Kas čia vyksta ir kodėl tai svarbu jums dabar
Jei esate lietuvis, svajojantis apie butą ar vilą Tailande, žinokite vieną esminį faktą: Tailando Iždo departamentas 2026 metais vykdo esminę žemės kadastro vertinimo reformą. Tikslas aiškus - panaikinti istoriškai susiklosčiusį atotrūkį tarp oficialių kadastrinių kainų ir tikrųjų rinkos transakcijų verčių. Reformos rezultatai bus jaučiami nuo 2027 metų revizijos ciklo: augs perleidimo mokesčiai, keisis metiniai žemės ir pastatų mokesčiai, o spekuliacinio žaidimo erdvė smarkiai susitrauks.
Konkretus mastas? Populiariuose kurortuose - Pukete, Patajoje, Ko Samui - oficiali kadastrinė vertė šiuo metu siekia vos 40-60 % realios rinkos kainos. Bankoko centrinių rajonų atveju šis skirtumas gali siekti net 300 %. Tai ne teorinis skaičius: kol šis atotrūkis egzistuoja, kiekvienas pirkėjas sandorio metu moka mažesnius mokesčius, nei atitiktų faktinė turto vertė. Reforma tą langą uždaro.
Pagrindiniai faktai viename žvilgsnyje
- Tailando kadastrinės vertės atnaujinamos kas ketverius metus. Paskutinis ciklas baigėsi 2023 m.; kitas planuojamas 2027 m. Dabartinė metodologinė pertvarka rengia dirvą būtent jam.
- Reforma apima visas 77 Tailando provincijas, tačiau labiausiai paveiks Puketą, Patają, Ko Samui ir centrinį Bankoką (Sukhumvit, Silom, Sathorn rajonus).
- Žemės ir pastatų mokestis skaičiuojamas nuo kadastrinės vertės: gyvenamajam turtui taikomas 0,01 % tarifas, neužstatytiems sklypams - iki 0,7 %. Didėjant kadastrinei vertei, automatiškai auga ir metinis mokestis.
- Perleidimo mokestis pirkimo metu - 2 % nuo didesnės iš dviejų verčių: kadastrinės arba sutartyje nurodytos kainos. Kai kadastrinė vertė pasivys rinkos kainą, mokestinė bazė augs.
- Reforma liečia tik žemę. Pastatų ir statinių vertinimas remiasi atskira nusidėvėjimo metodika ir į šią iniciatyvą neįtrauktas.
- Bankoko Sukhumvit koridoriuje kadastrinė žemės vertė šiuo metu siekia apie 600 000-800 000 THB už kvadratinį vą (4 kv. m), o faktinės rinkos transakcijos fiksuojamos 1,2-2,0 mln. THB lygmeniu.
- Puketo Bang Tao ir Laguna zonoje kadastrinės vertės atsilieka nuo rinkos maždaug 2-2,5 karto - šis skirtumas iki šiol leisdavo pirkėjams reikšmingai sutaupyti perleidimo mokesčiuose.
Kaip reforma paveiks skirtingus pirkimo būdus
Laisvo nuosavybės (freehold) butai kondominiumuose
Nuosavybės teise valdomiems butams pagrindinis poveikis pasireikš perleidimo mokesčio ir žyminio mokesčio didėjimu sandorio metu. Jei po pastatu esančios žemės kadastrinė vertė pakyla, kiekvieno buto proporcinga dalis tos vertės irgi auga. Rinkos vertinimai rodo, kad bendros sandorio išlaidos gali padidėti 5-15 % lyginant su dabartiniais tarifais.
Ilgalaikė nuoma (leasehold)
Registruojant ilgalaikę nuomą (paprastai 30 metų), imamas 1,1 % mokestis nuo bendros nuomos sumos per visą sutarties laikotarpį. Jei Žemės departamentas minimalių nuomos normų etalonus suderins su naujomis kadastrinėmis vertėmis, registracijos išlaidos atitinkamai išaugs.
Žemės įsigijimas per Tailando įmones
Čia reforma susipina su kita aktualija - valdžios institucijų vykdomu nominaliųjų savininkų struktūrų patikrinimų. Pukete, Krabio provincijoje, Phang Nga, Bankoke ir Čiang Majuje šiuo metu tiriami tūkstančiai įmonių. Skaidresnė kadastrinė sistema reiškia, kad oficialiai užregistruota žemės vertė tampa centrine figūra atitikties peržiūrose. Pirkėjams, veikiantiems legaliai (nuosavybė kondominiumuose, nuoma, superficies), tai iš tiesų stiprina pozicijas.
Regioninė apžvalga: kur pokyčiai bus juntamiausi
| Regionas | Dabartinis atotrūkis | Tikėtinas poveikis |
|---|---|---|
| Phuket (vakarinė pakrantė) | ~2-2,5x | Didelis |
| Pattaya (Jomtien, Pratumnak) | Didelis | Didelis |
| Ko Samui (Chaweng, Bophut) | Didelis | Didelis |
| Bankokas (Sukhumvit, Silom, Sathorn) | Iki 300 % | Labai didelis |
| Isan regionas | Minimalus | Minimalus |
Ar reikia skubėti pirkti iki 2027 metų?
Atsakymas priklauso nuo to, kur ir kaip perkate. Jei svarstote žemės sklypą per Tailando įmonę arba nuomos sandorį Pukete, sandorio užbaigimas iki 2027 m. leidžia fiksuoti perleidimo mokesčius pagal dabartinius kadastrinės vertės tarifus. Laisvos nuosavybės butų atveju trumpalaikis finansinis poveikis yra mažiau ryškus, nors ilgalaikėse prognozėse verta jį įskaičiuoti.
Kondominiumų ir vilų savininkams reikėtų žinoti, kad metiniai mokesčiai gali padidėti: ekspertų skaičiavimai rodo galimą 15-30 % mokestinių įsipareigojimų augimą per kitą vertinimo ciklą. Nuomos investicijų grąžai tai reikštų 0,1-0,3 procentinio punkto sumažėjimą iš tipinės 5-7 % metinės bruto grąžos. Tai pastebima, bet ne kritinė suma - jei ji nuo pat pradžių įskaičiuota į finansinius planus.
Kaip pasitikrinti dabartinę kadastrinę vertę
Oficialūs duomenys viešai prieinami Iždo departamento portale treasury.go.th - galite ieškoti pagal žemės titulo numerį (chanote). Tą pačią informaciją galima gauti ir tiesiogiai kreipiantis į vietos Žemės departamento skyrių.
Jei planuojate pirkti Pukete ar kitur Tailande ir norite suprasti, kaip ši reforma paveiks jūsų konkretų sandorį, Nekilnojamasis turtas Tailande komanda gali padėti įvertinti rizikas ir galimybes.
Saltinis: Bangkok Post