Skaičius, kuris turėtų patraukti investuotojo akį
Biržoje listinguojama Tailando bendrovė AssetWise šiuo metu turi 38,18 mlrd. bahtų (apie 1,17 mlrd. dolerių pagal 32,5 bahto/USD kursą) vertės sandorių, kurie pasirašyti, bet dar neperduoti pirkėjams. Tai pinigai, kurie jau užfiksuoti sutartyse, bet Tailando apskaitos logika juos į pajamas įtraukia tik tada, kai butas faktiškai perduodamas naujam savininkui Žemės departamente. Kitaip tariant, bendrovė parduoda greičiau, nei spėja statyti ir perduoti.
Lietuviui, kuris svarsto pirkti butą ar vilą Puketo pakrantėje, šis skaičius yra ne tik apie viena bendrovę. Jis rodo, kur šiuo metu koncentruojasi užsienio kapitalas Tailando nekilnojamojo turto rinkoje ir kodėl vienos salos projektų vystytojai auga, o kiti sunkiai parduoda net pigius studijos tipo butus.
Kodėl portfelio dydis svarbiau nei ketvirčio pajamos
AssetWise pirmojo pusmečio pajamos siekė 5,69 mlrd. bahtų, tai 57% daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai. Bet šis augimas nebuvo nulemtas naujų pardavimų, jį lėmė butų perdavimai, kurie buvo parduoti dar prieš kelis metus. Pajamų skaičius Tailando bendrovėje visada žiūri atgal.
Portfelis, priešingai, žiūri į priekį: jis rodo, kiek pirkėjų jau pasirašė sutartį ir sumokėjo dalį kainos. 38,18 mlrd. bahtų portfelis, esantis prie 5,69 mlrd. bahtų pusmečio pajamų, reiškia, kad bendrovės ateities pajamos jau apie tris kartus viršija metinę apyvartą. Kelerių metų pajamų pripažinimas iš esmės jau užfiksuotas sutartyse, jei viskas eis pagal planą.
Antroje šių metų pusėje pagrindiniai perdavimų variklai bendrovei bus Bankokas ir Puketas. Kai vietinė hipotekų politika Tailando centriniame banke lieka griežta ir vidaus pirkėjų paklausa masinio segmento būstui sumažėjusi, šį atotrūkį dažniausiai užpildo užsienio kapitalas, ir tai tiksliai atsispindi Puketo skaičiuose.
Kodėl Puketas tapo apie valdymą, ne apie kvadratinius metrus
Bendrame ASW ir Rhom Bho Property portfelyje su prekės ženklu The Title, kurio vertė 47,4 mlrd. bahtų, Puketas sudaro 57% užsakymų, o tai suteikia pajamų matomumą iki 2028 metų. Šis skaičius pats savaime yra stipriausias signalas: sala nustojo būti rinka, kurioje parduodami pigūs studijos tipo butai trumpalaikiam nuomojimui.
Pirkėjas, turintis 8-15 mln. bahtų biudžetą, šiandien renkasi ne kvadratinius metrus, o veikimo modelį: kas valdys nuomą, kaip atrodo užimtumas žemuoju sezonu, kas moka už įrangos atnaujinimą ir kaip pajamos dalijamos tarp savininko ir operatoriaus. Prekės ženklas šioje sistemoje yra būdas perkelti valdymo riziką profesionaliam operatoriui, o tai paaiškina kainos priedą.
Yra ir mažiau patogi priežastis. Pirkėjas iš Rusijos, Kazachstano ar Kinijos dažnai neturi galimybės asmeniškai stebėti statybos ir eksploatavimo eigos iš toli. Projektas su prekės ženklu ir biržoje listinguojamu vystytoju iš esmės yra ne tik interjero dizaino paketas, bet ir viešai atskleistos finansinės atskaitomybės pirkimas.
Kiek realiai kainuoja prekės ženklas ir kada jis neatsiperka
Rinkos vertinimai rodo, kad rezidencijos su prekės ženklu kainuoja apie 20-35% daugiau nei panašūs objektai be prekės ženklo toje pačioje vietovėje. Tai nemažas priedas, ir jis pirmam pirkėjui dažnai atsiperka, nes gauna profesionalų valdymą ir aiškiai apibrėžtą pajamų struktūrą.
Bet čia yra nepatogi tiesa apie perpardavimą. Antrasis pirkėjas po penkerių metų nebežiūri į fojė ar valdymo bendrovės logotipą, jis skaičiuoja kainą už kvadratinį metrą ir tikrą praėjusių metų grynąjį pajamingumą. Jei realus grynasis pajamingumas pasirodo 4-5% vietoje brošiūroje žadėtų 7-8%, kainos priedas tiesiog išsisklaido.
