Trumpas atsakymas: kas iš tikrųjų vyksta
Bankoko savivaldybė (BMA) formaliai pasiūlė kelti mokesčius žemei, kuri popieriuose vadinama žemės ūkio paskirties, bet realiai stovi miesto centre. Šiuo metu tokie sklypai moka vos 0,01-0,1% nuo įvertintos vertės, o komercinė žemė, tame pačiame rajone, moka 0,3-0,7%. Pasiūlyme numatyta bazinę žemės ūkio tarifo ribą kelti nuo apie 0,01% (iki 0,10%) į 0,03-0,12%, o tai reiškia mokesčio padidėjimą apytiksliai tris kartus, nuo apie 100 bahtų iki 300 bahtų už milijoną bahtų žemės vertės.
Jei kada teko važiuoti Sukhumvit gatve ir pastebėti tuščią sklypą su keliomis bananų palmėmis tarp dangoraižių, tikėtina, kad matėte būtent šią schemą veikiančią gyvai. Dešimtmečius savininkai pasodino kelias eiles bananų, citrinžolės ar kokosų palmių ir gavo teisę mokėti mokesčius kaip ūkininkai, nors žemė stovėjo pačiame verslo rajone. Dabar tai baigiasi.
Kodėl schema veikė tiek metų
2020 metais įsigaliojo Žemės ir pastatų mokesčio įstatymas (Land and Building Tax Act B.E. 2562), kuris nustatė keturias kategorijas: gyvenamoji, žemės ūkio, komercinė ir laisva (neužstatyta) žemė. Žemės ūkio kategorija turėjo mažiausią tarifą, pradedant nuo 0,01% sklypams, kurių vertė iki 75 milijonų bahtų, tuo tarpu komercinis tarifas startavo nuo 0,3% ir kilo progresyviai.
Skirtumas buvo tiesiog per didelis, kad į jį nekreiptų dėmesio. 100 milijonų bahtų vertės sklype metinė ekonomija siekė 500 000-700 000 bahtų per metus. 200 milijonų bahtų sklype skirtumas viršijo milijoną bahtų per metus. Rinkos vertinimai rodo, kad šimtai sklypų, nuo 1 iki 20 rai, geriausiose Bankoko vietose, buvo formaliai registruoti kaip žemės ūkio paskirties, nors tikra ūkinė veikla jose nevyko.
Kur konkrečiai kyla vertė ir kas keičiasi
Įvertintos žemės vertės Sukhumvit gatvėje, tarp 1-63 soi, siekia 800 000-1 500 000 bahtų už kvadratinį va (Iždo departamento 2024-2027 metų perkainavimo duomenys). Tokiose vietose skirtumas tarp žemės ūkio ir komercinio tarifo reiškė šešiaženklius nuostolius miesto biudžetui kiekvienais metais.
BMA taip pat griežtina kontrolę: dabar žemė, registruota kaip žemės ūkio paskirties, turės būti naudojama realiai komercinei žemdirbystei, o ne simboliniam, dekoratyviam auginimui vien mokesčių tikslais. Savivaldybė renka žemės mokestį tiesiogiai ir turi rimtą finansinį motyvą didinti pajamas: 2025 metų surinkimo tikslas buvo 37 milijardai bahtų.
Didesnis spaudimas neužstatytiems sklypams jau davė efektą rinkoje: pagal AREA (Agency for Real Estate Affairs) duomenis, žemės, paruoštos statybai, pasiūla 2024-2025 metais išaugo 12-15%. Kitaip sakant, savininkai, kurie anksčiau tiesiog laukė ir mokėjo minimalų mokestį, dabar renkasi vystyti arba parduoti.
Kas iš tikrųjų paveikiama
Pagrindinis taikinys: sklypų, esančių Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit ir Ratchadamri rajonuose, savininkai, kurie naudojasi pseudo-žemės ūkio registracija. Tai tiksliai teritorijos, kur BTS ir MRT linijos susikerta su brangiausia miesto žeme, ir kur skirtumas tarp tarifų buvo pats didžiausias.
