Trumpas atsakymas tiems, kurie ieško konkrečių skaičių
Standartinis kūrėjo mokėjimo planas Pukete veikia pagal 30/70 arba 40/60 formulę: 30-40% mokama statybų metu, likutis - perdavimo momentu. Palūkanos statybų etapo metu dažniausiai yra 0%. Po perdavimo, jei sutartas tęstinis grafikas, taikoma 3-8% per metus. Rezervacinis mokestis paprastai siekia 100 000-300 000 batų, priklausomai nuo objekto klasės.
Kodėl šis klausimas aktualus lietuviams, svarstantiems pirkti Pukete?
Dažnas lietuvis, susipažinęs su nekilnojamuoju turtu Tailande, iš karto klausia: ar galima gauti paskolą iš tailandiečių banko? Atsakymas beveik visada - ne. Tailando bankai užsieniečiams standartinių hipotekos paskolų praktiškai nesuteikia. Tai nėra kliūtis - tai tiesiog rinkos realybė, prie kurios ilgai prisitaikė vietiniai kūrėjai.
Siūlydami tiesioginio finansavimo schemas, stambūs kūrėjai iš esmės atlieka banko funkciją: pirkėjas moka dalimis, kūrėjas stato. Tai naudinga abiem pusėms - pirkėjas gali investuoti be vienkartinio didelės sumos pervedimo, o kūrėjas užtikrina pardavimų srautą.
Mastą rodo skaičiai. Colliers Thailand duomenimis, 2021-2025 m. Pukete buvo paleistos 45 066 gyvenamųjų vienetų su bendra investicijų apimtimi 469,72 mlrd. batų (apie 13 mlrd. USD). Vien 2025 m. rinka išaugo dar sparčiau: 72+ nauji projektai, daugiau nei 10 312 vienetų, vertė - 81,64 mlrd. batų.
Kokie mokėjimo planai egzistuoja Pukete 2026 m.?
1 variantas: klasikinis 30/70 planas statybų metu
Tai populiariausia schema. Pirkėjas sumoka 30% kainos pasirašydamas pirkimo-pardavimo sutartį arba per pirmuosius 3-6 mėnesius, o likusius 70% perveda tik perduodant butą. Palūkanos - nulinės. Iš esmės tai nemokama paskola visam statybų laikotarpiui, kuris paprastai trunka nuo 18 iki 30 mėnesių.
Konkretus pavyzdys: butas AssetWise projekto 'The Title' serijoje kainuoja 8 mln. batų. Pirkėjas sumoka rezervacinį mokestį 200 000 batų, po to kas mėnesį po 180 000 batų 12 mėnesių (viso 2,36 mln. batų), o perdavimo metu perveda likutį - 5,64 mln. batų.
2 variantas: 20/80 planas su tęstinėmis įmokomis po perdavimo
Kai kurie kūrėjai, ypač vilų segmente, leidžia pirkėjui tęsti mokėjimus ir po to, kai statinys jau atiduotas. Iki perdavimo sumokama tik 20%, o likę 80% išdėstomi per 24-36 mėnesius po raktų perdavimo. Būtent čia atsiranda palūkanos: 3-8% per metus.
Tokios schemos labiausiai paplitusios viloms, kainuojančioms nuo 15 iki 40 mln. batų - dydžiai, kurių net pasiturintis investuotojas nelabai nori pervesti vienu mokėjimu.
3 variantas: Tailando banko paskola užsieniečiui
Techniškai galimas, praktiškai - labai sunkus kelias. Su užsienio piliečiais bendradarbiauja tik keli bankai:
- UOB Thailand - skolina iki 70% LTV kai kurių šalių piliečiams, norma nuo 6,5%
- Bangkok Bank - programa turto leidimo (darbo vizos) turėtojams
- ICBC (Thai) - orientuotas daugiausia į kiniečius
Reikalavimai: patvirtintos pajamos 80 000-100 000 batų per mėnesį, darbo sutartis ar verslo viza, kredito istorija. Patvirtinimas trunka 45-90 dienų. Daugumai lietuvių, nedirbančių Tailande, šis kelias iš tikrųjų uždarytas.
4 variantas: paskola savo šalyje, pirkimas kaip 'grynieji'
Dalis pirkėjų imasi paskolos Lietuvoje ar kitoje ES šalyje - įkeičiant turimą nekilnojamąjį turtą ar investicijų portfelį - ir perveda lėšas į Tailandą. Privalumas: galimos mažesnės palūkanos nei Tailando bankuose, o kūrėjui pirkėjas atrodo kaip mokantis grynaisiais - tai atveria erdvę kainų deryboms.
