Kai Malaizijos bendrovė 'Genting' paskelbė statysianti 20 mlrd. dolerių vertės technologijų miestą prie Singapūro sienos, dalis investuotojų, žvalgančių nekilnojamąjį turtą Tailande, sunerimo: gal kapitalas dabar plūs į Johorą, o ne į Puketą ar Bankoką? Trumpas atsakymas - ne. Ilgesnis atsakymas reikalauja skaičių, ir juos verta žinoti prieš priimant bet kokį sprendimą.
Trumpas atsakymas skubantiems
'Genting' investuoja 20 mlrd. dolerių į pažangų miestą, besidriekiantį per Johoro ir Singapūro sieną. Projekto branduolys - dirbtinio intelekto tyrimai ir agrotechnologijos, o ne kurortinis nekilnojamasis turtas. Tikslinė auditorija - tarptautiniai specialistai ir technologijų korporacijos, tai visiškai kitoks pirkėjas nei tas, kuris ieško vilos Puketo pajūryje.
Johoro ir Singapūro specialioji ekonominė zona (JS-SEZ) veiklą pradėjo 2025 m. sausį, siekdama palengvinti žmonių ir kapitalo judėjimą per sieną. Butų nuomos pelningumas Johor Bahru mieste vidutiniškai siekia 3-4 proc. per metus, tuo tarpu Puketo vilos ir butai, remiantis 2025 m. rinkos duomenimis, generuoja 6-8 proc. grąžos.
'Knight Frank Thailand', cituojama 'Bangkok Post', prognozuoja, kad Puketo prabangaus būsto segmentas ir toliau liks stiprus iki pat 2026 metų - tai lems prekiniai gyvenamieji projektai ir vilų paklausa geidžiamiausiose vakarinės salos vietose. Tailandas išlaiko pranašumą būtent gyvenimo stiliaus ir kurortinių investicijų segmente, o šioje srityje Johoro technologijų ir pramonės centras tiesiog nekonkuruoja.
Kodėl 20 mlrd. dolerių projektas nėra Puketo konkurentas
Skaičius įspūdingas: 20 mlrd. dolerių yra maždaug tiek, kiek iš viso sudarė užsienio investicijos į Puketo nekilnojamąjį turtą per pastaruosius 5-7 metus. Tačiau tai nėra gyvenamųjų kompleksų statybos projektas, tai visas miestas, kuriamas aplink dirbtinio intelekto laboratorijas, duomenų centrus ir vertikalias fermas.
Johor Bahru yra vos apie 30 minučių kelio nuo Singapūro finansinio centro per Causeway tiltą, tad projektas gauna prieigą prie Singapūro kapitalo, bet be Singapūro žemės kainų. 'Nikkei Asia' rašo, kad JS-SEZ zona buvo sukurta specialiai konkuruoti su Šendženiu ir Bangalore dėl korporacijų investicijų, zonoje taikomos mokesčių lengvatos, supaprastintos vizų procedūros ir laisvesnis prekių judėjimas.
'Genting Group' rinkos kapitalizacija viršija 15 mlrd. dolerių, bendrovė valdo 'Resorts World' kazino Singapūre ir Malaizijoje, tad patirties įgyvendinant didelio masto projektus jai netrūksta. Vis dėlto konkretaus projekto įgyvendinimo termino kol kas niekas nepaskelbė. Tokio masto projektai paprastai vystomi etapais 15-20 metų, pirminė infrastruktūra gali atsirasti per 3-5 metus, bet visiškai suformuotas miestas realistiškiau tikėtinas tik apie 2040-uosius.
Kaip iš tikrųjų atrodo Tailando rinka 2025-2026 m.
Užsieniečių dalyvaujami sandoriai Puketo nekilnojamojo turto rinkoje 2025 m. išaugo apie 22 proc. Prabangių kondominiumų kainos pasiekė 120 000-180 000 batų už kvadratinį metrą (apie 3 400-5 100 dolerių).
Užsienio pirkėjų dalis Puketo tarptautinėje paklausoje 2025 m. trečiąjį ketvirtį pakilo iki maždaug 60 proc. ir, kaip skelbia 'Nation Thailand', 2026 m. gali pasiekti apie 65 proc. Ši rinka yra gerokai apsaugota nuo Bankoko problemų, susijusių su hipotekos atsisakymais ir vidaus namų ūkių įsiskolinimu.
Puketas 2025 m. sulaukė daugiau nei 11 mln. užsienio turistų, ir būtent tai paaiškina, kodėl valdomo turto nuomos pelningumas čia (6-8 proc.) gerokai lenkia Johor Bahru rodiklius (3-4 proc.).
