Jei esate lietuvis, svarstantis pirkti vilą ar žemės sklypą Puketo saloje, ši naujiena verta dėmesio: Tailando premjeras Anutinas Charnvirakulas asmeniškai įsakė patikrinti nominalaus žemės valdymo schemas visoje šalyje. Impulsas kilo dėl Kinijos kapitalo antplūdžio į Rytų ekonominį koridorių (EEC), tačiau tikrinimai apims ne tik tris EEC provincijas - juos jaus ir Puketas, Koh Samui, Čiang Majus bei kiti populiarūs kurortiniai regionai, kur užsieniečiai metų metais tyliai pirko žemę per tailandiečius nominalius savininkus.
Trumpas atsakymas tiems, kam reikia greitai
Patikros apims visas 77 Tailando provincijas, ne tik EEC ar kurortines zonas. Pagal Žemės kodekso (Land Code Act) 96 straipsnį užsieniečiams draudžiama valdyti žemę Tailande, o pažeidimai baudžiami iki 20 000 THB bauda ir priverstiniu žemės pardavimu. Dar rimčiau: pagal Užsienio verslo įstatymo (Foreign Business Act) 36 straipsnį, už nominalios schemos naudojimą gresia iki 3 metų laisvės atėmimo ir iki 1 mln. THB bauda. Svarbu žinoti - butų (kondominiumų) ši banga neliečia: užsieniečiai gali teisėtai valdyti iki 49 % vienetų bet kuriame kondominiumo projekte pagal Kondominiumų įstatymą. Rekomendacija visiems, kas turi žemę ar vilą per tailandietį - iki 2026 metų pabaigos atlikti teisinį savo nuosavybės struktūros auditą.
Kodėl būtent dabar - ir kuo šis kartas skiriasi
Anutinas nėra pirmasis premjeras, paskelbęs karą nominalioms schemoms - panašios kampanijos vyko 2006, 2014 ir 2019 metais. Tačiau anksčiau tikrinimai daugiausia remdavosi rankiniais auditais ir pranešimais iš gyventojų. 2026-ieji yra kitokie iš esmės: valdžia dabar turi prieigą prie skaitmeninių žemės registrų, banko pervedimų duomenų ir gali kryžmiškai tikrinti informaciją per Kovos su pinigų plovimu biurą (AMLO). Nustatyti nominalią schemą techniškai tapo žymiai paprasčiau.
EEC yra ypatingas Bankoko pasididžiavimo objektas - Tailando ekonominės politikos vėliavnešys, o valdžia neketina leisti, kad strateginiai žemės ištekliai atsidurtų paslėptoje užsieniečių kontrolėje. Tačiau tikrinimų banga liečia visas tautybes, ne tik Kinijos investuotojus.
Kas iš tikrųjų yra EEC ir kokio dydžio kapitalas ten plaukia
EEC yra speciali ekonominė zona, įsteigta 2018 metais ir apimanti tris provincijas: Čonburį, Rajongą ir Čačoengsaą. Pagal EECO duomenis, bendra deklaruota investicija zonoje iki 2025 metų pabaigos viršijo 1,9 trilijono THB. Tailando Žemės departamentas gavo tiesioginį premjero mandatą pradėti visos šalies turto registrų auditus.
Kaip veikia tipinė nominalaus valdymo schema
Mechanizmas dažniausiai paprastas: užsienietis finansuoja žemės pirkimą, o tailandietis (dažnai buvęs partneris, vairuotojas ar pažįstamas) registruojamas kaip teisinis savininkas. Popieriuje žemė visiškai priklauso tailandiečiui, nors realiai visus sprendimus ir pinigus valdo užsienietis.
2024-2025 metais Puketo saloje jau buvo precedentų, kai Žemės departamentas įrodė nominalų valdymą sekdamas banko pervedimus - taigi tai nebe teorinė grėsmė, o realiai taikoma praktika.
Rinkos vertinimais, apie 10-15 % vilų Puketo ir Pataja regionuose yra struktūrizuotos per nominalias schemas. Tai reiškia, kad rizika liečia gana didelę turimo turto dalį šiuose populiariuose lietuviams regionuose.
Kas laikoma pažeidimu ir kokios pasekmės
Tailando bendrovės, kuriose užsienio kapitalo dalis viršija 49 %, priskiriamos užsienio subjektams ir negali valdyti žemės. Jei turite vilą ar sklypą per tailandietį, jūsų padėtis šiandien yra pažeidžiama. Žemės departamentas analizuoja pinigų srautus: kas sumokėjo už turtą, kas apmoka jo priežiūrą, kas jame realiai gyvena. Jei visi požymiai rodo į nominalų valdymą, pasekmės rimtos: priverstinis pardavimas per 180 dienų, finansinės baudos ir galima baudžiamoji atsakomybė.
