Trumpas atsakymas
Tailando Kabinetas dar kartą pratęsė nekilnojamojo turto skatinimo priemones - jos galios iki 2027 metų pabaigos (anksčiau turėjo baigtis 2026 m.). Nuosavybės perleidimo mokestis būstui iki 7 mln. THB liko sumažintas nuo 2 proc. iki simbolinių 0,01 proc., o hipotekos registracijos mokestis - nuo 1 proc. iki tų pačių 0,01 proc. Tailando centrinis bankas papildomai pratęsė sušvelnintas paskolos ir turto vertės santykio (LTV) taisykles iki 2027 m. birželio 30 d., todėl paskolą gauti lengviau, o pradinis įnašas mažesnis. Lietuviui, svarstančiam butą Puket saloje ar Bankoke, tai reiškia, kad langas įsigyti nekilnojamąjį turtą palankiomis sąlygomis kol kas neuždarytas.
Kodėl tai svarbu būtent dabar
Regiono ekonomikos augimas pastaruoju metu sulėtėjo, o vietinių pirkėjų pasitikėjimas rinka išlieka atsargus. Tailando vyriausybė, pratęsdama paketą jau trečią kartą iš eilės nuo pat jo įvedimo 2020 metais po COVID-19 pandemijos, faktiškai pripažįsta, kad rinkai reikalinga papildoma parama. Tai, kad prie sprendimo prisijungė ir centrinis bankas, pratęsdamas švelnesnes LTV sąlygas iki 2027 m. vidurio, rodo, jog valdžios institucijos veikia suderintai - siekia palaikyti gyvenamojo būsto paklausą ir apsaugoti developerių likvidumą neapibrėžtumo laikotarpiu.
Lietuvių investuotojui, įpratusiam prie gerokai griežtesnės ir lėtesnės biurokratijos namie, toks nuoseklus, pirkėjui palankus reguliavimas gali atrodyti neįprastai patogus - bet būtent tai ir yra Tailando rinkos privalumas šiuo metu.
Pagrindiniai skaičiai, kuriuos verta žinoti
- Trečias pratęsimas iš eilės: paketas pratęsiamas jau trečią kartą nuo pirminio įvedimo 2020 metais.
- Kainos riba: sumažinti mokesčiai galioja būstui, kurio kaina siekia iki 7 mln. THB (apie 195 000 USD pagal dabartinį valiutos kursą).
- Sutaupymas perkant už 5 mln. THB: pirkėjas, įsigyjantis būstą už 5 mln. THB, sutaupo apie 150 000 THB (apie 4200 USD) bendrų mokesčių, lyginant su standartiniais tarifais.
- Hipotekų rinkos dydis: pagal Tailando centrinį banką, bendra hipotekinio kreditavimo apimtis 2025 metais siekė apie 680 mlrd. THB - tai maždaug 4 proc. mažiau nei 2023 metų piko lygis.
- Kainų augimas Bankoke: vidutinė kaina už kvadratinį metrą Bankoke 2026 metų pradžioje išaugo 3,2 proc. per metus; Puket saloje augimas per tą patį laikotarpį siekė 5-7 proc.
- Užsieniečių nuosavybės kvota nepasikeitė: 49 proc. riba užsieniečiams valdyti butus kondominiumuose išlieka galioti - skatinimo paketas mažina išlaidas, bet nekeičia nuosavybės taisyklių.
- Griežtesnė kontrolė: Tailandas aktyviai kovoja su nominalaus žemės valdymo schemomis - nuo 2026 metų pradžios patrauktos baudžiamojon atsakomybėn daugiau nei 850 bendrovių, o įvertinti valstybės nuostoliai viršija 15 mlrd. THB. Tai tik patvirtina, kad butas nuosavybės teise (freehold) kondominiume išlieka teisiškai saugiausias kelias užsienio pirkėjui.
- Konkurencija regione: Vietnamas ir Malaizija taiko savo paskatų programas, tačiau Tailandas išlaiko pozicijas dėl reguliavimo skaidrumo ir jau susiformavusios infrastruktūros.
Kas konkrečiai keičiasi iki 2027 metų
Du pagrindiniai mokesčiai sumažinti iki simbolinio 0,01 proc. tarifo: nekilnojamojo turto perleidimo mokestis (įprastai 2 proc.) ir hipotekos registracijos mokestis (įprastai 1 proc.). Abu taikomi gyvenamosios paskirties turtui, kurio kaina siekia iki 7 mln. THB. Tailando centrinis bankas taip pat pratęsė sušvelnintas LTV taisykles iki 2027 m. birželio 30 d. - tai reiškia lengviau gaunamas paskolas ir mažesnį būtiną pradinį įnašą.
Ar lengvatos taikomos ir užsieniečiams?
Taip. Perkant butą nuosavybės teise (freehold) kondominiume, užsienio pirkėjai moka tokius pačius mokesčius kaip ir Tailando piliečiai. Sumažintas 0,01 proc. tarifas taikomas automatiškai, jei pirkimo kaina neviršija 7 mln. THB. Jokių papildomų dokumentų ar prašymų nuolaidai gauti pateikti nereikia.
