Kai skaitote naujieną, kad Tailando namų ūkiai skolinasi mažiau, pirmas įspūdis - viskas gerėja. Iš tikrųjų vaizdas kitoks. Namų ūkių skolos ir BVP santykis mažėja pirmą kartą per kelerius metus, bet ne todėl, kad tailandiečiai pradėjo daugiau uždirbti. Bankai tiesiog nustojo taip laisvai skolinti. Lietuviui, svarstančiam pirkti butą Puket saloje ar Bankoke, ši situacija sukuria įdomų paradoksą: makroekonominis rodiklis gerėja, o vietinių gyventojų perkamoji galia realiai traukiasi.
Kas iš tikrųjų vyksta su skolomis
Pagal Tailando centrinį banką (Bank of Thailand), namų ūkių skola, palyginti su BVP, nukrito žemiau 86% - nuo 90,8% piko 2021 metais. Tuo pačiu metu naujų būsto paskolų apimtys smarkiai susitraukė, nes komerciniai bankai griežtina vertinimo modelius ir kelia reikalaujamą pradinį įnašą. Rezultatas paprastas: vietiniai pirkėjai vis sunkiau gauna finansavimą, o dalis paklausos pirminėje rinkoje tiesiog išgaruoja. Pasak leidinio The Business Times, Tailando būsto rinka jau ketvirtus metus iš eilės traukiasi, o skolų spaudimas ir griežtesnis kreditavimas toliau vėsina vidaus paklausą.
Tiems, kas perka už grynuosius arba finansavimąsi susitvarko užsienyje, ši situacija atveria langą galimybėms. Bet norint tuo pasinaudoti, reikia suprasti, kas slypi už šių skaičių.
Trumpas atsakymas norintiems investuoti
- Namų ūkių skolos ir BVP santykis sumažėjo nuo 90,8% piko (2021 m.) iki mažiau nei 86% 2026-ųjų pradžioje
- Kritimą lėmė griežtesnė bankų kreditavimo politika, o ne augančios namų ūkių pajamos
- Naujų būsto paskolų apimtys Tailande sumažėjo, o tai silpnina vidaus paklausą būstui
- Tailando centrinio banko bazinė palūkanų norma yra 2,25%, o vidutinė būsto paskolos palūkanų norma tailandiečiams siekia 5,5-7,5% per metus
- Grynaisiais perkantys užsieniečiai įgyja stipresnę derybinę poziciją perkant kondominiumus, kadangi vietinė paklausa silpsta
- Bankoko ir Puket saloje veikiantys developeriai plečia nuolaidas ir premijas pardavimams paskatinti, aktyviai kviesdami tarptautinius pirkėjus, kad kompensuotų rinkos lėtėjimą
Svarbiausi faktai iš rinkos
- Tailando centrinis bankas jau tris ketvirčius iš eilės fiksuoja mažėjantį namų ūkių skolos ir BVP santykį (pagal Bank of Thailand pinigų politikos ataskaitą)
- Būsto paskolų paraiškų atmetimo rodikliai, palyginti su 2024 metais, spėjama, išaugo 15-20%
- Paskolos ir turto vertės santykio (LTV) ribos antram ir trečiam būstui liko griežtos - iki 70-80% nuo įvertintos vertės
- Neparduotų kondominiumų atsargos Bankoke viršijo 65 000 vienetų, skaičiuoja Agency for Real Estate Affairs (AREA)
- Vidutinės naujos statybos kondominiumų kainos Bankoke svyruoja tarp 120 000-180 000 THB už kv. m priklausomai nuo rajono, o premium klasės projektai tarptautiniams pirkėjams vis dažniau kainuoja virš 100 000 THB už kv. m
- Užsieniečiai gali įsigyti kondominiumus pagal 49% užsieniečių kvotą kiekviename pastate, o populiariuose projektuose ši kvota pildosi vis greičiau, nes paklausa persiorientuoja į užsienio pirkėjus
- Developerių išsimokėtinai mokėjimo planai pailgėjo - kai kurie siūlo iki 36 mėnesių be palūkanų, kad paskatintų pardavimus
- Puket sala tapo labiausiai nuo tarptautinių pirkėjų priklausoma Tailando rinka - būtent užsieniečių paklausa antriesiems namams, nuomos investicijoms ir persikėlimui gyventi švelnina bendrą šalies rinkos nuosmukį
Dažniausiai užduodami klausimai
Kodėl mažėjanti namų ūkių skola nebūtinai yra gera naujiena nekilnojamojo turto rinkai?
