2024 metais Puketo policija uždarė 12 nelegalių mini-viešbučių, kurių savininkai nuomojo vilas turistams trumpam laikotarpiui be reikiamų leidimų. Baudos siekė iki 20 000 THB per dieną, o kai kurie užsienio piliečiai sulaukė deportacijos. Visų jų klaida buvo ta pati: prieš pradedant nuomą nebuvo išsiaiškinti Tailando nuomos įstatymai.
Tailando teisė aiškiai skiria dvi nuomos formas. Ilgalaikė nuoma (30 dienų ir daugiau) reglamentuojama civiliniu kodeksu ir nereikalauja jokios specialios licencijos. Trumpalaikė nuoma (iki 30 dienų) pagal Viešbučių įstatymą (Hotel Act B.E. 2547) laikoma viešbučio veikla, o jo pažeidimas gresia baudomis iki 20 000 THB ir net baudžiamąja atsakomybe. Trečias kelias yra perduoti turtą profesionaliai valdymo įmonei ir gauti pasyvias pajamas.
Trumpai apie svarbiausią
- Ilgalaikė nuoma (30+ dienų) - licencijos nereikia, tailandietiška įmonė nebūtina, pakanka rašytinės sutarties tarp fizinių asmenų
- Trumpalaikė nuoma (iki 30 dienų) - būtina įregistruoti Tailando įmonę ir gauti licenciją pagal Viešbučių įstatymą
- Nedideli objektai (iki 8 kambarių) gali naudoti supaprastintą registraciją kaip 'ne viešbučio tipo apgyvendinimas'
- Objektai su 8 ir daugiau kambarių arba 30+ svečių vietomis privalo gauti pilną viešbučio licenciją
- Valdymo įmonės ima 20-30 % pajamų, tačiau prisiima visus operacinius ir teisinius įsipareigojimus
- TM30 forma yra privaloma: turto savininkas privalo informuoti Tailando imigraciją apie kiekvieną užsienio svečią per 24 valandas nuo atvykimo
Galimos situacijos ir sprendimai
1 variantas: Ilgalaikė nuoma be licencijos
Tai paprasčiausias būdas gauti nuomos pajamas iš Tailando nekilnojamojo turto. Su nuomininku sudaroma rašytinė sutartis 6-12 mėnesių laikotarpiui, nurodant mėnesinį mokestį, užstatą (paprastai 1-2 mėnesių nuoma) bei abiejų šalių teises ir pareigas.
Šiuos santykius reguliuoja Civilinis ir komercinis kodeksas. Licencijos nereikia, tailandietiškos įmonės steigti nereikia - veikiate kaip privatus asmuo.
Vienas svarbus niuansas: jei nuomos terminas yra 3 metai ar ilgesnis, sutartį būtina įregistruoti Žemės departamente. Be registracijos ilgalaikė nuoma turi ribotą teisinę apsaugą ir gali būti ginčijama teisme.
Ilgalaikės nuomos pajamingumas Pukete paprastai siekia 5-7 % per metus nuo turto vertės.
2 variantas: Trumpalaikė nuoma su licencija
Nuoma dienomis ar savaitėmis gali atnešti 1,5-2 kartus daugiau pajamų nei ilgalaikė, tačiau teisiniai reikalavimai yra žymiai griežtesni.
Viešbučių įstatymas (2004 m., atnaujintas 2023 ir 2026 metais) bet kokį svečių apgyvendinimą trumpiau nei 30 dienų priskiria viešbučio veiklai. Kad veiktumėte teisėtai, reikia:
- Įregistruoti Tailando įmonę
- Gauti licenciją (pilną viešbučio licenciją arba supaprastintą registraciją objektams su mažiau nei 8 kambariais)
- Atitikti priešgaisrinės saugos ir sanitarijos reikalavimus
- Teikti TM30 pranešimus apie kiekvieną užsienio svečią per 24 valandas nuo atvykimo
Dažna klaida, į kurią patenka buto savininkai: daugelis daugiabučių namų vidaus taisyklėse draudžia trumpalaikę nuomą. Namo valdymo komitetas turi teisę skirti baudas pažeidėjams. Prieš perkant butą trumpalaikei investicijai, būtinai patikrinkite pastato vidaus reglamentą.
3 variantas: Profesionali turto valdymo įmonė
Jei negyvate Tailande ištisus metus, turto perdavimas licencijuotai valdymo įmonei yra praktiškiausias sprendimas. Standartinis pajamų padalijimas: 70-80 % savininkui, 20-30 % valdymo įmonei.