Palyginamoji lentelė
| Parametras | 30/70 statybų planas | 20/80 po perdavimo | Tailando banko paskola | Paskola kilmės šalyje |
|---|---|---|---|---|
| Pradinis mokėjimas | 30% | 20% | 30-50% | 0% (įkeičiamas kitas turtas) |
| Palūkanos | 0% | 3-8% per metus | 6,5-8% per metus | Priklauso nuo šalies |
| Terminas | 18-30 mėn. | 36-60 mėn. | Iki 20 metų | Iki 15-25 metų |
| Prieinamumas užsieniečiams | Aukštas | Vidutinis | Žemas | Priklauso nuo statuso |
| Patvirtinimo greitis | 1-3 dienos | 1-7 dienos | 45-90 dienų | 14-60 dienų |
| Pirkėjo rizika | Vidutinė (priklauso nuo kūrėjo) | Aukštesnė nei vidutinė | Žema (bankas tikrina projektą) | Valiutos kursų rizika |
| Permoka už 10 mln. batų | 0 batų | 450 000-1 200 000 batų | 1 300 000-2 400 000 batų (5 m.) | Kintama |
Didžiausios klaidos ir kaip jų išvengti
1. Pirkimo-pardavimo sutarties neskaitymas. Mokėjimo plano sąlygos yra sutartyje. Svarbiausi punktai: baudos už vėlavimą (paprastai 1-1,5% per mėnesį), nutraukimo sąlygos (kūrėjas gali pasilikti 25-30% visų sumokėtų sumų), perdavimo data ir pasekmės dėl statybų vėlavimo. Sutartį anglų kalba privaloma peržiūrėti su Tailando nekilnojamojo turto teisininku.
2. FET pažymėjimo reikalavimo ignoravimas. Kiekvieną pavedimą iš užsienio pirkėjas turi atlikti per Tailando banką, kuris išduoda valiutos keitimo operacijos (FET) formą. Be šio dokumento žemės departamentas neužregistruos nuosavybės. Atsiskaitymas per valiutos keityklas šio reikalavimo netenkina.
3. Galutinio mokėjimo neįvertinimas. 30/70 schema atrodo patogi statybų metu. Tačiau 70% būsto kainos yra rimta suma. Jei finansinė situacija pasikeis iki perdavimo, pirkėjas rizikuoja prarasti visus iki tol sumokėtus pinigus.
4. Mokėjimo plano painiojimas su garantija. Kūrėjo finansavimas nėra banko garantija. Bankrotavus kūrėjui, pirkėjas tampa eilinio kreditoriaus vietoje. Todėl kūrėjo patikimumas yra esminis klausimas. AssetWise, kaupiančiai 21,7 mlrd. batų portfelį Pukete (tai 57% visos įmonės portfelio), ir Sansiri, 2026-2028 m. planavusiai 20 naujų Puketo projektų už 24 mlrd. batų, yra biržoje kotiruojamos (SET) ir skelbia auditintas ataskaitas - tai mažina šią riziką.
5. Papildomų sandorio išlaidų pamiršimas. Be būsto kainos: žemės departamento pervedimo mokestis (apie 2% naujiems objektams), nusidėvėjimo fondo įmoka (500-800 batų už kv.m), mėnesiniai priežiūros mokesčiai (40-120 batų už kv.m). Šios išlaidos į kūrėjo mokėjimo planą neįtraukiamos.
6. Nuosavybės kvotos nepastebėjimas. Užsieniečiai gali turėti nuosavybe ne daugiau kaip 49% parduodamo ploto viename pastate. Patikimi kūrėjai šią kvotą stebi iš anksto, tačiau pirkėjas prieš pasirašydamas visada turėtų patikrinti, kiek užsienio kvotos dar liko konkrečiame projekte.
Rinkos kontekstas: kodėl mokėjimo planai tapo standartu?
Konkurencija tarp kūrėjų dėl tarptautinių pirkėjų yra didesnė nei bet kada. Siam Real Estate duomenimis, vadinamosios 'Easy Buy' arba pardavėjo finansavimo schemos Tailande paprastai numato pradinį 10-30% depozitą, o likutis išdėstomas iki 5 metų, mokant kas ketvirtį arba pagal individualų grafiką - be jokio banko dalyvavimo.
Skaičiai rodo, kad rinka plečiasi. Viena iš Puketo lyderių - AssetWise, žinoma pagal 'The Title' prekės ženklą - iki 2026 m. kovo buvo sukaupusi 21,669 mlrd. batų Puketo pardavimų likutį, kuris sudaro 57% visos kompanijos portfelio. Sansiri, vienas didžiausių Tailando kūrėjų, 2026-2028 m. planuoja 20 naujų projektų Pukete už 24 mlrd. batų. Abu kūrėjai aktyviai naudoja įmokų schemas kaip pagrindinį pardavimo įrankį.
Pagalba pasirenkant tinkamą schemą ir kūrėją - tai vienas iš dalykų, kuo užsiima 'Nekilnojamasis turtas Tailande' komanda, dirbanti su lietuviškai kalbančiais investuotojais.
Šaltinis: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers