisvai dirbantiems specialistams iš JAV ir Europos - miestas patenka į pasaulio top 5 skaitmeninių nomadų miestų sąrašą (Nomad List).
Kiek kainuoja butas Čiangmajuje ir kuo tai skiriasi nuo Puketo
Investuotojams, kurie stebi ir Puketo rinką, palyginimas yra itin naudingas. Puketas išlaiko dėmesį antraštėse, tačiau įėjimo slenksnis geros lokacijos studijai jau pasiekė 4-8 mln. bahtų. Čiangmajuje panašaus dydžio butas kainuoja 1,5-3 mln. bahtų.
Nuomos pelningumas abiejuose miestuose panašus, tačiau Čiangmajuje konkurencija tarp nuomotojų yra gerokai mažesnė. Naujuose Čiangmajaus projektuose vidutinė kaina už kvadratinį metrą svyruoja tarp 45 000-70 000 bahtų, tai yra 2-3 kartus mažiau nei panašus pasiūlymas Puketo rinkoje.
Puketas, savo ruožtu, toliau traukia visiškai kitokį pirkėjų profilį - jis lieka pirmaujantis pagal perleidimų vertę tarp rusų pirkėjų, kurie 2026 m. I ketvirtį ten sudarė 1,06 mlrd. bahtų iš 156 vienetų, arba 64 % visos jų nacionalinės perleidimų vertės (pagal Bangkok Post pateiktus REIC duomenis).
Ką reikia žinoti prieš pirkimą
- Pagal Kondominiumų įstatymą (B.E. 2522), užsieniečiai gali nuosavybės teise (freehold) valdyti iki 49 % viso projekto plotų. Daugumoje Čiangmajaus projektų šis limitas dar toli nuo pilno išnaudojimo
- Vidutinis ilgalaikės nuomos pelningumas Čiangmajaus butams vertinamas 5-7 % per metus - panašiai kaip periferinėse Bankoko apygardose
- Čiangmajus per metus sulaukia daugiau nei 10 mln. turistų (Tailando turizmo tarnybos duomenys, 2024 m.), kas palaiko stabilią trumpalaikės nuomos paklausą
- Nuo 2024 m. statomas naujas oro uosto terminalas padidins pralaidumą iki 20 mln. keleivių per metus
- Centrinių rajonų (Nimmanhaemin, Old City) butų vertė per pastaruosius tris metus paaugo apytiksliai 12-18 %
Infrastruktūra taip pat verta atskiro dėmesio: oro uosto plėtra ir planuojamas greitasis traukinys iš Bankoko gerina miesto susisiekimą, o tai apžvalgos keliones užsienio pirkėjams padaro gerokai patogesnes.
Rizikos, kurių nevalia nutylėti
Čiangmajus yra sezoninė rinka. Nuo vasario iki balandžio miestą kausto smogas (haze season), kuris tuo laikotarpiu smarkiai mažina trumpalaikės nuomos patrauklumą. Be to, nekilnojamojo turto valdymo infrastruktūra čia yra mažiau išplėtota nei Puketo rinkoje, todėl patikimos valdymo bendrovės paieška reikalauja kruopštaus išankstinio patikrinimo (due diligence).
Dažnai užduodami klausimai
Kodėl kiniečiai praranda pozicijas Čiangmajaus rinkoje?
Pagrindinės priežastys - sugriežtinta kapitalo išvedimo kontrolė žemyninėje Kinijoje ir lėtėjanti vidaus ekonomika. Dalis investuotojų kapitalą perkėlė į vidaus rinką arba artimesnes kryptis, pavyzdžiui, Hainaną.
Ar užsienietis gali visiškai nuosavybės teise valdyti butą Čiangmajuje?
Taip. Pagal Kondominiumų įstatymą (B.E. 2522), užsienietis gali įsigyti butą freehold teise, jei bendra užsieniečių valdoma dalis projekte neviršija 49 %. Mokėjimas turi būti pervestas iš užsienio ir dokumentuotas Foreign Exchange Transaction (FET) forma.
Kokia vidutinė buto kaina Čiangmajuje 2026 m.?
25-35 kv. m studija naujame Nimmanhaemin projekte kainuoja nuo 1,8 iki 3,5 mln. bahtų. Mažiau centrinėse vietose kainos startuoja nuo 1,2 mln. bahtų.
Kokio nuomos pelningumo galima tikėtis Čiangmajuje?
Ilgalaikė nuoma tipiškai grąžina 5-7 % per metus. Trumpalaikė nuoma (per Airbnb) aukštu sezonu gali siekti 8-10 %, tačiau įskaičiavus prastovas smogo sezono metu, realistiškas metinis rodiklis būtų arčiau 6-8 %.
Čiangmajus ar Puketas: kur investuoti geriau?
Puketas yra patikrinta, labai likvidi rinka, tačiau su brangiu įėjimo slenksčiu. Čiangmajus - auganti rinka su žemesniu įėjimo barjeru ir stipresniu kapitalo prieaugio potencialu. Teisingas pasirinkimas priklauso nuo strategijos: stabilios pajamos ar kapitalo augimas.
Kurios Čiangmajaus apylinkės perspektyviausios?
Nimmanhaemin yra pagrindinis komercinis ir gyvenimo būdo rajonas. Santitham - sparčiai besivystanti teritorija, kupina kavinių ir co-working erdvių. Hang Dong - priemiestis, siūlantis prieinamesnes kainas ir vilas.
Ar egzistuoja ribojimai trumpalaikei buto nuomai?
Formaliai Viešbučių įstatymas (B.E. 2547) draudžia nuomoti gyvenamąsias patalpas trumpiau nei 30 dienų neturint viešbučio licencijos. Praktiškai daugelis Čiangmajaus butų yra skelbiami trumpalaikės nuomos platformose, tačiau investuotojams verta patikrinti konkretaus projekto juridinio asmens (juristic person) taisykles.
Kokius mokesčius moka užsienietis, valdantis butą Čiangmajuje?
Pirkimo metu: perleidimo registracijos mokestis (2 % nuo įvertintos vertės), žyminis mokestis (0,5 %) arba specialusis verslo mokestis (3,3 %). Metinis Žemės ir pastatų mokestis gyvenamajam turtui, kurio vertė iki 50 mln. bahtų, taikomas sumažintu tarifu.
Ką tai reiškia investuotojui
Kintanti Čiangmajaus pirkėjų sudėtis nėra grėsmė - tai galimybė. Tarptautinė, daugiapolinė paklausa daro rinką atsparesnę sukrėtimams. Žemas įėjimo slenkstis leidžia diversifikuoti portfelį, neįvedant viso kapitalo į brangesnį Puketą. Tiems, kas siekia vidutinės trukmės kapitalo augimo, antrasis Tailando miestas tikrai vertas atidesnio žvilgsnio. Norintiems giliau įsivertinti konkrečius projektus, komanda 'Nekilnojamasis turtas Tailande' gali padėti palyginti Čiangmajaus ir Puketo pasiūlą pagal jūsų tikslus.
Šaltinis: Nation Thailand