Nuosavybės struktūros: Malaizija prieš Tailandą
Skirtumai tarp šalių svarbūs kiekvienam, kas svarsto, kur investuoti.
| Kriterijus | Malaizija (Johoras) | Tailandas (Puketas) |
|---|---|---|
| Minimali suma nuosavybės teisei | nuo 1 mln. ringitų (~215 000 USD) | užsienio kvota iki 49 proc. projekto ploto |
| Nuosavybės forma | pilnateisė (freehold) | kondominiumo kvota arba 30+30+30 m. nuoma viloms |
| Nuomos pelningumas | 3-4 proc. per metus | 6-8 proc. per metus |
| Rinkos pobūdis | technologijų/korporacijų centras | kurortinis, turizmo pagrindu paremtas |
Malaizijoje užsieniečiai gali įsigyti pilnateisį (freehold) turtą jau nuo 1 mln. ringitų (apie 215 000 dolerių). Tailande užsieniečiai kondominiumus valdo pagal užsienio kvotą (iki 49 proc. viso projekto ploto), o viloms dažniausiai taikomos 30+30+30 metų nuomos struktūros.
Ar Tailando priežiūros griežtinimas keičia situaciją?
Tailando reguliuotojai pastaruoju metu uždarė spragas, susijusias su nominaliomis (nominee) valdymo struktūromis, ir sugriežtino užsieniečių dalių bendrovėse patikrą, ypač Ko Pha Nganio ir Ko Samui salose, rašo 'Bangkok Post'. Nepaisant to, 'Juwai IQI' vertinimu, užsienio pirkėjai sudaro apie 60 proc. Puketo prabangių vilų sandorių, o Samui ir Pha Ngane šis rodiklis siekia net virš 90 proc. Kol kas griežtinimas realią paklausą paveikė nedaug.
Dažniausiai užduodami klausimai
Ar Johoro pažangus miestas tiesiogiai konkuruoja su Puketu?
Ne tiesiogiai. Tai atskiri rinkos segmentai. Johoras kuria technologijų ir korporacijų centrą, o Puketas išlieka kurortinių investicijų centru, kurio pagrindas - nuomos pajamos iš turistų. Pirkėjų sutapimas minimalus.
Kaip nuomos pelningumas Johore lyginasi su Tailandu?
Johor Bahru kondominiumai generuoja 3-4 proc. per metus. Panašūs valdomi objektai Puketo rinkoje duoda 6-8 proc., o skirtumą daugiausia paaiškina turistų srautas: 2025 m. Puketą aplankė daugiau nei 11 mln. užsienio turistų.
Ar investuotojams verta rinktis Johorą vietoj Bankoko?
Priklauso nuo strategijos. Bankokas siūlo likvidžią kondominiumų rinką su skaidria registracija per Žemės departamentą (Land Department). Johoras kol kas tėra projektas su 10-15 metų įgyvendinimo horizontu. Investuotojams, ieškantiems pinigų srauto jau dabar, Bankokas laimi.
Ar Puketo kainos kris dėl konkurencijos su Johoru?
Mažai tikėtina. Šios dvi rinkos aptarnauja skirtingus kainų segmentus ir skirtingus pirkėjus. Prognozuojama, kad prabangaus Puketo turto kainos augs 8-12 proc. per metus, o šią tendenciją lemia ribotas žemės pasiūlos plotas saloje, o ne konkurencija iš žemyninio technologijų parko.
Ar Puketas 2026 m. tebėra gera vieta investicijoms?
Taip. 'Knight Frank Thailand' prognozuoja, kad prestižinės vakarinės pakrantės vietovės, tarp jų Bang Tao, Layan, Kamala ir Cherng Talay, ir toliau lenks kitas rinkas, o vilos liks pagrindiniu paklausos varikliu, nes pirkėjai renkasi gyvenimo stilių ir nuomos potencialą.
'Genting' projektas Johore neabejotinai imponuoja savo užmoju, tačiau investuotojams, ieškantiems pajamas generuojančio kurortinio turto su aiškia nuosavybės struktūra ir realiu pinigų srautu, Tailandas išlieka stipresnis regioninis pasirinkimas. Puketas ir Bankokas siūlo tai, ko dar statomas technologijų parkas negali: veikiančią nuomos rinką, patikrintas valdymo bendroves ir stabilią paklausą. Komanda 'Nekilnojamasis turtas Tailande' šiuos duomenis stebi nuolat, tad jei svarstote investiciją, verta remtis faktais, o ne antraštėmis.
Šaltinis: Bangkok Post