Svarbu suprasti: pagal Tailando Žemės kodeksą (86 straipsnis), užsieniečiai negali tiesiogiai valdyti žemės Tailande. Todėl pokyčiai pirmiausia paveiks tuos, kas turi žemę per Tailando bendrovę arba per ilgalaikę nuomos sutartį, taip pat vystytojus ir instituciniai investuotoju, dirbančius su komercine žeme.
Laiko juosta: kada tikėtis realaus poveikio
Siūlymas šiuo metu derinamas su Finansų ministerija. Pagal esamą planą, pakeitimai galėtų būti patvirtinti iki 2026 metų pabaigos ir įsigalioti nuo 2027 finansinių metų, nors tikslios datos priklauso nuo politinio proceso eigos.
Ar tai reiškia žemės pardavimo bangą?
Masinio išpardavimo tikėtis nereikėtų. Didieji žemės savininkai, tokie kaip Karūnos turto biuras (Crown Property Bureau) ar Sirivadhanabhakdi ir Chirathivat šeimos, veikia pagal ilgalaikes strategijas ir neparduos turto dėl kelių šimtų tūkstančių bahtų mokesčio padidėjimo. Kitaip gali būti su mažesniais ir vidutiniais savininkais, kurie žemę laikė spekuliaciniais tikslais, jie greičiausiai pradės palaipsniui atsikratyti tokių sklypų.
Kaip tai atsilieps kainoms ir nuomai
Efektas tikėtinas dvejopas. Trumpuoju laikotarpiu dalis savininkų pradės parduoti sklypus, o tai galėtų laikinai suminkštinti kainas ar sulėtinti jų augimą. Vidutiniu laikotarpiu didesnis vystymas atves prie didesnės kondominiumų ir komercinių plotų pasiūlos, kuri padės rinkai stabilizuotis.
Netiesiogiai gali pakilti ir biuro/mažmeninės prekybos nuomos kainos. Jei komercinių pastatų savininkai negalės sumažinti mokesčio bazės, priskirdami gretimą žemę žemės ūkio kategorijai, jų veiklos sąnaudos kils. Dalis šios naštos, tikėtina, pereis nuomininkams, ypač B ir C klasės biurų sektoriuje.
Ką tai reiškia potencialiam pirkėjui
Su kondominiumo pirkimu tiesioginio ryšio nėra, nes butų mokestis skaičiuojamas atskirai, pagal gyvenamosios paskirties tarifą. Bet didesnė žemės pasiūla vystymui gali atnešti į centrinį Bankoką daugiau naujų projektų, o tai pirkėjui reiškia platesnį pasirinkimą ir konkurencingesnes kainas.
Jei jau žvalgotės žemės sklypo ar projekto Tailande, verta iš anksto pasitikrinti Chanote (nuosavybės dokumentą) ir naujausią žemės mokesčio kvitą. Kvite nurodyta kategorija (laisva, žemės ūkio, gyvenamoji ar komercinė) parodys, ar sklypas ateityje gali sulaukti staigaus mokesčio šuolio. Papildomai naudinga patikrinti zonavimą BMA Miesto planavimo departamente.
Šaltinis: Nation Thailand
Bankoko sprendimas nėra sisteminis smūgis, tai normalizacija. Miestas tiesiog suderina taisykles su tuo, kaip žemė iš tikrųjų naudojama. Investuotojams, kurie vertina turtą pagal realią grąžą, o ne pagal mokestinę architektūrą, tai geras signalas: rinka tampa skaidresnė.
Jei planuojate investuoti į nekilnojamąjį turtą Tailande, komanda 'Nekilnojamasis turtas Tailande' padės įvertinti konkretų sklypą ar projektą ir išvengti nemalonių mokestinių staigmenų.