Kokie sprendimai išlieka teisėti
Gera žinia - alternatyvų yra, ir jos veikia patikimai, jei įgyvendinamos teisingai:
- Ilgalaikė nuoma (leasehold) iki 30 metų su pratęsimo galimybe, registruota Žemės departamente, apsaugo jūsų naudojimosi teisę į pastatą (ne į žemę)
- Kondominiumo pirkimas pagal užsieniečių kvotą suteikia pilną nuosavybės teisę (freehold)
- Tailandietiška bendrovė su realia komercine veikla ir tikrais tailandietiškais akcininkais yra leistina forma, tačiau reikalauja nepriekaištingo teisinio įforminimo - čia klaidų kaina labai aukšta
Užsienio investuotojai gali teisėtai valdyti pastatus (bet ne žemę po jais) per registruotą ilgalaikę nuomą.
Šaltinis: EECO (Eastern Economic Corridor Office)
Dažniausiai užduodami klausimai
Kas yra nominalus žemės valdymas Tailande?
Tai schema, kai užsienietis finansuoja žemės pirkimą, tačiau teisiniu savininku registruojamas tailandietis. Pagal Tailando įstatymus tai pažeidžia ir Žemės kodekso įstatymą, ir Užsienio verslo įstatymą.
Kokia bausmė numatyta už nominalų valdymą?
Bauda iki 1 mln. THB ir iki 3 metų laisvės atėmimas pagal Užsienio verslo įstatymą. Žemės departamentas taip pat gali įsakyti priverstinai parduoti turtą per 180 dienų.
Ar patikros paveiks kondominiumų savininkus?
Ne. Užsieniečiai išlaiko teisę valdyti kondominiumo vienetus, jei projekto užsienio nuosavybės kvota (49 % viso ploto) neviršijama. Tai reglamentuoja Kondominiumų įstatymas (B.E. 2522).
Kuo 2026 metų patikros skiriasi nuo ankstesnių kampanijų?
Valdžia dabar naudoja skaitmeninius įrankius: kryžmiškai tikrina banko pervedimus per AMLO, analizuoja turto registrus ir peržiūri mokesčių įrašus. Ankstesnės kampanijos rėmėsi daugiausia rankiniais auditais ir pranešimais.
Ar užsienietis gali teisėtai nusipirkti žemę Tailande?
Tiesioginė žemės nuosavybė draudžiama, su retomis išimtimis (investicijos nuo 40 mln. THB per BOI programą). Legalios alternatyvos - ilgalaikė nuoma, kondominiumo pirkimas su pilna nuosavybe arba valdymas per realiai veikiančią tailandietišką bendrovę.
Ką daryti, jei mano vila registruota tailandiečio nominalo vardu?
Nedelsiant kreiptis į licencijuotą teisininką, specializuojantis Tailando žemės teisėje. Galimybės - pertvarkyti į nuomos struktūrą, parduoti turtą arba pertvarkyti nuosavybę į visiškai teisėtą formą.
Ar patikros nukreiptos prieš konkrečią tautybę?
Ne. Impulsas kilo dėl Kinijos kapitalo antplūdžio į EEC, tačiau tikrinimai apima visas užsienio nuosavybės struktūras visoje šalyje, nepriklausomai nuo tautybės.
Ar saugu 2026 metais pirkti turtą EEC zonoje?
Taip, jei naudojamos teisėtos nuosavybės struktūros. Kondominiumai Pataja ir Sri Racha (EEC zonoje) prieinami užsieniečiams su pilna nuosavybe (freehold). Žemę galima įsigyti tik per nuomos susitarimus.
Kur gauti teisinę konsultaciją dėl savo nuosavybės struktūros?
Rinkitės advokatų kontoras, registruotas Tailando teisininkų asociacijoje, turinčias tiesioginės patirties konsultuojant užsienio klientus. Venkite bet kokio 'konsultanto', siūlančio įsteigti nominalią schemą už jus.
Esmė paprasta: era, kai nominalios schemos Tailande likdavo be pasekmių, baigiasi. 2026 metų kampaniją palaiko skaitmeniniai kontrolės įrankiai ir politinė valia aukščiausiu lygiu. Peržiūrėkite savo nuosavybės struktūrą dabar, kol auditas dar neatėjo pas jus.
Jei planuojate investuoti į nekilnojamąjį turtą Tailande, komanda 'Nekilnojamasis turtas Tailande' padės pasirinkti teisiškai saugų ir patikimą variantą.