Kai skola mažėja dėl to, kad ribojamas kreditavimas, o ne todėl, kad auga pajamos, tai signalizuoja apie trauksiančią vartotojų paklausą. Tailandiečiai netapo turtingesni, jie tiesiog nebegali skolintis tiek, kiek anksčiau. Rinkoje tai atsispindi kaip mažiau sandorių masinės rinkos segmente, kur kainos siekia iki 3 mln. THB.
Kaip tai paveikia kondominiumų kainas užsienio pirkėjams?
Staigaus kainų kritimo nėra ir nesitikima. Vietoj to developeriai renkasi paslėptas nuolaidas: nemokamus baldų paketus, garantuoto nuomos pajamingumo pervedimus, pratęstus išsimokėjimo planus. Reali nuolaida nuo skelbiamos kainos gali siekti 5-12% priklausomai nuo projekto ir statybos etapo.
Ar užsienietis gali gauti būsto paskolą Tailando banke?
Teoriškai taip, praktiškai beveik niekada. Tik kelios bankinės institucijos (UOB, ICBC Thailand) svarsto ne rezidentų paraiškas, o sąlygos griežtos: pradinis įnašas 30-50%, palūkanos 6-8% per metus, privaloma pateikti pajamų įrodymus Tailande arba banko šalyje.
Ar verta laukti, kol Tailando centrinis bankas dar sumažins palūkanas?
Centrinis bankas laikosi atsargios pozicijos. 2025 metų pabaigoje bazinė palūkanų norma sumažinta iki 2,25%, tačiau tolesnis mažinimas priklausys nuo infliacijos ir bato (Tailando valiutos) kurso. Net jei palūkanos toliau mažės, bankai neprivalo švelninti kreditavimo standartų, todėl tiesioginis poveikis būsto paskolų prieinamumui gali likti ribotas.
Kurie Bankoko rajonai labiausiai jaučia paklausos lėtėjimą?
Didžiausią spaudimą jaučia periferiniai rajonai palei naujesnes BTS ir MRT metro linijas, kur developeriai masiškai statė projektus, orientuotus į tailandiečių vidurinę klasę - ypač Bang Na, Bang Sue ir Rangsit. Centriniai rajonai, tokie kaip Sukhumvit, Silom ir Sathon, išlieka atsparesni dėl stabilios užsienio paklausos.
Kuo Bankoko rinka skiriasi nuo Puket salos?
Puket sala kur kas labiau orientuota į užsienio pirkėjus. Ne rezidentų sandoriai saloje sudaro 40-60% pardavimų premium segmente. Tai reiškia, kad griežtesnis kreditavimas tailandiečiams Puket veikia mažiau tiesiogiai. Pagrindinis kainų veiksnys čia - bato kursas dolerio ir euro atžvilgiu bei turizmo srautai.
Į ką atkreipti dėmesį esant griežtesnėms kreditavimo sąlygoms?
Būtina atidžiai patikrinti developerio finansinę būklę. Rinkai lėtėjant, silpnesnės kompanijos gali vėluoti su statybomis arba taupyti kokybės sąskaita. Paprašykite audituotų finansinių ataskaitų ir pasidomėkite, kokia dalis butų jau parduota. Jei statybos pradžioje parduota mažiau nei 50% vienetų, tai laikytina padidintos rizikos ženklu.
Ar dabar vis dar verta pirkti butą nuomai?
Grynasis nuomos pajamingumas Bankoko kondominiumams siekia 4-6% per metus, o Puket salos valdomo turto segmente - 5-8%. Kadangi developeriai dabar labiau linkę derėtis, o konkurencija iš tailandiečių pirkėjų sumažėjusi, dabar tinkamas metas suplanuoti apžiūros kelionę ir apžiūrėti objektus vietoje.
Kokios prognozės antrajai 2026 metų pusei?
Rinkos vertinimai rodo, kad naujų projektų paleidimas Bankoke iki metų pabaigos gali sumažėti 10-15%. Tai riboja naujos pasiūlos apimtis ir vidutiniu laikotarpiu palaiko kainas. Investuotojams, planuojantiems 3-5 metų horizontą, dabartinės sąlygos yra vidutinės rizikos įėjimo į rinką taškas.
Jei svarstote investiciją Tailando nekilnojamajame turte, komanda 'Nekilnojamasis turtas Tailande' padės atsirinkti projektą pagal jūsų biudžetą ir tikslus, ar tai būtų nuomos pajamos, ar antrieji namai saulėtame Puket.
Šaltinis: The Business Times