Atotrūkis atsiranda visada tame pačiame vietoje: skelbiami procentai skaičiuojami nuo bendrųjų pajamų prie aukšto užimtumo, o savininkas gauna pinigus po operatoriaus komiso, komunalinių mokesčių, sinking fund įnašų, mokesčių ir laisvų dienų per lietingąjį sezoną nuo gegužės iki spalio. Rinkos vertinimai rodo, kad realus grynasis pajamingumas po visų šių atskaitymų dažniausiai svyruoja tarp 4-6% per metus, o rinkodaros medžiagoje minimi 8-10% paprastai yra bendrieji skaičiai, paremti optimistinėmis užimtumo prognozėmis.
Kas gali sugriauti planą: trys realios rizikos
Pirma, portfelis nėra pristatymo garantija. Tailande neveikia mechanizmas, pažįstamas kai kuriems tarptautiniams pirkėjams, kai pinigai laikomi blokuotoje sąskaitoje iki statybos pabaigos. Sutarties mokėjimai eina tiesiai vystytojui ir finansuoja tebevykstančią statybą. Vienintelė reali apsauga yra vystytojo finansinis tvirtumas, jo baigtų projektų istorija ir pardavimo sutarties struktūra. Todėl viešas finansinis skaidrumas turi ne tik reputacinę, bet ir praktinę vertę.
Antra, Puketo vakarinė pakrantė intensyviai statoma. Bang Tao, Layan ir Kamala kiekvienas absorbuoja po kelis didelius naujų vienetų telkinius, ir konkurencija dėl tos pačios nuomininkų grupės tik didės, kol dabartinis portfelis pavirs pastatytais objektais.
Trečia, kai kurios sutartys tiesiog neįvyksta iki galo. Kai kurie pirkėjai nepraeina finansinio pervedimo patvirtinimo etapo arba nesumoka galutinės sumos, ir portfelio dydis realybėje visada bus kiek mažesnis, nei skelbiama popieriuje.
Kaip užsieniečiui teisėtai nusipirkti butą Tailande
Užsienietis gali turėti nuosavybės teisę (freehold) tik į 49% viso kondominiumo pastato parduodamo plotо, likę 51% prieinami užsieniečiams tik per ilgalaikę nuomą (leasehold), dažniausiai 30 metų su pratęsimo galimybe. Prieš mokant depozitą, verta patikrinti, kiek freehold kvotos dar liko konkrečiame projekte, nes populiariuose projektuose ji baigiasi greitai.
Pinigai iš užsienio pirkėjo turi ateiti iš užsienio užsienio valiuta ir būti konvertuoti į bahtus Tailando banke. Bankas išduoda Foreign Exchange Transaction (FET) formą, kuri patvirtina lėšų kilmę. Be šios formos Žemės departamentas neregistruos freehold nuosavybės užsieniečio vardu. Tai formalumas, kurio negalima praleisti, ir apie jį verta pasidomėti dar prieš pinigų pervedimą, ne po jo.
Ką rekomenduojame lietuviams, planuojantiems pirkti Puketo bute
Jei biudžetas mažesnis nei 5-6 mln. bahtų, rezidencijos su prekės ženklu Puketo saloje tikriausiai jums netinka. Šiame kainos segmente prekės ženklo priedas suvalgo pajamingumą, o konkuruosite su šimtais panašių studijos tipo butų. Tokiu atveju logiškiau žiūrėti į Bankoko butus prie BTS ar MRT stočių, kur nuomininkai gyvena metų metus, ne keturis mėnesius per sezoną.
Nuo 8 mln. bahtų biudžeto logika keičiasi. Čia rinktumėmės projektą pagal tris patikrinamus kriterijus: vystytojas yra biržoje listinguojamas ir viešai atskleidžia savo portfelio dydį, operatorius jau valdo objektus saloje su realiais, patikrinamais užimtumo skaičiais, ir nuomos sutartis nežada garantuoto pajamingumo virš 6% (tokie pažadai dažniausiai kompensuojami padidinta pirkimo kaina).
Vienas žingsnis, kurį daugelis pirkėjų praleidžia: apsilankyti saloje ne vasarį, o žemuoju sezonu, liepą ar rugsėjį. Tuo metu paplūdimys ir keliai atskleidžia tikrą vietos gyvenimą kur kas sąžiningiau nei piko mėnesiais.
Laukti visos salos kainų korekcijos, tikėtina, yra prasta strategija. Stiprūs projektai su veikiančiu operatoriumi laikysis kainos, o silpnesni pradės pasiūlyti nuolaidas ir išsimokėtinai. Vakarinės pakrantės pirminio rinkos kainas palaiko žemės kaina, ir plataus mastо korekcijos tikimybė nėra didelė.
Šaltinis: Dzen (hatamatata)