Įmonė rūpinasi svečių paieška, valymu, priežiūra, teisiniu atitikimu ir TM30 formų pildymu. Jums nereikia steigti savo Tailando įmonės, nes valdymo firma jau turi reikiamas licencijas.
Tačiau mokestinės prievolės lieka jūsų. Nuo gautų pajamų mokate gyventojų pajamų mokestį (GPM) bei žemės ir pastatų mokestį.
4 variantas: Subnuoma kaip verslas
Kai kurie verslininkai nuomojasi turtą ilgalaikėmis sutartimis, o vėliau jį subnuomoja trumpam laikui. Ši schema reikalauja:
- Tailando įmonės registracijos
- Aiškaus subnuomos leidimo pagrindinėje nuomos sutartyje
- Ne viešbučio tipo arba pilnos viešbučio licencijos trumpalaikei nuomai
Be raštiško savininko sutikimo dėl subnuomos ši schema yra neteisėta.
Palyginamoji lentelė
| Parametras | Ilgalaikė nuoma | Trumpalaikė (iki 8 kambarių) | Trumpalaikė (8+ kambariai) | Valdymo įmonė |
|---|---|---|---|---|
| Min. apgyvendinimo laikas | 30 dienų | 1 diena | 1 diena | Pagal sutartį |
| Reikalinga Tailando įmonė | Ne | Taip | Taip | Ne |
| Licencijos tipas | Nereikalinga | Ne viešbučio registracija | Pilna viešbučio licencija | Turi įmonė |
| Pajamingumas Pukete | 5-7 % per metus | 8-12 % per metus | 10-15 % per metus | 5-10 % per metus |
| Savininko įsitraukimas | Vidutinis | Didelis | Didelis | Minimalus |
| Mokesčiai | GPM + žemės mokestis | GPM + žemės mokestis + PVM | GPM + žemės mokestis + PVM | GPM + žemės mokestis |
| Baudų rizika | Maža | Vidutinė | Didelė be licencijos | Maža |
Pagrindinės rizikos ir klaidos
1. Trumpalaikė nuoma be licencijos. Tai dažniausia užsieniečių klaida Tailande. Kaimynų skundai sukelia policijos patikrinimus. Baudos siekia 20 000 THB per dieną, galima ir baudžiamoji atsakomybė.
2. Daugiabučio vidaus taisyklių ignoravimas. Net turėdami galiojančią licenciją, galite pažeisti pastato vidaus reglamentą, draudžiantį kasdienę nuomą. Visada patikrinkite šias taisykles prieš pirkdami butą trumpalaikei investicijai.
3. TM30 formos pamiršimas. Savininkas privalo pranešti Tailando imigracijai apie kiekvieną užsienio svečią per 24 valandas nuo atvykimo. Bauda už pažeidimą - iki 10 000 THB už kiekvieną atvejį. Dauguma valdymo įmonių šią formą teikia automatiškai.
4. 3 ir daugiau metų nuomos sutarties neregistravimas. Neįregistravus ilgalaikės sutarties Žemės departamente, nuomininkas gali ginčyti jos sąlygas teisme. Registracija kainuoja 1 % nuo visos nuomos vertės per visą sutarties laikotarpį.
5. Netinkama įmonės struktūra. Registruojant Tailando įmonę trumpalaikei nuomai, būtina laikytis Užsienio verslo įstatymo. Nominalių tailandiečių akcininkų naudojimas be realaus jų dalyvavimo laikomas įstatymo pažeidimu.
6. Nuomos pajamų nedeklaravimas. Nuomos pajamos apmokestinamos GPM progresiniais tarifais nuo 5 iki 35 %, priklausomai nuo sumos. Nedeklaravus gresia baudos ir palūkanos.
Orientuotis Tailando nuomos teisėje visiškai įmanoma, jei prie to prieinama sistemingai. Nustatykite savo nuomos formatą, išsiaiškinkite licencijavimo reikalavimus savo konkrečiam turtui ir iš anksto apskaičiuokite mokestines prievoles. Jei neturite patirties Tailando teisėje, pradėti su licencijuota valdymo įmone - protingas žingsnis, mažinantis teisinę riziką ir užtikrinantis stabilias pajamas.
'Nekilnojamasis turtas Tailande' ekspertai padės išsirinkti tinkamą objektą ir suprasti visus teisinius bei finansinius niuansus dar prieš perkant.