Kokie objektų tipai patenka į skatinimo programą
Programos taikymo sritis apima butus kondominiumuose, taunhausus ir individualius namus. Tačiau užsieniečiai gali turėti nuosavybės teisę (freehold) tik į butus kondominiumuose. Vilos ir namai prieinami per ilgalaikę nuomą (30+30+30 metų struktūra) arba per nuosavybę per Tailande registruotą bendrovę - pastarasis variantas nešioja teisinę riziką, atsižvelgiant į vykstančią kovą su nominaliais valdymo susitarimais.
Kiek realiai galima sutaupyti
Perkant būstą už 5 mln. THB, bendras sutaupymas ant perleidimo ir hipotekos mokesčių, lyginant su standartiniais tarifais, siekia apie 150 000 THB (apie 4200 USD). Perkant maksimalią tinkamą sumą - 7 mln. THB - sutaupymas siekia apie 210 000 THB.
Kaip tai veikia nuomos grąžos skaičiavimą
Mažesnės pradinės išlaidos tiesiogiai gerina grynąją grąžą. Jei investuotojas sutaupo 150 000 THB mokesčių, pirkdamas studiją už 5 mln. THB, o objektas generuoja 5-6 proc. per metus nuomos grąžos, atsipirkimo taškas priartėja maždaug 6-8 mėnesiais.
Ar verta tikėtis dar vieno pratęsimo po 2027 metų
Modelis nuoseklus - paketas pratęstas jau tris kartus nuo 2020 metų. Vyriausybės linkusios pratęsti skatinimo priemones, kol išlieka ekonominis neapibrėžtumas. Tačiau laikyti pratęsimą savaime suprantamu būtų klaida. Jei ekonominė padėtis stabilizuosis, mokesčiai tikėtina grįš į standartinius tarifus. Protingiausia strategija - sudaryti sandorį dabar, kol lengvatos patvirtintos ir veikia.
Kurios vietovės Tailande šiuo metu atrodo patraukliausios investicijai
Bankoke - Sukhumvit koridorius (BTS stotys nuo Asok iki Ekkamai) ir Rama 9 rajonas. Puket saloje - Bang Tao ir Laguna, kur dominuoja tarptautinių pirkėjų aktyvumas, o kainų augimas siekė 5-7 proc. per metus. Pataja - Pratamnak ir Wong Amat. Koh Samui - šiaurinė pakrantė ties Bophut ir Maenam. Šios vietovės derina nuolatinę nuomos paklausą su kapitalo augimo potencialu.
Kaip LTR viza susijusi su nekilnojamojo turto lengvatomis
Tailando ilgalaikio rezidento (LTR) viza veikia nepriklausomai nuo nekilnojamojo turto skatinimo paketo ir nereikalauja įsigyti nekilnojamojo turto. Tačiau sujungus sumažintus sandorio mokesčius su LTR vizos fiksuotu 17 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu, susidaro viena ekonomiškiausių įsikūrimo struktūrų visoje Pietryčių Azijoje - ypač aukštos grynosios vertės investuotojams ir nuotoliniu būdu dirbantiems specialistams.
Ar yra rizika, kad lengvatos bus panaikintos anksčiau laiko
Teoriškai taip - Kabinetas gali bet kada peržiūrėti bet kokį politinį sprendimą. Praktiškai per šešerius programos veikimo metus nė karto lengvatos nebuvo panaikintos anksčiau termino. Realesnė rizika pirkėjui - ne ankstyvas panaikinimas, o kylančios kainos lengvatų galiojimo laikotarpiu, nes subsidijuotos įsigijimo išlaidos dirbtinai palaiko paklausą ir stumia kainas aukštyn.
Ar būtina fiziškai būti Tailande sandoriui užbaigti
Apžiūros vizitą prieš priimant sprendimą stipriai rekomenduojama atlikti, tačiau patį sandorį galima užbaigti per įgaliojimą (power of attorney). Daugelis investuotojų atvyksta trumpam apžiūros vizitui, peržiūri du ar tris atrinktus projektus vietoje, o galutinį sandorį užbaigia nuotoliniu būdu, kai teisinis patikrinimas jau atliktas.
Apibendrinimas
Tailando nekilnojamojo turto skatinimo paketo pratęsimas iki 2027 metų yra pragmatiškas vyriausybės skaičiavimas, o ne dosnumo gestas. Rinkai reikia paklausos, o paklausai reikia prieinamų įsigijimo sąlygų. Investuotojui, svarstančiam Tailandą, dabartinė aplinka artima optimaliai: sandorio mokesčiai istoriškai žemi, kainos dar nespėjo pilnai atspindėti savo augimo potencialo, o teisinis pagrindas užsieniečiams valdyti butą nuosavybės teise kondominiume išlieka stabilus ir jau seniai išbandytas praktikoje.
Jei svarstote investiciją į Tailando nekilnojamąjį turtą, komanda 'Nekilnojamasis turtas Tailande' padės rasti tinkamą objektą ir susiorientuoti tarp visų šių lengvatų bei terminų.
Šaltinis: Bangkok Post